四季度末，北京甲乙級寫字樓市場受疫情的襲擾令新項目入市再度按下“暫停鍵”，積累的新增供應或將集中于2023年迎來釋放；
下半年租賃需求呈現復蘇態勢，能源化工行業需求動能強勢上漲、金融行業持續維持熱度；
降本增效仍是未來企業辦公租賃需求主旋律，多維度優惠租賃策略繼續為租戶打開租賃窗口期。
受疫情等多重因素對施工進度的影響，2022年下半年，北京甲乙級寫字樓市場均未有新增項目交付入市。全年甲級寫字樓市場僅于上半年迎來新增2個項目竣工入市，累計新增供應總量約15.3萬平方米，是近7年以來的供應低谷。北京乙級寫字樓市場于今年上半年迎來約16萬平方米可租賃建筑面積交付。
在需求端，世樺嘉潤CCRA執行董事總經理李芳月女士表示，2022年下半年甲級寫字樓市場租賃活躍度在短暫升溫后有所回落，四季度凈吸納量錄得環比小幅提升。然而，受到疫情的反復擾動，疊加多數企業降本增效以及普遍堅持更為謹慎的租賃原則，租賃需求進入冷卻期，導致市場節奏明顯放緩，全年凈吸納量同比2021年下降98%。就乙級寫字樓市場而言， 由于市場租賃需求的持續收縮，疊加頭部科技企業整合及騰退面積現象頻繁，北京乙級寫字樓市場租賃活躍度表現持續疲軟，凈吸納量于第四季度錄得負值。
從2022年租賃成交看，科技仍是北京寫字樓市場需求的主力，而新能源、電力、高精尖制造業、醫藥及生命科學等產業類租戶則逆勢布局。如高精尖、生命科學、生物醫藥、元宇宙等行業選址偏好錯位于傳統寫字樓商圈，多集中于亦莊、昌平科學城等區域，外遷、拿地自建、戰略合作或成選址關鍵字。
在空置率方面，世樺嘉潤CCRA副總裁徐榮卿先生認為，2022下半年無新增供給壓力，甲級寫字樓市場進入去化階段，得益于租戶需求的回暖態勢，甲級寫字樓市場空置率回落至15.0%；
就甲級寫字樓市場各商圈而言，東二環商圈、麗澤商務區迎來金融、科技、專業服務行業新租戶入駐，使得兩個商圈甲級寫字樓市場平均空置率分別環比降低2.6和1.1個百分點。新租需求動力削弱、部分集團性企業子公司調整業務結構、重組合并，導致三元橋/亮馬河、中關村商圈的空置率有明顯漲幅，第四季度分別上漲1.5和1.2個百分點至16.1%和10.1%。
在租金方面，徐榮卿先生分析，當前頻繁變化的市場環境下，租賃談判期明顯拉長。多數業主積極應對2022年市場的低迷表現，采取以價換量、加大商務條款的靈活程度、提供定制化裝修等策略刺激需求，使得全市甲級寫字樓市場平均租金進一步下探。就各商圈而言，除麗澤商務區以外其他子市場均錄得不同程度的租金跌幅；科技頭部企業整合、騰退租賃面積等行為持續增加去化壓力，使望京/酒仙橋商圈平均租金下滑尤為明顯，中關村商圈平均租金跌幅緊隨其后；部分租戶外遷壓力使金融街商圈承壓遇冷，使得該商圈平均租金出現罕見下滑。
面對科技企業集群商圈頻繁的退租行為影響的市場波動，北京乙級寫字樓市場部分業主面臨大面積甚至整棟的空置壓力紛紛繼續下調租金預期。乙級寫字樓市場平均租金錄得人民幣207.8元每平方米每月，季度環比下調0.7%。其中，中關村商圈的租金降幅較大，環比降低約4.6%。
2023年北京寫字樓市場展望
疫情防控政策優化調整逐步修復市場信心，租賃需求穩定修復指日可待；
初步回暖的租賃需求恐將難阻止供應高峰期空置率的上揚。
隨著2023年的到來，北京甲乙級寫字樓市場將迎來多個優質項目集中入市，累積的新增供應壓力將在2023年集中釋放，或將對現有辦公存量空置造成沖擊影響。世樺嘉潤CCRA總裁王剛先生預測，全市甲級寫字樓市場空置率將微升至16.2%左右，空置率的抬高促使平均租金水平也將進一步呈現下探趨勢，租戶穩定性有所欠缺或面臨較大租賃壓力的業主為挽留和吸引客戶，預計將在2023年繼續加大租金下調力度并在談判中保持靈活。
2022年第四季度，隨著疫情防控實行優化調整，復工復產生活秩序逐步回歸正軌。中共二十大對未來發展基調的明確與經濟扶持政策改善營商環境都將有助于加速升溫租賃市場需求活躍度，得益于高精尖、生命科學等產業新動能不斷增強，新型行業租賃需求有望重塑北京寫字樓租戶新結構格局。
因此，世樺嘉潤CCRA建議有搬遷整合、擴租或續租需求的客戶，面對2023年北京寫字樓市場充裕的品質樓宇與可選面積，把握租賃窗口期，加快以更具靈活的租賃策略提前鎖定優質項目與長期租約的租賃決策較為關鍵。
來源：CCRA
編輯：jinbao
