房訊網訊 2020年4月29日下午，全聯房地產商會寫字樓分會首次以線上視頻形式，召開"疫情之后商業地產的復蘇與振興"座談會暨會長交流會。聚焦疫情之下商業地產受到的影響和沖擊，聽取業內專家對商業地產現狀的分析和解讀，并圍繞疫情之后的商業地產展開交流和討論，集合行業智慧與力量，助力商業地產企業化解疫情帶來的不利影響，迎接并推動商業地產的復蘇與振興。
全聯房地產商會秘書長趙正挺、部分寫字樓分會副會長、常務理事以及五大行專家出席會議并發言，全聯房地產商會副秘書長兼寫字樓分會執行會長劉凱主持會議。
嘉豐達集團董事長汪浩參與副會長交流討論，分享了對寫字樓產業園大宗交易和租賃市場的觀察和感受。他表示，在當下的大宗交易市場上，機構投資人現在是偏謹慎的，并且更加關注現金流；市場上自用型的買家增多了，大多是比較好的、受鼓勵的產業里面的一些頭部企業；外資雖然看好中國經濟的恢復，但是仍處于觀望狀態。
對寫字樓產業園的租賃市場，汪浩認為出現了分化，一是不同的城市表現的差異很大，二是不同的產業表現的也不一樣，他建議業主和運營方更積極的去調整產業結構，調整客戶結構，做好深度運營。
以下是嘉豐達集團董事長汪浩發言實錄：
大家好，我們嘉豐達在全國現在幾個一線城市做寫字樓和產業園區的投資、資管，包括招商、運營，也包括建設。
我先說大宗交易，我們觀察到市場上的機構投資人現在是偏謹慎的。雖然很多觀點說今年由于空置率的增加、租金的下滑，很多企業會拿出一些資產來處置，導致資產價格比較低。但是現實中市場上你會發現租金是在下降的，空置率是在上升的，而資產的價格并沒有明顯的降下來，反而是國內市場主要的機構投資人和險資、包括大的機構在今年的市場上會更謹慎，并且基本上都會要求賣家能夠做一些租金補貼或者承諾一定程度的現金流，換句話說今天市場上的機構投資人對現金流更關注了。
另一方面，我們也發現一個很有意思的情況，在機構投資人偏謹慎的情況下，有一些大宗交易背后的買家多了一些自用型的。我們最近在杭州觀察到一個案例，其實是被一家杭州本地的自用型的買家買走了，他們是一家教育機構，而且是國內的頭部企業，他們拿的價格還是很高的，超過了市場上機構投資人給的價格。我們發現在今天，當市場比較疲軟的情況下，其實反倒是一些比較好的、受鼓勵的產業里面的一些頭部企業變成了積極的買家，這是現在我們看到的第二個現象。
關于外資機構，大家都知道最近比較熱的黑石，他們在很多公開場合表示看好中國，包括前一段時間媒體報道過黑石曾經關注過SOHO中國，但是這個交易后來沒有消息了。我們觀察到的情況是，外資從整體上看好中國，包括認為中國經濟復蘇的速度可能是最快的，未來中國經濟的成長性也是最好的，但是在什么時間，什么樣的方式，以什么樣的價格接手中國的資產，還有待觀察。
除了今天大家討論的比較多的商辦物業，過去幾個月，IDC和物流這兩個板塊，大宗交易影響不大；反過來大家看中國未來新一輪的基建投資，會覺得IDC和物流會繼續受益于潮流，所以這兩個板塊的大宗交易現在觀察到的影響是不大的。上面是我們對國內大宗交易的自己的觀點。
關于租賃的板塊，不管是寫字樓還是科技園，確實在疫情之后都受到很大的影響，我們通過觀察發現，全國不同的城市表現的差異很大。因為我們自己在北京、上海、杭州、天津、廣州都有資產管理和運營的園區和寫字樓，發現不同的城市差異比較大。比如說最簡單的復工的時間和復工的速度，一定程度上代表了寫字樓和科技園區里面的出租率，我們就發現其實杭州和上海這方面比較快，比如說上海的張江恢復的還是挺快的。
還有一個差異：不同的產業是完全不一樣的。線下教育、演藝演出的公司，由于疫情期間根本不可能營業，這些行業的影響還是很大的；反過來有一些產業，比如說直播、短視頻，游戲，互聯網，反而受到促進。我們觀察到杭州和濱江我們自己的寫字樓里面，就有很多的直播帶貨的客戶，包括上海張江的寫字樓里面。我們可以發現第二個不同之處，就是不同的產業表現的也不一樣。
我們在疫情發生之后，在招商和運營的層面，第一個就是配合客戶盡早的開放園區、開放寫字樓。這個時期你發現哪一個寫字樓、園區有深度的運營，對客戶的黏性會更好一些，在下一步的續租、包括新客戶的到訪，都會有挺大的幫助。所以我們在過去的三個月，積極的幫助園區企業復工，給他們一定的免租，幫助他們對接政府的各種補貼和優惠，幫助他們渡過困難時期。我們在北京朝陽也有一個文創園區，有一些客戶做線下的業務，還是受比較大的影響的，我們幫助他們對接朝陽區的文資辦，朝陽區的投促局，盡量的幫助客戶爭取一些政府的補貼；我們自己也會給一些客戶優惠，延期他們一個月的租金，讓他們可以推遲一個月繳納，幫助受疫情影響比較大的行業客戶渡過難關，因為我們認為疫情影響還只是一個暫時性的。
我們做資管運營的時候還在做一件事情，有一些客戶、有一些行業受疫情是短暫的沖擊，疫情之后可以恢復過來，但是還有一些行業過去就已經不是朝陽行業了，疫情之后很多企業可能就會死掉，就像森林中的一場大火一樣，總會淘汰一些舊的，帶來一些新的。我們疫情期間會幫助暫時性遇到困難的客戶渡過難關，但是有一些客戶的產業已經不受政策支持了，這次疫情其實就是一把大火，會加速他們的關門，這種情況無法回避，我們就會多引進一些線上、科技、生物醫藥這類的客戶，去逐漸的自然淘汰掉老的行業的客戶，這也是我們在做運營的時候做的事情。
今天線上大家談了很多關于科技園區的問題，我也談一下我們的一些體會。科技園區和寫字樓存在著一些同樣的問題，包括出租率、價格等，但是園區受影響大，這里面的問題在哪呢，其實選址很重要。為什么我們選擇的園區在這次疫情中表現的很穩定，跟我們的選址很相關，產業園供應量大，選擇產業園的時候一定要避開周邊供應量大的區位。我們目前為止基本沒有在二三線城市做產城融合的產業項目，因為在這些區域產業極度不成熟，產業供應量很大，所以我們都不會碰的。一線城市中北京是一個特殊的例子，北京在過去的這些年，人口和產業其實是外溢的趨勢，注定辦公和產業園區市場會受到一定的影響。上海、杭州這些區域，這些新的互聯網經濟、新的科技，人口往這邊流，企業往這邊聚集，這些城市里面的寫字樓和科技園區的租金相對還是比較穩定的。至于說像上海陸家嘴的核心區域和深圳的福田和南山兩個片區空置率增加，那是另外一個原因，是中美貿易戰下，大量的貿易類的企業倒閉和外遷影響。你觀察上海、杭州、廣州、深圳的科技園，新興產業定位的區域，供應量不是太大，這種情況下租金表現還是比較穩定的。所以產業園區和寫字樓有一個共同的特點，選址很重要，周邊的供應量決定了空置率和價格。
還有產業園區有一個特點，就是同質化非常嚴重，所有的城市、所有的園區，所有的地方大家都在搞科技，但是并不是說每個城市、每個園區都適合做工業園和產業園，不同的地方要拿出不同的產品。我們在通州也有一個產業園，我們發現北京最有名的是昌平的生物醫藥基地和大興的生物醫藥基地，很多企業在這些地方已經沒有辦公的位置了，但是又不愿搬去北三縣和武清，又想找到一個地方做小試和中試，普通的園區滿足不了他們的需求，我們給這個園區的定位很準確，鎖定一個產業：生物醫藥，并且生物醫藥我們就做小試、中試和簡單生產。最近我們跟國外的一個非常大的藥企合作，他們基本上會落在我們的園區。
其實疫情有沖擊，但是要更積極的去調整產業，調整客戶，深度運營，在這個時候把這幾項工作做好，就可以穩住的。謝謝大家！
來源：房訊網
