一個城市的房價，除了與當地的經濟收入水平、人口流入緊密相關外，供應量的大小也是一個關鍵因素。供應量充足的城市，往往房價也會更加平穩。
那么，哪些城市的供應量大呢？記者梳理國家統計局近日公布的主要城市年度數據發現，2019年，從35個主要城市(拉薩數據未發布)住宅商品房銷售面積看，重慶、鄭州、武漢、成都、長沙、西安、南昌、南寧、昆明和青島位列前十。其中榜首的重慶，是一線城市深圳的8倍多。
從2002年以來的合計數據看，重慶、上海、成都、武漢、北京、鄭州、天津、長沙、沈陽和西安位列前十。
需要說明的是，統計的主要城市，包括直轄市、省會城市和計劃單列市，一些經濟發達的普通地級市蘇州、無錫、佛山和東莞等未納入該統計。
重慶鄭州武漢位居前三
數據顯示，2019年，35個城市中，有5個城市的住宅商品房銷售面積超過了2000萬平方米。這5個城市分別是重慶、鄭州、武漢、成都和長沙，均為來自中西部的強省會或直轄市。
中西部唯一的直轄市重慶去年的住宅商品房銷售面積達到了5149.08萬平方米，在各大城市中遙遙領先，比第二名的鄭州多了1900多萬平方米，相當于多出了一個西安的銷售面積。這已經是重慶連續四年住宅商品房成交面積超過5000萬平方米。當然，重慶銷售量第一與該市土地面積和人口規模有關。重慶有3000多萬人口，面積達到8.24萬平方公里，相當于一個中等省份。
鄭州已經連續兩年位居第二。在巨大的供應量下，鄭州房價也較為平穩，并在今年以來出現明顯的下降態勢。根據2020年10月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數顯示，10月鄭州房價環比下降了0.5%，同比下降了1.2%。
武漢和成都位居三四位，這兩城去年的供應量都超過了2500萬平方米。這兩個市是目前中西部高新企業數量最多的兩個城市，人口流入量大。同時，這兩個城市的中心城區人口規模都超過了800萬人，正在向超大城市邁進。
在前五名中，長沙是唯一一個城區人口尚未突破500萬大關的I型大城市。在充足的供應和嚴厲的反炒房調控措施下，城鎮居民收入位居中西部中心城市第一的長沙，房價一直維持在比較合理的水平。數據顯示，11月長沙平均單價為每平方米11347元，在中西部僅位列第17位，位居蕪湖、拉薩、呼和浩特、太原等城市之后。
長沙的調控經驗也頻頻得到各方肯定。不僅深圳和東莞先后赴長沙學習，12月3日，長沙市住建局官網名為《住建部推介長沙房地產市場調控經驗做法》文章稱，近日，住房和城鄉建設部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章，對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定并向全國推廣。
該文稱，下一步，長沙將進一步提高思想認識，增強“房住不炒”戰略定力，緊緊圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”，進一步完善長效機制，促進房地產市場平穩健康發展，讓人民群眾安居樂業。
中西部龍頭城市趕超北上廣
從供應量來看，2019年位居前十名的城市，除了第十的青島之外，全部位于中西部地區。從近五年合計數據來看，前六名的城市全部位于中西部地區，分別是重慶、武漢、成都、鄭州、長沙和西安。
從近18年的數據合計來看，前十名的城市分別是重慶、上海、成都、武漢、北京、鄭州、天津、長沙、沈陽和西安。中西部和東北共有7個，東部沿海共有三個，全部為直轄市。
從具體的年份走勢來看，2007年以前，沿海大城市住宅商品房銷售量普遍更大。比如2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前兩位。其中，2002年，上海住宅商品房銷售面積達到了1846.4萬平方米，北京為1604.4萬平方米。彼時第三的重慶僅為870.4萬平方米，不到上海的一半。另外，當時廣州位居第五。
此后數年，基本延續了這個格局。其中，2005年，上海和北京住房商品房銷售面積雙雙突破2800萬平方米；到2007年，上海達到3279.17萬平方米。這一年重慶達到了3310.13萬平方米。自此之后，重慶一直穩居第一的位置，并且總體上呈現逐年走高的趨勢。比如至2011年，重慶住宅商品房銷售面積突破4000萬平方米，到2016年超過了5000萬平方米。
重慶之外，其他幾個中西部大城市如成都、武漢、重慶、鄭州、長沙和西安等，住宅銷售面積也呈現快速增長的態勢。例如，成都2002年住宅商品房銷售面積為737.2萬平方米，到2005年突破1000萬平方米，到2007年超過2000萬平方米。2008年金融危機背景下，盡管當年只達到1357.43萬平方米，但2009年又突破2000萬平方米，至此穩定在2000萬平方米以上，個別年份還突破了3000萬平方米。
武漢的情況也類似。2002年，武漢住宅商品房銷售面積只有393.1萬平方米，不到北京的四分之一，僅為上海的21.3%。但2009年武漢才突破1000萬平方米，其后逐年走高，到2015年突破2000萬平方米，在2017和2018年都超過3000萬平方米。
鄭州更是后發趕超的典型。2002年，鄭州的住宅商品房成交面積僅有156萬平方米，在35個城市中位列第27位。隨后發展速度加快，到2007年首度突破1000萬平方米，盡管2008年大幅回落，但到2009年后就站穩1000萬平方米的臺階；到2016年超過2000萬平方米，2018年和2019年都超過了3000萬平方米。
相比之下，沿海大城市尤其是北上廣這些一線城市則保持較為平穩甚至有所減少的趨勢。例如，上海自2009年以后，除了2013年、2015年和2016年略超2000萬平方米以外，其他年份都低于2000萬平方米。北京在2006年以后，住宅商品房銷售面積都低于2000萬平方米，到2016年開始都低于1000萬平方米。廣州在絕大多數年份也低于1500萬平方米。
58安居客房產研究院分院院長張波對第一財經分析，一方面，目前一線城市除廣州外都進入到存量房市場，二手房成交量是新房的3倍以上將是常態。大量的二線城市目前還依然處于增量市場，未來5年左右二手房的成交量會不斷提升，但新房還將是二線城市的成交主力。
另一方面，熱點二線城市也是當下人口流入的重點區域，從近幾年的人才政策來看，二線城市尤其是中西部區域的熱點二線城市成功吸引到大量人群落戶，加之二線城市置業門檻相比一線明顯偏低，形成了新房市場供求兩旺格局。
“十幾年前剛來廣州，感覺城市很新，而武漢到處是老舊的房子，現在再回去武漢，發現整個武漢都特別新，反而覺得廣州舊多了。”2006年畢業于武漢大學、目前在廣州天河工作的張先生說。
廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經記者分析，沿海發達地區隨著綜合成本的抬升，大量產業向中西部地區轉移，區域工業化和城鎮化步伐不斷加快，其中綜合優勢突出的一些強省會城市、中心城市成為產業布局和人口流入的重點。因此，這些地方的樓市需求非常旺盛。
張波認為，相比于東部和南部，中西部龍頭城市本身的城市群量級明顯偏小，三四線以下城市對外來人口的吸聚力偏弱。一方面龍頭城市對于非中西部外來人口吸引力就會強于區域內的中小城市，西安、成都、重慶等城市這兩年落戶人數在二線城市中也都排名靠前；另一方面龍頭城市對于本省的人口吸引能力也不容小覷。究其原因，中西城市近幾年經濟快速發展是主因，從2020年前三季度的GDP增速排名上看，排名前10位的省區有過半位于中西部地區。
深圳、廈門房價為何易漲難跌
近年來，在各大城市中，有兩個城市的房價居高不下，供求矛盾十分突出，即深圳和廈門這兩個位居東南沿海的計劃單列市。中國房價行情平臺數據顯示，11月，深圳平均單價已經達到了每平方米81757元，遠超京滬，是所在省會廣州的兩倍多。
廈門11月平均單價也達到每平方米49757元，僅次于北上深，超越了一線城市廣州，位居全國第四。
這兩個城市房價房地產市場有不少共同點，即人口增長快，同時又有大量資金涌入，居民資金杠桿率高。比如，廈門去年居民資金杠桿率達到161.7%，深圳達到了137.2%。
此外，這兩市的土地供應尤其是住宅供應都較為有限，面臨較大的缺口。數據顯示，2019年，一線城市深圳住宅商品房銷售面積僅為638.42萬平方米，在35個城市中位居第28位。也就是說，2019年，在住宅商品房銷售面積上，一個重慶相當于八個深圳。
張波說，相對于需求量，深圳新房供應量明顯偏小。2020年市場保持了較高的熱度。供不應求是深圳市場的主要特點。深圳的新房銷售面積排名靠后與其供應不足有直接關系。
作為人口流入較快，房價增長較快的二線城市，廈門的供應量更是屬于“超輕量級”。數據顯示，2019年廈門住宅商品房銷售面積僅為274.7萬平方米，在35個城市中，略高于西寧，位居倒數第二。
從近五年的數據合計來看，深圳五年銷售面積達到3140.29萬平方米，在35個城市中位列第28；廈門五年合計為1350.89萬平方米，位列倒數第一。即使拓展到18年的總銷售面積來看，深圳合計為9899.83萬平方米，為例第26位，如果以每套房80平方米計算，則只有124萬套左右；廈門合計為5631.89萬平方米，在35個城市位列倒數第五。
展望未來，這兩市能否大幅增加供應平抑房價呢？目前來看，兩市的情況各不相同。廈門過去多年住房供應明顯低于人口和住房需求增長步伐，欠賬缺口較大。但廈門并非沒有土地。在丁長發看來，廈門島外還有大量的土地，完全可以通過和福建省的山區市如南平市、龍巖市和三明市土地置換，大幅度增加土地供給。
相比之下，本土面積不到2000平方公里的深圳，目前的開發已近飽和，要大幅增加住宅供應難度較大。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，深圳土地供應緊缺的問題，在中短期內無法解決。一方面，在深圳土地面積有限的情況下，要通過深圳都市圈向外拓展，跳出深圳來解決深圳供地問題，但這又涉及到幾個城市之間的協調，包括軌道交通的互聯互通，教育、醫療等公共服務均等化等問題；另一方面，包括深圳生態用地調整，工業區塊線之外的工業用地轉為住宅用地，這個也在做，但難度也比較大。
來源：第一財經
編輯：wangdc
