2024年上半年，成都優質寫字樓市場供應短暫放緩，僅錄得位于東大街子市場的甲級樓光環中心一號樓交付，新增辦公面積約3.5萬平方米，系自2018年下半年以來的最低半年供應量。著眼需求端，上半年凈吸納量錄得約7.8萬平方米，盡管同比環比均實現改善，但實際市場租賃活躍度回暖有限，增量需求疲軟，市場去化主要由非標樓宇、園區或老舊物業升級搬遷至優質樓宇的租賃成交主導，需求占比達54.4%。另一方面，自去年起行業調整引致的大面積退租暫告市場，上半年除個別第三方辦公空間運營商的騰退外，市場整體趨于穩定。
相應地，市場整體空置率較去年末下降0.6個百分點至24.1%；累積的去化壓力令業主進一步擴大商務條件的可談空間，同時積極推出具有競爭力的特價房源，導致市場平均租金較去年末下降3.9%，跌幅逐季擴大。
值得關注的是，大面積租戶在甲級樓的議價能力不斷提高，并顯著高于乙級樓。據上半年統計的近400筆甲、乙級樓的成交案例分析，1,000平方米及以上面積段的成交案例在甲級樓宇落地的平均賬面租金，低于小面積成交案例約每月每平方米14.2元；而這一對比在乙級樓宇中卻為正差。上述數據反映，增量需求有限的市場背景下，業主更愿意以更為彈性靈活的商務條件進行談判，吸引對租金單價敏感度更高的大面積品質租戶。相較之下，中小面積段的租戶則更多控制租賃成本總預算。
新增需求分行業看，TMT仍居首位，占比21.2%；金融業和房地產建筑業緊追其后，分別占比20.1%、13.0%。
聚焦細分行業，雖然包括云計算、大數據等的產業互聯網依然主導TMT類需求，占比57.6%，但頭部企業持續加碼本地生活服務賽道值得關注，上半年市場錄得該類型大面積租賃案例落地，帶動消費互聯網的需求占比半年環比顯著增長20.4個百分點至27.8%；同時，電商平臺及相關服務商的搬遷、升級類成交亦推動該類需求占比半年環比增長2個百分點至9.2%。金融業方面，普惠金融、保險仍處領銜地位，共占比金融業需求的近2/3；此外，期貨、金融科技等細分領域亦在上半年衍生增量需求，帶動金融業動能呈現更多樣化的發展趨勢。就房地產建筑業而言，以13.0%的需求占比重回前三，主要得益于央企、國企背景的建筑工程類企業和房地產服務商的擴張。
展望2024年下半年，成都優質寫字樓市場供應回升，約65萬平方米的樓宇預計交付，將推動總存量在年末突破千萬；其中，62.4%的供應將落于天府新區，區域去化壓力將進一步加大。與此同時，順應辦公需求靈活、多樣的趨勢，第三方辦公服務商預計保持擴張態勢；存量樓宇也將繼續積極應變求進，通過改造空置房源以推出精裝、定制類產品。因此，下半年供應端不僅量升，亦將呈現更多元化的辦公產品，市場競爭或將加劇。
但這也給企業提供了更多辦公選擇。預計下半年企業將持續通過整合、搬遷辦公面積來尋求最優的解決方案，實現降本增效。特別是“以價換量”或將主導全年租賃策略，樓宇之間的租金差值縮小令租賃窗口期擴大，也模糊了升級與搬遷兩種活動間的界定。追溯過去兩年，升級、搬遷合計的需求占比從14.1%顯著增長至54.4%。而目前租戶市場下，搬遷與升級預計均能實現成本控制，相較于過去的租約，企業持同樣甚至更低的租賃總成本（包括租金、物業費、搬遷及裝修等費用）或將能升級到更高品質的樓宇。因此，更多企業借機優化辦公資產組合，通過搬遷換租來實現降本增效和品質提升的雙贏。
另一方面，對于擁有自持或自建樓宇的企業而言，通過回遷辦公面積來實現降本增效的趨勢或將延續。下半年預計超35萬平方米的總部樓將交付，或將對相關企業的現有約6.3萬平方米的市場化租賃需求造成影響，主要集中在TMT、金融業、專業服務業等領域。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
