2025年7月4日，北京 -CBRE世邦魏理仕今日發布《2025年上半年北京房地產市場回顧與展望》報告，指出2025年上半年，北京辦公樓市場科技中心去化領先，供需結構穩步改善；零售物業市場城市更新項目主導新增供應，餐飲品牌推陳出新帶動需求；倉儲物流市場新興區域供應激增推高北京空置，核心區域租金加速下調；商務園區市場產業集聚效應加持，新租需求回暖；物業投資市場投資類交易活躍度回升，價格下調、政策支持共促交易落地。
一、辦公樓市場
科技中心去化領先，供需結構穩步改善
2025年第二季度，位于石景山和菜市口的兩個新項目交付使用，為市場帶來14.8萬平方米的新增辦公面積。上半年，全市新增供應總量為18萬平方米，已經完成全年預期總量的83%。
市場情緒延續向好，上半年全市新租交易總面積同比上漲 33%。上半年搬遷交易數量與面積同比雙增，隨著議價能力的擴大，企業可以更低的置換成本，調整辦公選址布局，實現業務、人才等資源聚合迭代，推動中關村、金融街等產業資源集中且租金成本顯著回調的子市場搬遷交易面積同比大幅提升。企業擴租決策保持謹慎且面積偏小，以保證聚焦核心業務、漸進式擴容的要求。上半年新租需求的三大主力行業依次是TMT（40%）、金融（20%）和專業服務（12%）。其中，TMT板塊除人工智能、大數據和平臺互聯網等支柱賽道持續釋放需求外，游戲類需求占比亦有所提升；金融行業新租活動以同區整合搬遷為主；專業服務業中內資律所和咨詢類租戶的升級需求持續。從需求面積段看，5000平方米及以上大面積交易數量呈溫和回升的態勢。
新租需求穩步改善，疊加優質樓宇大面積退租減少，本季度全市凈吸納量環比攀升至 14.5 萬平方米，上半年累計達25.5萬平方米，同比增長1.1倍。雖受新增供應影響，但空置率仍持下行態勢，上半年累計下降0.8個百分點至20.2%。從子市場看，中關村、奧體、望京三大科技中心區憑借人才及產業鏈等優勢，成為頭部科技企業戰略布局的首選，上半年90%的萬平米級租賃交易落位這些區域，凈吸納量合計占全市的80%。其中，中關村空置率本季度在眾子市場中率先降至單位數（8.9%）。反觀燕莎、CBD、王府井、東二環等東部傳統子市場，上半年凈吸納量均為負值，尤以燕莎與 CBD的乙級市場去化壓力突出。全市平均租金面價同樣本比環比下降2.7%，上半年累計下降5.5%，至每月每平方米241.7元。受來自新興區域分流和租戶降本訴求的壓力，除中關村等個別子市場外，傳統區域租金下行壓力依然較大；新興區域亦積極調整租金策略，以避免空置壓力累積，夯實在市場分化中的成本優勢。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部 | 辦公樓 |租戶負責人袁慧指出："下半年僅有一個新項目預計在年底投放至新興區域。盡管缺少新增供應，存量可租面積仍然充裕，租戶仍可獲得高性價比的空間解決方案。而業主之間的競爭依然激烈，CBRE近期發布的《疾風知勁草：北京辦公資產價值的分化與重組》報告分析，業主需因時、因地制宜的實施主動管理策略，構建差異化優勢。此外，北京市政府近期出臺多項優化營商環境、打造國際一流'北京服務'、推動首都高質量發展等方案，預計對吸引總部、研發、外資等需求起到積極作用。
二、零售物業市場
城市更新項目主導新增供應，餐飲品牌推陳出新帶動需求
2025年第二季度，北京非核心商圈交付兩個城市更新項目，帶來上半年僅有的24萬平方米的新增商業面積。其中中海大吉巷位于長期新增商業欠缺的西城老城區，以四合院式的古典商業設計為亮點，獲得較高的開業上鋪率。同期開業的昌平超極合生匯西區，與去年開業的東區實現"雙翼共展"的完整布局，整體商業面積可達43萬平方米，通過滿足不同消費群體的多樣化需求，為京北區域帶來商業新活力。
盡管今年1-5月北京全市餐飲收入下降3.7%，就上半年新增拓店需求來看，餐飲仍以48%的新增店鋪占比位列頭籌。競爭日益激烈的市場推動餐飲業態推陳出新，地方特色菜系（如小江西、潮汕鮮牛記、膠東小館）擴張有抬頭趨勢；而茶飲果汁類拓店步伐有所縮窄。運動戶外品類持續強勁，如安踏超級首店落位昌平超極合生匯西區、迪桑特大鋪圍擋華貿中心等，在此帶動下服飾零售整體同比小幅上漲4個百分點至31%。作為上半年少數漲勢喜人的商品零售業態，珠寶首飾類開鋪亦持續活躍，如近期泡泡馬特旗下珠寶產品線POPOP及周六福o吉文創形象店皆在國貿商城開出首店。全市上半年凈吸納量合計16.2萬平方米，空置率累計上漲0.2個百分點至7.5%。
可選消費需求和高承租能力品牌拓店需求持續謹慎，致使全市購物中心首層平均租金延續下行趨勢，季末同樣本比上半年累計下跌0.7%至每天每平方米30.8元。其中次級商圈由于同質化競爭激烈、調改項目繁多、消費層級下沉等原因領降，業主短期內招商運營以調整租金保證出租率為主要方向。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗表示："下半年，預計將有共計超過39萬平方米體量的零售物業在次級商圈陸續開業，包括已經部分試運營的中關村大融城及隆福寺二期等，同期個別老牌項目由于經營理念落后或品牌定位老舊亦考慮閉店調改。近期政府在時尚產業高質量發展實施方案及時尚消費專項行動方案中指出，要積極推進科技潮品、時尚名品、健康新品、創意精品等四大重點發展領域相關措施落地，以場景為載體、以活動為引擎、以品牌為支點、以產業為支撐、以城市氛圍為背景，通過全面激發時尚消費活力促進消費回暖。
三、倉儲物流市場
新興區域供應激增推高北京空置，核心區域租金加速下調
2025年第二季度，北京平谷再次交付兩個倉儲物流項目，帶來29.8萬平方米的新增供應。至此上半年合計新增供應量36.6萬平方米，超過去年全年總量，且全部來自平谷區域。以供應鏈及合同物流企業為代表的第三方物流成為上半年新增需求主導，占總新租面積的40%，其次汽配、電子產品等制造業需求亦有小幅回升。受自身成本考量及業主降租引商策略影響，租戶搬遷活動持續活躍，為了置換到性價比更高的項目，不少租戶選擇從價格和樓齡雙高的核心區域項目遷至相對較遠的區位，從而帶動了平谷、順義其他等子市場的去化。凈吸納量連續兩個季度為正，上半年合計5.3萬平方米，和去年同期的負吸納比有所改善。在新增供應推動下，全市空置率上半年上漲5.1個百分點至29.5%，再創歷史新高。
季末全市平均租金報每月每平方米45.0元，同樣本比上半年累計下降6.9%，由平谷、順義其他等空置率較高的非核心子市場領跌。鑒于需求增量有限，在存量市場流動刺激下，原本租金水平較高的子市場如馬駒橋、亦莊經開區、大興空港等核心區域租金降幅加速。
廊坊本季度于固安交付一個高標倉儲項目，帶來8.6萬平方米的新增供應。低價策略刺激下需求持續表現強勁，第三方物流企業在有成本和區位綜合優勢的近京子市場擴大布局，加速臨空經開區、固安及廣陽經開區等子市場的去化。上半年全市凈吸納量合計78.1萬平方米，空置率連續七個季度持續走低至2021年中進入供應潮以來的最低水平。
天津本季度于寶坻交付一個高標倉儲項目，帶來7.2萬平方米的新增供應。新增需求持續疲軟，上半年凈吸納量合計8.5萬平方米，同比環比雙降。第三方物流及制造業分別錄得49%及17%的新租成交面積占比。武清、寧河及西青子市場表現相對活躍。
世邦魏理仕華北區顧問及交易服務部 | 產業地產負責人王晨霞表示："下半年北京將迎來以位于平谷為主的共計122萬平方米新增高標倉儲設施，廊坊近京區域亦將交付85萬平方米。以成本為導向的存量流動需求仍將占據主流，促使'質價比'戰場愈發激烈，業主承壓加大，但市場活躍度亦將持續走高。北京各子市場租金已進入快速下行通道，或對外溢需求起到截留或回流作用，有助空置面積去化。
四、商務園區市場
產業集聚效應加持，新租需求回暖
2025年第二季度，北京商務園區市場未有新增項目入市，全年上半年新增供應量全部集中于一季度，共錄得五個新項目共計體量48.2萬平方米交付使用。
本季度凈吸納量錄得9.5萬平方米，市場新租需求延續回暖態勢且呈現多元化。在市場租金下行的刺激下，TMT和文體娛樂等行業的搬遷需求加速釋放，其中來自多個區域的文體娛樂租戶換遷集聚至電子城區域成為一大亮點。此外，以汽車及配件為代表的消費品制造也體現產業集聚效應，小米、奔馳等龍頭企業帶動多個上下游企業落位亦莊經開區。上半年全市累計凈吸納量達25.7萬平方米，同比增長216%，為2022年以來的同期峰值。在新型制造園區集中交付及芯片、半導體產業發展帶動下，醫藥健康與工業品制造合計占據新增需求近80%，成為租賃市場主引擎。
全市空置率環比下降0.9個百分點，上半年累計上升0.5個百分點至24.3%。租金仍承壓，本季度平均報價環比下調3.7%，至每月每平方米138.5元，上半年累計跌幅達6.4%，創歷史同期最大跌幅。在類辦公屬性產品租金加速下調的推動下，中關村軟件園、東升和電子城成為上半年空置率下降最明顯的子市場。
世邦魏理仕華北區董事總經理劉煥麗指出："下半年，北京商務園區市場預計將迎來五個新項目共計體量約40.3萬平方米入市，其中四個項目具備'研發+中試+生產'復合功能，主要分布于北清路、亦莊等先進制造集聚區域。伴隨《關于推動新一代信息技術和制造業融合發展的指導意見》發布，智能制造、工業軟件、人工智能等產業將獲得重點支持，對具備全鏈條空間的園區需求持續提升。同時《北京市促進高精尖產業高水平對外開放行動方案》明確提出加強對外資研發機構、高水平制造項目的支持，鼓勵外資企業在京設立區域總部與創新中心，有望進一步推動優質企業在園區產業載體落位。
五、物業投資市場
投資類交易活躍度回升，價格下調、政策支持共促交易落地
2025年上半年，北京物業投資市場共錄得20筆交易，累計成交總額約151億元，同比下降34%。其中第二季度錄得11筆，總額為58.2億元，交易金額環比下降37%，同比下滑52%。整體來看，機構投資者態度依然謹慎，市場以5億元以下中小體量交易為主。
從買方結構看，自用型企業持續活躍，本季度辦公類交易中有三筆為自用，包括某能源企業購入東二環改造項目作為總部辦公、某TMT企業通過法拍購得中關村軟件園獨棟、以及某礦產企業購入麗澤辦公樓層。上半年共錄得11筆自用交易，成為成交的重要支撐。與此同時，地產基金熱度回升，本季度交易額占比超六成，涉及外資基金收購零售物業資產包、內資基金投資租賃型公寓項目等。
隨著價格持續下調，核心區優質資產交易加速。本季度出現數個以低于周邊均價或此前自身報價實現快速成交的案例，體現出價格合理化對市場流動性的正向帶動。政策導向屬性的資產持續受到投資者的青睞，包括朝陽園租賃型公寓、昌平辦公改保障性住房項目、通州園區辦公獨棟。這些交易響應了租購并舉、區域功能優化等政策的同時，且均可作為公募REIT底層資產來實現退出，疊加其穩定的收益，吸引投資者理性的布局。
世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩表示："近期公募REIT上市重新活躍，加上擴募機制推進、資產入池標準優化、項目類型拓展等積極信號釋放，使得零售物業、倉儲物流、新型制造園區、長租公寓、數據中心等相關資產類型備受投資者關注，已上市公募REIT回報率和價格表現也成為大宗交易錨定的標尺。短期內資本化率仍將維持高位，但融資環境的改善有望推升下半年交易活躍度。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
