住宅市場的熱度持續，商辦物業卻迎來供應大漲，去化周期不斷攀升的狀態。數據顯示，截至11月份，西安寫字樓物業成交持續低迷，庫存去化周期已攀升至181個月左右；租賃方面，三季度，寫字樓平均租金報價87.6元/平方米，空置率34.7%。
三季度西安商業物業成交均價為45940元/平方米
“11·30新政”發布之前，西安的房地產市場主力銷售產品依然是住宅，除融創曲江印、萊安中心等這類以吸納高收入企業主為主要人群的高端公寓產品之外，尚未有更多高端產品面市。
美城股份數據顯示，三季度西安市商業共計成交3.49萬平方米，成交面積項目占比最大的前三區域是高新區、曲江新區和浐灞生態區。而熱點區域的成交項目主要是唐延路板塊的萬達西安One、浐灞北辰大道板塊的保利心語花園、以及曲江南三環板塊的金輝環球中心。
而成交價格方面，三季度西安商業物業成交均價為45940元/平方米，其中航天基地、浐灞生態區和曲江新區為成交價格前三區域，區域均價分別為100000元/平方米、62228元/平方米和43872元/平方米。
從美城股份公布的統計數據來看，三季度西安寫字樓市場銷售金額TOP10排名中，位于高新區的保利愛尚里以成交金額9792.1萬元位列榜首，萬達西安one和金輝環球廣場緊隨其后，成交金額分別為3300.61萬元和2936.64萬元。西安寫字樓市場TOP10入榜門檻金額為540.51萬元，環比下降82.48%；而TOP10項目實現銷售總金額為2.43億元，環比下降84.04%，成交總面積1.55萬平方米，環比下降80.6%。
銷售面積方面，銷冠保利愛尚里單盤銷售面積為0.89萬平方米，相較上季度銷冠旭輝榮華公園大道下降了61.32%，銷售額環比下降78.7%。
三季度西安寫字樓租賃市場逐步活躍，租金穩中有升
世邦魏理仕數據顯示，截至三季度，西安寫字樓空置率34.7%。隨著市場回暖、寫字樓供需出現明顯回升，空置率保持穩定。受新項目入市影響，甲級寫字樓空置率三季度上升1.9個百分點，乙級寫字樓供應充沛，近三年空置率在35%上下波動，三季度小幅下降。
三季度西安寫字樓市場回暖，錄得凈吸納量6.3萬平方米，處于全國第六位，但市場空置率仍然偏高，目前僅低于天津、長沙、武漢和佛山
需求端，三季度需求集中于曲江、城北、高新一期。數據顯示，TMT、傳統金融及生物醫藥等行業占比42.1%，遙遙領先其他行業，成為西安優質寫字樓三季度需求前三大驅動力，其中在線教育持續擴張，且成交均以3000平方米以上大面積為主，而擴租和新設立是本季度優質寫字樓主要的成交類型，預計2021-2022年將迎來新的供應高峰。
租金方面，三季度，西安寫字樓平均租金報價87.6元/平方米。伴隨疫情逐步穩定，租賃市場逐步活躍，租金穩中有升，去除樣本影響，西安甲級寫字樓租金本季環比回正，韌性位居全國前列，平均甲級租金列全國第12位，長期仍有提升空間
世邦魏理仕分析，受新冠疫情影響，2020年寫字樓市場整體需求放緩，在線教育類企業需求持續旺盛，金融業及商務服務業需求也出現回暖趨勢；租賃市場活躍度恢復，空置率將逐步企穩，但新項目入市將拉動空置率再次上升；市場供應充足，需求回升，租金將保持相對平穩。2020年前三季度西安大宗交易市場交易3.8億元，按大宗交易宗數統計，自用型買家繼續扮演西安投資市場主力。
商辦物業新增供應面積大幅上漲
美城股份數據顯示，11月份西安商業新增供應面積為15.06萬㎡，環比上升222.48%，同比下降31.08%；西安商業成交面積1.79萬㎡，環比上升35.61%，同比下降65.24%；11月份商業銷售均價34178元/㎡，環比下降15.77%，同比下降23.2%。
11月份西安寫字樓市場新增供應面積為29.38萬㎡，環比上升408.3%，同比下降1.04%；本月西安辦公成交1.09萬㎡，環比上升34.57%，同比下降85.19%；成交均價22507元/㎡，環比上升22.11%，同比上升9.14%
從上述數據不難看出，11月份開始，西安市場商業和寫字樓產品的供應面積大漲，尤其是受“11·30新政”對于住宅市場的影響，商辦物業更是在市場活躍度飆高。
記者實地走訪了解到，目前市場上在售的商辦產品受到了置業人群的普遍關注。位于浐灞生態區浐河西路與歐亞大道交會處的源創國際，近來推出兩棟公寓產品，在售面積48-114平方米，皆是精裝修的LOFT，市場售價約20000元/平方米，拎包入住，得到了投資人群的追捧。玉祥門外的恒天智系近日也推出其一棟寫字樓和一棟公寓產品，公寓面積60-68平方米，參考均價19000元/平方米。華僑城在灃東新城開發的華僑城創想中心也是主打公寓產品，并將簽約五星級酒店，以旅游業為帶動，以酒店返租的形式吸引投資者的關注。
新產品的亮相，勢必加大整個市場的庫存。數據顯示，11月西安市寫字樓物業庫存面積461.92萬㎡，較上月上升28.29萬㎡，較去年同期增加了201.34萬㎡。但西安寫字樓物業成交持續低迷，庫存去化周期呈現持續上漲趨勢，已攀升至181個月左右。
來源：華商報
編輯：wangdc
