近日，戴德梁行發布《十四五規劃建議解讀》。戴德梁行首席政策分析專家魏東指出，十四五規劃的布局是以安全為基石，以科技+環保為重點，以城鎮化促銷費。這其中，科技創新、雙循環、新型城鎮化以及再次強調的"房住不炒"將會在某種程度上對未來中國的房地產市場及其開發企業的發展帶來質的變化。
數字經濟是未來十年產業升級的主線
對科技創新的高度重視將會促進寫字樓市場的需求，科技創新在十四五規劃中被提到了前所未有的高度，是十四五期間的核心產業政策主線，"科技自立自強"成為未來五到十五年國家發展的戰略支撐。"關鍵核心技術實現重大突破"不僅是十四五也是2035年的遠景目標，數字經濟則是未來十年產業升級的主線。政府對科技創新及數字經濟的重視無疑將會對中國寫字樓市場產生利好。
圖一：2016年至2020年三季度一線城市TMT行業寫字樓租賃需求占比
來源：戴德梁行研究部
戴德梁行研究部統計顯示，過去五年中，北上廣深四個一線城市TMT行業在寫字樓市場的租賃占比分別達到36%、20.3%、28.3%、和23%（圖一）�？梢哉f高科技互聯網行業是一線城市寫字樓市場需求的重要支撐。
經濟雙循環將成為中國經濟發展的主線
擴大內需將促進零售物業、電商及物流地產的發展。十四五期間，構建國內大循環、國內國外雙循環的經濟體系將成為中國經濟發展的主線。其中的國內大循環將重點強調促就業，提高居民收入，進而全面促進消費。隨著5G技術的發展和應用場景的不斷擴大，電商將會得到進一步發展，這將在一定程度上促進中國物流地產的發展。另外，線上線下融合升級，激發零售業態的新增長是十四五期間零售市場的發展模式�？梢灶A見，十四五期間，隨著中國電商的進一步發展，物流地產市場的需求將會不斷擴大，物流地產也將獲得投資者更多的關注。
城鎮化進程將持續發展
城鎮化將繼續成為中國經濟行穩致遠的重要動力。截止到2019年，我國城鎮化率已達到60.6%（如圖），過去十年中，中國平均每年有1,786.5萬人從農村進入到城市。十四五期間，城鎮化進程雖然將會放緩，但按照城市發展規律，要達到城市化率70%的穩定比例，我們仍有10%的增長空間，這意味著每年仍將有超過1,600萬的人口進入城市。在此前提下，城市的有機更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發展將會更加重要。
圖二：中國城鎮化進程
來源：國家統計局
堅持"房住不炒"
十四五規劃建議中再次強調了"堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展"，同時也提出"推動金融、房地產同實體經濟均衡發展"。堅持"房住不炒"不但可以有效防范金融風險，同時也可以在一定程度上增強居民的消費意愿。對房企而言，十四五期間政府對房地產市場的監管仍將從嚴，這將體現在對于房企的融資及財務穩健度等方面的管控。
作為中國全面實現小康社會之后的第一個五年規劃，在當前復雜的國際國內形勢下，十四五規劃建議的發布為中國在未來五年乃至十五年的發展提出了要求和方向，其也將給房地產市場以及房地產開發企業的發展帶來質的變化。
來源：戴德梁行
