二季度，受北京疫情反復、多個項目集中入市、市場需求恢復緩慢、新租動力不足等綜合因素影響，北京甲乙級寫字樓市場整體空置率走高，租金水平處于緩慢下行通道。目前雖然疫情已基本得到控制，但其中長期影響仍不可忽視。國外疫情依舊呈現蔓延趨勢，未來經濟形勢不確定性加劇，整體市場需求被繼續抑制。因此，預計下半年北京寫字樓市場面臨的形勢依然較為嚴峻，市場完全恢復尚需時日。
宏觀經濟
整體來看，上半年北京全市經濟穩步恢復。根據地區生產總值統一核算結果，上半年全市實現地區生產總值16205.6億元，同比下降3.2%，降幅比一季度收窄3.4個百分點。分產業看，第一產業實現增加值40.4億元，下降20.8%；第二產業實現增加值2404.8億元，下降4.2%；第三產業實現增加值13760.4億元，下降3.0%。
圖：北京第一、二、三產業增加值及增速
數據來源：國家統計局、CREIS中指數據·寫字樓版
北京的服務業生產平穩復蘇，信息服務業等優勢產業支撐下的經濟韌性與新興動能帶動的經濟活力不斷增強。上半年，全市第三產業增加值按可比價格計算，同比下降3.0%，降幅比一季度收窄1.8個百分點。其中，信息傳輸、軟件和信息技術服務業實現增加值2607.1億元，增長8.3%，增速比一季度提高4.8個百分點；金融業實現增加值3433.5億元，增長5.7%，增速提高0.2個百分點。信息傳輸、軟件和信息技術服務業以及金融業的穩健增長，對穩定全市經濟發揮了重要支撐作用。
供給與需求
2020年二季度，位于中央商務區的三星大廈、恒大中心等多個項目竣工進入北京甲級寫字樓市場，帶來36.2萬㎡的新增供應，乙級寫字樓市場本季度無新項目入市。預計全市將在下半年迎來以新興商務園區為代表的大量新增供應的集中放量，新項目遍布海淀上地、北清路、豐臺科技園、亦莊、順義、大興和石景山等各個區域。這將為一些對租金成本較敏感，需求面積較大的企業進行搬遷、整合和擴張提供更為多元的選擇。
從辦公樓市場運行情況來看，上半年，北京竣工辦公樓面積大幅增長，但是新開工和銷售面積均大幅下降。上半年，全市新開工辦公樓面積為12.3萬㎡，同比下降84.7%；竣工辦公樓面積為45.2萬㎡，同比增長73.8%；銷售辦公樓面積為13.6萬㎡，同比下降36.4%。
圖：北京辦公樓新開工、竣工和銷售面積情況
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
注：圖中數據為累計值，1月份數據缺失
需求方面，雖然疫情在近期有所反復，但全市對疫情的整體有效控制，令租戶活躍度在二季度有所提升。從行業看，TMT、租賃和商務服務業是北京寫字樓市場需求的最主要驅動力，受疫情沖擊較小的頭部企業仍積極尋找擴張或升級樓宇品質的機會。
相比去年四季度，今年二季度金融業、房地產占比分別擴大0.21、0.19個百分點；受疫情沖擊明顯的租賃和商務服務業占比縮減0.90個百分點，其次為TMT、文體娛樂業和制造業，占比分別縮減0.27、0.19和0.08個百分點。
經歷新一輪疫情沖擊，接觸式的線下商業尚未恢復到疫前水平，但5G、人工智能、數據中心、工業互聯網等高科技領域等迎來發展契機，北京向由信息技術拉動的新經濟轉型的發展路徑更為清晰。以人工智能、數字化為代表的技術創新，以互聯網平臺化為代表的商業模式創新，正在成為北京下一輪經濟增長的關鍵點所在，將為寫字樓市場創造更多租賃需求。
租金與空置
租金方面，二季度北京甲乙級寫字樓租金緩慢下行。中指數據寫字樓版監測數據顯示，截至6月份，全市甲乙級寫字樓日租金降至7.19元/㎡·天，同環比分別下降6.74%和0.28%。其中，甲級寫字樓日租金降至10.32元/㎡·天，同環比分別下降7.86%和1.15%；乙級寫字樓日租金降至6.08元/㎡·天，同環比分別下降7.18%和0.33%。當前市場環境下，業主們可通過為租戶提供優惠的租金、靈活的交付狀態、更大的免租力度，以提高入駐率和最大程度地減少損失。
圖：北京甲乙級寫字樓租金走勢
數據來源：CREIS中指數據·寫字樓版
空置方面，上半年北京核心商圈市場空置率持續上揚。傳統核心商圈和新興商圈的空置率都出現不同程度的浮動，其中豐臺區的麗澤和科技園空置率環比變動較大，上半年空置率分別達21.26%和9.07%，較2019年底環比上升11.46和5.37個百分點。傳統核心商圈中金融街、中關村也監測到空置率的上升。空置率攀升的原因，除了供應量加大外，也與市場需求放緩有關。受疫情影響，企業的成本控制較為嚴格，擴張速度下降，外資租戶表現更為謹慎。
大宗交易
二季度，盡管北京商用物業市場中長期的基本面仍被看好，因疫情造成的交易延滯使得投資者未能延續以往的活躍態勢，北京商業地產投資市場表現平淡。根據中指數據寫字樓版監測，二季度內僅完成3宗大宗投資交易，合計成交超過45.12億元。無論是交易金額還是交易筆數，北京投資市場表現均不及去年同期。其中兩宗大宗成交案例收到業內關注：其一為東方資產以33.12億元的價格接盤爛尾樓中弘大廈廣受業內關注；其二為中海晟融收購北京工體項目，并轉讓40%股權引入世茂，雙方后續將攜手操盤，對項目進行重新定位、設計改造、營銷、運營等資產管理工作。
當前，投資者避險情緒有所加深，一方面，大型投資者在謹慎觀望的同時，更為偏好具有穩定現金流的物業，而中小型投資者和自用買家則迎來難得的拓展機會窗口；另一方面，持有項目的投資者在當前的情況下會將更多精力放在資產管理上，維持好現有資產的租金水平與出租率；尚未入手資產的投資者在短期內仍處于持幣觀望、尋找合適的投資標的階段。
總結與展望
盡管上半年疫情反復的不確定性以及企業經營成本壓力為市場帶來諸多挑戰，但具備前瞻性眼光的投資者持續聚焦于更長期的市場周期和趨勢，不斷挖掘新的投資機會。隨著疫情逐步得到控制，優質項目租金回落將釋放部分潛在需求，并增強租戶搬遷以改善辦公環境的信心。未來隨著經濟和租賃需求的回暖，北京寫字樓市場也將逐步進入復蘇軌道。而北京作為國內第三產業最為發達的城市之一，在服務業、金融業擴大開放，發展新基建以及“五新”培育新業態、新模式等政策鼓勵下，我們對北京寫字樓市場前景保持樂觀。
來源：中指研究院
編輯：wangdc
