房訊網訊 12月5日-6日，中國寫字樓產業園發展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創新：美好商辦新時代"，來自地產界、金融界、學術界專家和行業一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設立、引領行業創新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，年會由全聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業、保利發展、中糧廣場、首創深圳、哇棒傳媒、中海商業、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦十五屆年會，論壇從中國經濟發展形勢著眼，聚焦房地產行業發展進程，就行業發展、企業戰略與成功案例等展開系列演講和對話，同時記錄并見證中國商辦地產歷史軌跡，是中國房地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！
以下為房訊網圖文實錄：
主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，大家下午好。
經過了今天上午的會議之后，歡迎大家回到論壇現場。我們下午安排五位重要嘉賓針對美好商辦新時代的城市更新與服務升級進行主題演講，同時還安排了兩場精彩的圓桌對話，暢談共享新時代--輕資產、科技化與金融化，以及資管新時代--資產運營與資產管理之道。
首先請向大家介紹下午到場的主要領導和嘉賓 (詳見大名單)
下面我們繼續進入論壇的第四部分：主題演講環節。
今年有二環里有一個城市更新項目已經成了業界的參觀圣地，slogan是"地壇里，匠心作"，相信在座很多人都應該去過，項目聚焦"綠色、健康、科技、精致"，至今已獲得綠建三星、LEED鉑金、BREEAM四星等國內外諸多認證及獎項。
掌聲有請：中糧置地廣場 副總經理馬佳音女士
演講題目是： 重構城市辦公新生態-城市更新背景下的新辦公思考
馬佳音：謝謝主持人剛才非常簡短也非常精確的對我們項目的介紹，再次感謝主辦方給這樣一個機會，能夠在城市更新的大的背景下，跟各位探討一下關于我們作為一個辦公空間的服務商和運營商，對現在一些新辦公的思考，就是我們的題目"重構城市辦公新生態"。
在正式開始演講之前，我想先跟大家進行一個簡單互動，我看在座的各位很多都是各個行業的專家、老板，你們多多少少都有帶團隊，不管團隊大小，你們有沒有考慮過這樣一個問題，作為老板，你的員工在上班的時候幸福嗎？你有沒有考慮過員工的幸福度，或者換句話說，你的雇主滿意度是否夠高。帶著這樣一個問題，大家跟我回想一下你的公司有沒有這樣一群人，他們可能會在上班的時候準點到，下班的時候卡著點走。他每天下班的時候站在打卡機前的興奮和滿足的狀態，是在他八個小時辦公的時間里是見不到的，他每天是在逃離的狀態離開辦公室。如果他每天是這樣一種狀態，我認為他上班的幸福度不會很高，同時他帶來的一些工作績效也不會很好。當然會有各種各樣組織內部的原因或者個人原因，會影響到他對上班這件事情的幸福感。但是不得不承認，有一些像我們屏幕上列舉的各種各樣的痛點，都是在一點一點的扼殺或者抹殺著員工的幸福度。作為我們一個辦公空間的運營商、服務商，這是在倒逼我們開始關注，我們的關注點開始從B端向C端轉移，你的員工是一個個鮮活的、有個性的、有自我成長和精神需求的個體。如果你真的能關注到這一點，我相信你員工的幸福感才會真正得到提升。
既然是我們提出要開始關注C端的需求，我們在這里提出來真正新辦公是什么呢？是你要回歸人性的需求，重構辦公生態。之前也說了，可能這幾年有一個詞特別熱，叫"城市更新"，我們希望在這種大的城市更新背景下，我們把新辦公的概念回歸到這個大的背景下來看一下到底什么是我們提的新辦公。
城市更新的本質是城市功能轉換帶來的城市生態的重構，有幾大因素也催生了城市更新的浪潮，我們列舉了跟我們更加相關的。比如第一，消費升級。消費升級這個概念這幾年非常火，可能還會有一些消費降級、消費分級的說法。我們為什么在這里還是提消費升級呢？我們用數據來說話。大家可能關注這幾年國家公布的所謂社會零售消費總額，增速確實是在放緩。前幾年好像是12%、11%、10%，今年截止到10月份的數據是9%點幾。增速是在放緩的。
但是大家應該關注另外一個數字就是最終消費總額，它和社會零售消費總額之間的區別是什么呢？消費零售消費總額關注的是實物消費，你每天買的衣服、去超市買的日用品、你去餐廳吃飯，這些消費都會歸綜到社會零售消費總額里。但是最終消費總額還包括了服務消費，比如旅游、你對健康的消費、你對娛樂的消費，你去看話劇、各種各樣的對一些文化、自我成長的東西，這是在社會零售消費總額里沒有包含的。所以我們更加關注的是最終消費總額這個數據，這個每年都在增加，而且增速一直在提升。這就很好的說明了什么是消費升級。
就是你從原來買日用品的一些必需品，慢慢的過渡到了一開始對可選品的選擇，文化、娛樂、養老、健康、醫療等等這些東西，我們認為就很好的說明了消費升級的趨勢。
還有一個概念比較有意思，叫做Better Me理論，我現在買一件東西，可能我買一條裙子，不再是因為我需要它有保暖的功能，我不再關注它的功能屬性，我更加關注的是它帶給我的社交屬性，能夠帶給我的一些情感屬性。可能我買這條裙子是因為它是我喜歡的一個設計師出的一個小眾品牌的限量款，可能它是我兩個鐘愛的品牌出的聯名款式，是因為這個，它讓我感到了一個更好的自己，就是一個消費品現在大家從功能屬性慢慢轉向了情感屬性的消費。我覺得這個是比較有意思的一點。
還有一種說法，就是低物質欲望社會的出現，從另外一個角度也更加說明了我們不再關注一個東西的價格甚至品牌，我們慢慢回歸到它是否能真正滿足我精神層面的自我需求和真正回歸初心的一些消費，這個東西每一點都是在印證了我們剛剛提到的消費升級。
第二個是說居住升級，這個很好理解，就是我們現在買房子其實不再是因為它能給我提供一個遮風避雨的場所，更多的是說可能關注我的生活是不是能夠給我帶來高品質的生活空間，我的鄰居是誰，我更加關心我的社群，我更加關心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，這就是我們在說的所謂的社會分層這件事。雖然我們不太愿意看到，但這真的是一個現實。
還有我可能更加關心小區提供的一些物業服務，這就是我們說的大家最能接觸到的居住升級的概念。
還有一個跟我們現在提到的新辦公息息相關的，就是產業升級。現在不管從政府的政策導向，基本上可能從低端的制造業向高端服務業的轉型，從勞動密集型向知識密集型的轉型，然后慢慢向一些科技、環保、智能等等，包括一些產業鏈前后端的延伸，這一切其實就真正催生了由于產業升級引發的對于商業環境、對于行業人才、對于辦公地點、商業配套等等的迭代的需求，催生了我們剛剛提到的新辦公的興起，也倒逼著我們作為運營商開始關注對辦公生態的重構。
上面講的可能是一些大的概念，我說一個實例，這是我們自己的項目，是蠻符合整個城市更新的定位。三利百貨如果是傳統北京的朋友可能了解，在原來的安定門外大街上，是處在長期經營不善的比較老舊的物業，我們集團從2013年開始對它進行了拆除，在長期的規劃調整中。2016年底開始正式施工、建設，到2018年8月1日，中糧置地廣場重新定位的一個超甲級的國際寫字樓，這個項目8月1日正式入市。大概的體量是8萬多平米，我們現在出租率在60%左右。我也是在這里做一個小小的廣告的邀請，如果大家有合作的意向，可以積極與我們聯系。
為什么說這個項目是一個比較典型的城市更新案例呢？首先我們確實認為我們盤活了一些老舊的現有的資產，通過各種渠道真的是進行了產業升級的優化，整個我們也是聘請了SOM作為整個設計擔綱。我們認為它在中國也算是比較成功的，也是非常有名的案例。運用了一些非常現代的建筑筆法，跟我們傳統的一些歷史古韻相結合，整個項目的氣質做到了既是端莊穩重，也比較現代、簡約的狀態。項目獲得了各種殊榮，像LEED鉑金的認證、國家綠建三星、BREEAM四星，還有申請到世界吉尼斯紀錄的最高的水幕。我們提出了打造城市辦公的新生態，提出了所謂的Work-Co-life 3C的城市體系。
這就是現在項目內部的一些實景圖，左上角它的整個建筑筆法的融合，是雙層玻璃幕墻跟石材的結合，既滿足了原來安定門外大街歷史古舊比較穩重、比較城市風貌的保留，同時結合雙層呼吸式幕墻，也對室內租戶對通透性、采光率的需求的滿足。右上角的就是我們在開業當前，得到了全球吉尼斯世界紀錄的認證，高60米的全球最高的室內水幕，也是比較壯觀，是網紅打卡勝地，很多人過去拍照。
現在進入存量房時代，想在這個領域里面依然立于不敗之地，我們認為真正能夠重構辦公生態的不二法則就是我們提出一個新辦公重度運營的理念，這個理念的提出，因為我們思考到傳統的辦公或者寫字樓行業更多的可能比較注重前端的租賃，房子租出去了，可能我們就不是那么關心后面的運營了。但是我們其實借鑒了另外兩個同樣在地產業態非常重運營而且給我們很多學習的地方的一個業態，就是一個是購物中心，一個是酒店。所以我們依托這兩個提出的，我們希望能夠利用購物中心的業態組合，加上頂級酒店的至尊服務，當然少不了科技助力的智慧平臺，能夠打造整個政務運營的理念。
購物中心，我們現在是拿了購物中心對客群經營的理念來做的寫字樓，我們希望能夠通過業態組合，包括一些空間場景的營造，希望能夠合并消費者的第二和第三空間。第一空間是你的家，第二空間可能是你的辦公地點，第三空間我們把它界定為你的一個高頻社交的場所。我們說合并第二和第三空間，意思是我們在這里為你提供了一個完全的社交上，提高你的社交效率，原來你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的辦公地點你就可以完成。因為我們建了購物中心的整個業態組合，幫你進行了有社交化和場景化的打造。
因為傳統寫字樓客群是更細分，也是更精準的，它更像酒店，因為它有很好的價格入口，辦公是有租金的，有一個很好的價格入口來控制。所以我們獲得的這部分客群是非常精準的，我們希望能夠通過我們空間+內容的產品的營造，來完成整個圈層的胡通和產品的互動。另外就是所謂的智慧樓宇、智慧運營，這些是基礎，我們往后延伸一步要做的是什么呢？我們其實是希望能夠把它的社交屬性加入到整個智能化平臺里來，真正打通線上和線下服務消費的閉環。
我們基于上面這三大重度運營的理念，我們打造了置地廣場3C的生態體系，就是我們的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的內容，比如員工食堂，這是大家覺得非常痛的一個痛點，因為我們是利用了整個中糧集團食品產業鏈資源的依托，不管是米面糧油、魚肉蛋奶，都是我們中糧集團直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同時我們也是自己設計、建造了一個空間感、舒適感包括高級感都非常有品質的員工的就餐空間。我們希望能夠解決員工食堂大家心頭永遠的痛。
還有我們依托整個大悅城的全部的商管的資源，在樓內在有限的空間內基本上完成了大家日常社交需求的全覆蓋，比如咖啡廳、面包房、一些小的酒吧、一些美容美發的沙龍、商務攝影、花店、書店，包括一些簡餐和商務宴請的正餐，而且所有商業都做到了跟整個樓體8月1日同步開業，這在寫字樓行業里是一大先例。
COMMONS，是共享商務社群，這里面有一些空間和內容的展現，我們犧牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空間，希望能夠給大家提供一個可能藝術化的，能夠完成大家比較靈活的公共辦公的需求或者相對短租的辦公需求。我們也不排除可能也會跟一些比較好的聯合辦公的合作方繼續探討未來合作的可能性。
我們還在里面做了兩大主題空間，一個是媒體中心，媒體中心大概拿出了400平米，做一個燈光等等國際水平的媒體中心，包括可以舉辦沙龍、酒會、宴會、正式的報告、走秀、發布會等等，各種情境都可以在這邊得到滿足，這個我們現在也已經開始正式對外出租，年底的年會活動比較多，如果大家有需求可以跟我們聯系。
還有一個是藝術中心，我們一致認為藝術其實應該是一種生活方式，它不是說你每天要走很遠的路專門去一個藝術館去看展，我們把它做在樓里面，我們把整個全樓都看成一個大的展廳，我們會不定期的更換各種各樣的藝術品和比較大咖的作品，同時在地下一層有一個固定的藝術展廳，也會定期有一些藝術家、沙龍的活動在那邊舉辦。
我們提出了一個城市客廳的概念，其實我們做了一個第二大堂，一般寫字樓一層是比較商務的大堂，我們在地下一層做了一個更偏酒店的酒店大堂的感覺，不管是從軟裝設計上還是功能定位上，都是希望能夠給大家一個相對放松但是又很舒適的個人和商務無縫切換的空間。
還有COFFICE，就是智慧辦公平臺，我們希望這個平臺完成的不單單只是說我們傳統的可能一些物業報修、一些非常基礎的像門禁等智能化服務，我們覺得這是標配。我們現在做的是打通它整個線上線下的資源，更多的關注社交屬性、消費閉環，第二步就是收集整個場內的大數據，更多的做到數據的收集、分析、應用，這是未來的趨勢。
第三個是未來3.0，我們希望可以做到完全的人機對話、指揮管家的水平。
以上就是簡單提到的我們現在在做的work-CO-life的城市辦公新生態，讓大家在里面可以悅享生活，樂享辦公。
最后用黑格爾的一句話"熟知并非真知"，在城市更新浪潮下，希望大家都有時間靜下心來，在這個浮躁的社會上，我們能夠安下心來，好好思考一下，我們是不是能夠重新定位人與人、人與建筑、人與城市的關系。謝謝大家！
主持人： 感謝馬總的演講。感謝中糧置地為城市辦公新生態做出的巨大努力！
接下來的演講者曾擔任遠洋地產商業事業部運營副總監、遠洋大廈項目總經理，現任遠洋集團寫字樓事業部。
掌聲有請：遠洋商業寫字樓事業部麗澤項目總經理周雪峰先生。
演講題目：賦能城市新生 建立新一代辦公生態模板
周雪峰：大家下午好。
我不知道大家有沒有注意到，我發現了一個非常有趣的特征，就是之前在很多活動上我們都沒有的，就是今天來了很多大的企業，保利、中海、中糧、華潤、遠洋，而且大家都在談論一個比較類似的話題，就是城市更新和創新和生態，很多比較新的詞匯，還有很多可能聽得一知半解的詞匯。這可能側面印證了一個問題，當這個市場上這些企業都開始談論創新的時候，是不是就側面反映出了現在的市場競爭是有多么的激烈。俗話說得好，同行是冤家，但是我覺得能夠推進一個行業共同的創新與發展，還是需要我們這些大型企業共同來努力實現的。所以今天我代表遠洋，我們不做廣告，不講產品，也不談市場。我們就談談夢想，遠洋的夢想。
如果我們把大家對于遠洋的傳統的印象描繪成一個人的話，我想大家的印象可能就是一個40多歲、成熟、穩重的中年人，可能還帶有一點刻板印象的中年人的形象。但是我個人感覺，其實遠洋應該是一個20多歲大學剛畢業、朝氣蓬勃的一個青年人的形象。為什么這么說呢？到2018年遠洋正好是發展的第25年，遠洋集團從最早的單一的地產開發、住宅開發的業務，到今天的辦公、商業、投資、物管到建設建造這種多元化的業務模式，有這么一句話，遠洋集團25年順時發展，與時代共生長。但是從我個人覺得，從互聯網上比較流行的詞匯，不是叫順時發展，而是叫逆生長。接下來我們看看這個年輕的遠洋能給這個市場帶來什么新東西呢？
"消費新時代，建筑的消費品屬性被強化"。這句話怎么理解呢？我問大家一個問題，如果一把椅子和一棟大樓你覺得它們的共同點是什么？大家可能想象不出來，覺得不同點很多，但是相同點是什么？我換一句話，這把椅子是給我們人辦公提供的一個位置，而我們這棟大樓是給我們人辦公提供的一個空間。它們如果從最本質的角度來說，都是服務于我們日常辦公的一個因素，無非就是大一點和小一點的區別。但是這個椅子從20年前它可能只是一把木頭椅子，現在它變成金屬的了，變成真皮的了，變成各種人體工程學。我們的科學越來越發達，椅子也越來越貴，我知道他們中糧的椅子就很貴。當硬件發展到再不能發展的時候，其實它就衍生出了很多功能，我們賦予它很多功能，一把普通的椅子，我們加上按摩的功能，它其實就是一把按摩椅，我們給它加上一個大的屏幕、加上一個方向盤，它就是一個游戲機。同樣，我們這棟大樓，當它的硬件配置，層高、空調、電梯都已經發展到了一個市場租金承受不了的成本的時候，它不可能再繼續去做硬件的提升了。那么是不是它們的內容也會有更新呢？我們就在想這個問題。我們管它叫賦予內容的一次消費再升級。
在現在這個時代，我們來看看屬于我們遠洋的這種發展進程，它究竟是怎么加載內容、怎么做消費再升級的呢？我們有三個出發點。
第一點，回歸人本。今天不約而同的和中糧講的內容有趨同點，就是回歸到人的層面上。之前有一位地產界的前輩跟我講過，說我們辦公和商業的不同點，在我們辦公一直做的是B2B，做的是企業對企業的關系。但發展到今天，我們更多的除了B2B，我們要做B2C，要去關注企業內人的最終需求，他對他的辦公空間是什么感受，是什么樣的未來的需求。
第二點，精益創新。我們遠洋是希望通過我們未來的產品線，來實現我們精益創新的理念。現在我們遠洋已有的項目像遠洋大廈、CBD的遠洋光華國際中心、東四環的遠洋國際中心等很多項目，但這些項目其實只代表過去的遠洋，這都是大概十年前的項目。如果把它們叫做1.0產品線的話，其實可以這么說，未來我們遠洋在麗澤金融商務區的項目，在CBD核心區的Z6地塊項目，在通州運河核心區的寫字樓項目，其實都可以叫做2.0產品線，它其實都是有很多各種創新、各種新的概念在里面的。
第三點，共享共贏。我們談的共享共贏其實是我們和樓內的企業和人的關系，最終還是要關注人。我們通過一個空間的打造，剛才的小姐姐講得特別好，第三空間其實我們也一直在做研究，除了人的居住和工作空間，第三空間是越來越被提及非常多的空間，這個空間的特點在什么地方呢？我們總結發現，第一點的特點是促進連接，就是它促進的是在這個空間內人與人、人與企業、企業與企業之間的連接，這是它的第一大點。第二大點是提升效率，目的是通過空間能夠提升這個空間的人的辦公效率，提升企業的效率，進而提升整個社會的效能。第三點是擁有文化，這個空間不管是空間自身的文化還是企業的文化還是開發者的文化，都應該是有文化的。這三點是我們遠洋在做產品更新的時候的出發點。
試想，何為理想的辦公體驗？我們如果想象未來你們辦公的場所可能像家一樣，也可能像健身房一樣，可以邊運動邊工作，或者也可以像咖啡廳一樣，很休閑、很舒適。但是我們為什么要有這么多的想象呢？其實主要來源于這個數據，就是曾經做過一個統計，這個統計是按照我們日常工作8小時來算的，人一天80%的時間是在室內渡過的，但是這個室內又包括家和辦公場所，家是40%，企業是30%，但是我相信在座的這么多人，不可能每天只工作8小時，所以這個30%的數據絕對是你們在辦公場所待的下限，市場競爭很激烈。我們一生有這么長時間要在這個空間內渡過，那么我們最應該關注的究竟是哪一點？
我們遠洋提出來一點就是健康，就是你在這個樓內工作、辦公，那么這個環境是不是健康呢？在這個樓內工作的人是不是健康呢？只有你健康了，整個企業的效能才會更好，你的工作效率才會提高。所以遠洋從遠洋國際中心開始，就一直在做健康這么一件事，所以現在從遠洋國際中心到LEED認證，到遠洋光華國際的LEED，再到剛過的BOMA認證，再到LEED&WELL的雙認證的體系，WELL和LEED不同，LEED講的是我們對社會的責任，這個樓宇建筑對社會沒有任何污染，是節能的、環保的。但是WELL講的是這個空間內的光、空氣、水是適合人在這個樓內辦公的。比如燈光的照度按照我們WELL標準要求是絕對不符合標準的，包括這個晃來晃去的燈。
健康這個理念一直是作為我們遠洋在推行的比較重要的一點。基于健康這一點，我們搭建了遠洋未來生態模板，生態模板涵蓋哪兩方面呢？還是企業跟人的關系，一個是使用者生態，這個使用者生態涵蓋人際交往生態、辦公環境生態、配套服務生態，這個生態不是簡單的環境好、綠色環保的概念。企業發展生態其實是它的商務資源，是企業社群，是服務網絡生態，整個全流程、全構架。但是從我們開發商的角度來看，其實我們就是給他們提供一個空間，我們通過我們這個空間來促進連接、提升效率、擁有文化，來實現整體生態的打造。
我提一個項目，就是遠洋在做的麗澤E06地塊的項目，這個項目里面我們容納了很多新的理念、新的想法，做了很多新的空間，做了很多在北京市場都沒有見過的空間，做了很多新的東西以及一些新的設備和新的設施、智能化等等，感興趣的各位可以跟我交流、溝通，這個項目一定會帶給你驚喜。
最后，我們遠洋從LEED到BOMA到WELL，我們一直秉承的是建筑健康的理念，把它滲透融入到建筑的每一寸機理當中，也希望和我們的每一位客戶一起成長，帶給這個城市更多的精彩。謝謝。
主持人：感謝周總的精彩演講，期待新一代辦公生態模版為城市賦能，為行業賦能。
第三位演講嘉賓來自中國最佳房地產服務公司-戴德梁行。在他的帶領下，戴德梁行的寫字樓-企業服務部這條業務線在北中國區保持了每年40% 的增長率，他帶領的團隊成為北京甲級寫字樓市場占有率第一的辦公樓企業服務團隊，并完成多項歷史性的租賃交易如滴滴出行、阿里巴巴集團等。
掌聲有請： 戴德梁行 北中國區高級董事 嚴區海先生。
演講題目：新興行業布局京滬寫字樓市場--未來可期還是拐點來臨
嚴區海：每年我們到年底的時候都要總結過去一年我們發生了什么，更多的時間我會花在去展望未來。我今天在朋友圈發過一句話，叫"你想一想去年那個時候的你是不是很愚蠢，如果你沒覺得去年的你很愚蠢的話，說明你近一年就進步不大。"每年在年底的時候除了總結自己的成功，也要想想自己有什么失敗的地方。
今天我的話題是圍繞幾點：
第一點叫"新興行業"，新能源汽車、滴滴出行、美團、商湯科技、AI這都屬于新興行業，可以說是新經濟的代表。
第二點，我圍繞的話題是給中國的一線城市，北京、上海的寫字樓市場。當然我也會給大家一個非常宏觀的中國的寫字樓市場的概況。
我想問的問題是，新興行業和寫字樓行業的關系是怎樣的，它可能會推動我們繼續發展，還是有可能在一線城市或者二線城市我們的租金、我們的寫字樓市場發生拐點，這是我們今天的一個話題。
戴德梁行是被歐元雜志評為最佳的房地產經紀公司，我們是全球最大的商業地產供應公司之一。我本人從業20年，服務過很多傳統企業，比如IBM、大眾汽車、渣打銀行等等，同時我也在不斷服務一些新興行業，比如今日頭條、滴滴出行，甚至我們剛剛完成的一個交易，keep，一個鍛煉身體的軟件，這種公司成立只有兩年到三年，但是它的新租的寫字樓面積超過了將近1.7萬平方米，讓我本人非常震驚。
我分幾個板塊來介紹一下整個中國的寫字樓市場。
首先看一下中國的情況。我先從需求方面來跟大家了解一下，首先看這個非常震驚的PPT，財富500強中國企業到現在占到了500家公司的120家，這是2018年最新數據。第二，前5名有3家是中國企業，國家電網、中國石油、中國石化。第三，有五家中國的房地產企業進入500強，綠地、萬科、萬達、保利、恒大。
我們看到這個數據的時候，我認為中國企業崛起是在奧運會之后，這是我個人的判斷，增長非常快是在奧運會之后的增長。這是談到的需求。
第二是看一下全球的租金表現，全球最昂貴的寫字樓市場出現在英國倫敦，第二是位于我們中國的香港。北京是排在第13位，上海是在15位到20位之間。全球我們有三個城市入選全球最貴的TOP20，就是：北京、上海、香港。
下面我想介紹一下全球超過450米的摩天大廈，它們所在的不同國家。過去一年經濟表現最好的國家，印度，在這里面沒有上榜，完全沒有摩天大廈。美國占8%。石油國家，沙特阿拉伯占到4%左右。最驚人數字是中國，中國現在占了摩天大廈的58%，超過一半。當然31%左右是在建的，所以這個數字是很震驚的。但是不知道大家有沒有聽過一個摩天大廈魔咒，當一個國家大量在興建摩天大廈的時候，預示著經濟急速下行，這也是中國面臨的經濟困境。
這個數據是跟大家展現，中國現在存量寫字樓有多少呢？我們調查了主要的商業城市，到今天來講，甲級寫字樓存量中國主要商業城市是6100萬平方米，未來供應是多少呢？3300萬平方米。未來五年的供應量占存量的55%。我個人對這個數據解讀是這樣的，2008年中國全部的甲級寫字樓存量只有一千萬平方米，最快的發展到2008年到2018年十年間，每年平均供應量是500萬平方米。下一個五年我們速度沒有降下來，繼續在增長，現在平均數是670萬平方米/每年。這個數據來講，我認為還是有一定的風險。
這個供應量各個城市表現不一樣，最大的城市出現在深圳，760萬平方米，上海第二，720萬平方米，這是一線城市的情況。二線城市最大的城市出現在武漢、廈門、南京。
我們再看一下這個圖的橙色的紅點，未來供應量占存量的比較，所以右邊的軸是50%、100%、150%、200%。我們先看一下深圳，深圳未來五年供應量占到了現在存量的160%-170%，這個比例在一線城市里面是非常高的。第看上海，上海供應量占存量的大概也是在60%左右，其實在這里面最均衡的是北京，北京還不到50%。在二線城市里面，我們看到一個最閃耀的點是廈門，未來五年供應量占存量260%，這是非常驚人的數字，我也不清楚廈門這樣的城市，它的產業是不是有大量的涌入，如果沒有大量涌入的話，這是一個很高風險的城市。
這是主要的新興商務區。我們今天會議的地點是在北京，我重點匯報一下關于北京的情況。北京今年年底有一個大事，就是北京市政府遷入通州區，配合著通州區我們有一個新的運河商務區，這個商務區整個從明年開始有一批樓竣工，到2022年全部存量大概230萬平方米，其中65%是出售，30%出租，大概這樣的比例。目前來講出售情況非常好，均價大概在5萬人民幣左右。有一些金融企業，比如北京銀行、農業銀行、工商銀行都已經完成了整棟的收購。
下面講一下一線城市、二線城市的對比。一線城市平均空置率是10.2%，二線城市是25.1%，這個意義在哪里呢？我們在這個行業里把10%的空置率，如果10%我們叫做均衡市場，10%以下叫業主主導市場，10%以上叫做租戶主導市場。所以很明顯的數字，在整個一線城市平均值是均衡市場，我們把四個城市加起來平均值是這樣的。北京和廣州這兩個城市是業主市場。
舉個例子，現在全中國除了香港之外，廣州空置率只有5.6%，是全國最低的空置率，北京是7.9%，北京這個數字已經持續了將近七年到八年時間，所以北京和廣州是比較純正的業主市場。
二線城市就是一邊倒，基本上都是租戶市場。空置率25%，但是最嚴重的城市可以達到45%-50%。
過去一年，需求最迅猛的是西安這個城市，西安由于產業的新興，所以過去一年的吸納量非常大。我們看到二線城市的需求，為什么有這么大的吸納呢？主要是因為二線城市在以前幾乎是沒有甲級寫字樓供應了，而只是出現在過去五年。
這是我們的租金對比，二線和一線之間的租金差距多少呢？三倍。非常有趣的數字，113人民幣，這是二線城市平均租金。一線是309，北京將近403人民幣。過去一年，租金增長最快的城市是在廣州，廣州因為供應量不大，新的IT行業增長很快，所以廣州在過去一年租金增長了11.1%。香港是中國最昂貴的寫字樓市場，過去在一年也漲了8.8%的增長率。
下面我們重點講一下北京寫字樓市場的狀況。
第一，看一下北京的存量。我們的存量是1894萬平方米，甲級和乙級幾乎認為各一半。
第二，我們最大的分區市場是來自中央商務區、CBD，占了29.4%，接近1/3的市場是CBD組成的。
這是主要的甲級商圈的分布圖，我講一下中央商務區新的特點。中央商務區有一件重要的事就是政務地塊，正式名稱叫CBD核心區，這個區域目前的情況是，在2010、2011年的時候，政府給我們時間表是第一批樓2017年竣工，由于條規的原因、基礎建設的原因等等，這個時間一再推后。準確來講，第一批我們入住時間是2019年年中。第一批租戶是我們公司完成了一筆交易，就是德勤會計師事務所，大概兩萬平方米，還有一個重要的住戶是佳能，大概兩萬平方米左右。所以整體而言，這個地塊的租賃狀況是不錯的。但是另外一個問題是，我們整體的樓，明年只有五棟寫字樓入駐，整體的樓會向后推后兩年到三年左右。
我們再說金融街，金融街的狀況空置率是世界罕見的，空置率連1%都不到，租金也是世界罕見的，800元/月/平米，這個最近高過了香港平均值。金融街另外一個熱點是說我們有一個新的商務區是麗澤商務區，北京的未來新的商務區有兩個，西邊是麗澤，首批面積大概有200萬平方米，東邊在哪里呢？就是通州區，這是兩個熱點。
我們目光移到北邊，北邊的三個，中關村、亞奧、望京、酒仙橋。北京的支柱產業到現在來說是高科技行業，我們稍候會告訴大家我們租戶占比是高科技占多大比例。這個行業在北京來講，通過我們研究也發現特別明顯，他們聚集在北京的西北部和東北部，90%的互聯網都在我們剛才說的這兩個商圈，要不然在中關村，要不然在望京，非常明顯。
今年我們有一個報告說到底誰推動了北京的租金上漲，可以非常明確的告訴大家，第一首要原因就是來自互聯網行業。比如在去年的時候，我們非常郁悶的說，新的租戶在哪，新的需求在哪。但過去一年我們幫助今日頭條在中國完成了將近15萬平方米的寫字樓租賃。滴滴在過去一年在北京完成將近8萬平方米的寫字樓租賃，數據都很震驚。
你可以看到一個現象，有幾個數字。第一，北京寫字樓租金最貴出現在金融街。第二，誰增長最快呢？中關村和望京。過去三年我們分別漲了30%和漲了25.8%。這個推手就是互聯網行業，金融街的推手就是金融業。
這是我們2018年前三季度新入市的情況，占最大體量的是北京的麗澤，它拉升了整個城市的空置率，麗澤目前新入市的幾個項目空置率是85%。其他區域幾乎這個樓還沒有入住，預租率是40%、50%，馬總那邊可能是60%，這很震驚。但是在麗澤，空置率是85%，即便已經竣工大概半年，但是空置率依然很高，所以麗澤對比來講是很重要的需要認真的研究的一點。
我們再看下面未來的供應量，沒有包括通州項目，主要是包括了核心區。你會發現其實兩個很重要的點。第一點，未來供應量72.4%位于非核心區，這一點跟北京城市規劃有很大關系，也符合整個城市發展的趨勢。第二點，未來供應量出現在哪呢？其實就兩個商圈，一個是中服地塊，第二是麗澤。
這是我們對租戶的分析。因為我們北京城市定位其中有一個很重要定位是創新中心，我們看到的數據34.2%來自高科技企業。同樣，我們看一下第二支柱行業金融機構，京滬這兩個城市金融業因為國家整個形勢的原因，整個行業在京滬這兩個城市增長很少，幾乎無增長。北京的一個黑馬，2018年的黑馬就是聯合辦公，聯合辦公北京城市的吸納量，一個季度占到了20%。我分兩方面講：
從積極的一面，我認為這是一個趨勢，因為聯合辦公我看到了很多傳統企業，甚至我們剛剛完成了一個租賃的交易，就是一個傳統的中國的銀行租賃了大概200個工作位在聯合辦公里面，用一年時間作為它的臨時辦公地點。傳統企業也在轉向聯合辦公的方向。這是積極的一面。
風險的一面是說，我相信有大量的聯合辦公供應，我們市場有沒有那么多需求，這是我們需要去研究的一個部分。
所以北京的熱點是什么呢？我找了幾個關鍵詞，第一是互聯網，我相信中國的很多互聯網投資，很多的資金都進入了北京的城市，所以2018年互聯網的成交是非常火熱，至少有50萬平方米跟互聯網有關系。第二個關鍵詞是聯合辦公，北京20%的吸納量被聯合辦公拿去了。第三個關鍵此是中服地塊。
我們再看上海。上海的存量是1089萬，跟北京的數字非常接近。
我們看一下未來的供應量，上海在未來五年供應量是720萬平方米，占存量的66%，這個數據高于北京，所以未來供應量非常大。新興商圈占69%，跟北京接近，都是在非核心區。這是租金表現，京滬之間的區別是什么呢？大家有沒有看到一個規律，第一，核心區與非核心區的租金差，上海是很大的。對標北京，北京國貿和望京的租金差只有70%和75%的比例，所以上海第一個趨勢是區域核心化。北京的非核心區，現在希望有一些產業聚集，因為上海一直的痛點是它一直是以金融業為主，我們說的IT行業在上海一直是非常分散的，所以上海城市也有個新的計劃就是建立一個新的IT的行業聚集地，大概在核心區這個位置。
下面我們看一下行業細分。左邊這個圖，上海的行業布局相對北京沒有北京這么集中，比如IT行業占比只占到20%左右，18.8%左右，專業服務占到24%，聯合辦公也在里面，所以整個城市的行業是沒有特別聚集的，但是金融業一直是傳統。
我們看右邊，上海對標北京完全是外向型經濟，但是幾年前上海的租戶，內資和外資比大概是一半一半，但到今年內資占到61%，外資占到39%。當然這個數字你們可能會問，北京的數字是多少？北京的是內資占到80%以上，所以北京的內資的企業可以說完全是在主導整個市場。
上海的新的關鍵詞有哪些呢？第一是AI。因為在2018年9月，第一屆人工智能大會是在上海召開，上海也準備把自己打造成為一個AI產業的中國的中心，所以AI對上海的寫字樓市場有一定的推動作用，比如商湯科技大概有幾萬平方米的租賃量。第二，上海的特點、關鍵詞是去核心化，從中心區向非核心區轉移，變成了一種趨勢。第三，中資化，現在中資比例是不斷在上升的，我相信這個趨勢會越來越明顯。
最后一句話，感謝大家的聆聽。送給大家一句話，我們希望在每年的時候都要不斷的去研究我們的戰術，最重要的是要花很多時間去研究我們的戰略，不要因為我們忙于戰術而忽略戰略，所以能參加今天的大會，就是大家來分享思想、來看趨勢的大會。感謝大家！
主持人：感謝嚴總的精彩演講，隨著新興行業布局，未來中國寫字樓市場值得期待值得
主持人：下面嘉賓是中國建筑學會綠色建筑專業委員會委員及中國可再生能源學會理事，國內綠色建筑知名專家，住房和城鄉建設部《商業辦公建筑建設與運營管理技術導則》課題組組長。
掌聲有請：當代置業 執行董事兼首席技術官 陳音先生
演講題目： 《商業辦公建設與運營標準》 助推行業轉型升級
陳音：給大家匯報一下商業辦公建筑建設與運營技術導則的情況。
這張圖是三年之前我們正式啟動了導則的編制工作，首先我們在這里要向大家道歉，因為我原來的計劃是兩年的時間完成這個導則，但是主要是由于我作為召集人，工作組織的不是特別好，拖了一年時間，所以向房地產商會、金屬結構協會、向大家道歉。
時間雖然拖了，但是主編、參編的單位和專家沒有任何懈怠，因為我們知道這個導則肩負著非常重要的責任，而且這個導則也是在住建部立項的重點技術導則。這個導則現在已經完成了，大體的成果正文有16萬字，相當豐富的內容，而且還有20多個優秀的案例和專業的資料，因為有很多寫字樓商業辦公建筑設計到的專業非常復雜，很多專業內容，一個專業就可能有幾萬字甚至更大的內容，所以我們把專業資料作為附錄，整體的信息量非常大。
大概的情況是，2015年12月，項目正式啟動，也是在這個會場，劉凱秘書長和很多專家跟大家一起啟動了導則的編制。正式進入時間，開題會是2016年2月。我們要特別感謝中糧置地、北京建筑設計研究院、中信集團、保利集團、清華大學、金豐科華，主要是張毅總作為主編，仲量聯行、和平鋁業、堅郎五金、中建科技、米蘭之窗等等，都是總經理級別的親自參與導則的工作。投入了大量的時間和精力，而且我們不但是關起門來編寫，而且還參觀了像中信的中國尊、保利的國際廣場等優秀的、新建的寫字樓案例。通過參觀、學習，支持我們導則跟上整個行業發展的最前沿。
歷時三年時間，我們一共19次正式會議，全體編委的正式會議，小范圍的交流討論就無法計數了。整個導則編寫從開題有六次大的活動，最后是定稿，而且每一稿還會有多輪的討論，而且我們三個主要的部分，對話設計、工程建設、運營服務，還有三個專題的技術組，三個技術組還有很多的小范圍的學習、交流、討論、研究等等這些工作，做了非常深入的工作。
時間非常久，但是我們想因為課題組對導則有非常高的期待。首先，商業寫字樓是知識經濟的載體，以商業辦公建筑為主要的中央商務區或者CBD，通常是城市地位的標志，一個城市是不是一個發達的城市，是不是一個國際城市，是不是一個大都市，往往是以它的中央商務區作為標志，不但構成了城市的天際線，也構成了城市經濟密度最高、產值最高、資產效率最高的核心區域，所以商業寫字樓不僅僅是一個房地產項目，對整個城市的能級其實是有非常重要的作用。
我們去了德國的北威州，其實柏林并不在北威州，他們介紹，像大家印象里面德國是一個制造業大國，制造業非常非常強，但是德國北威州的經濟署的署長講了，實際上德國的城市里面商業建筑對城市經濟的作用也非常非常重要，而且代表了整個城市經濟的地位。德國北威州的很多城市反映城市經濟發展水平一個重要標志就是它的商業建筑的面積，辦公樓的面積，反映城市的繁榮程度，反映城市對資本的吸引力，也往往是以商業辦公建筑的發展情況作為標志。所以我們看中國主要一線城市基本需求是平衡的，而二三線城市的商業寫字樓往往會出現空置、過剩的現象。但是我相信隨著中國經濟的發展，一定會從傳統制造業向高端服務業、從以實體經濟為主向知識經濟進行轉變。實體經濟仍然非常非常重要，但是進一步發展，向高端發展，知識經濟一定會在中國經濟里面發揮更大的作用。
所以我們希望這個導則也能夠以這樣的更加廣闊的視角，來審視中國商業寫字樓的發展過程中遇到什么樣的問題，如何解決這些問題，我們也試圖在這個導則里有所涉及。
再有一點，商業寫字樓是一個先進建筑技術的集成。商業辦公建筑是最復雜的民用建筑之一，剛才大家也提到600米高的深圳平安中心，高端的商業辦公建筑是現代建筑技術的集大成者，很多先進建筑技術、建筑材料都是首先為商業辦公建筑所應用，進而推廣到其他的建筑領域，從而帶動整個行業的進步。這個技術導則我們試圖希望它緊跟全世界建筑技術的最前沿，因為中國超高層建筑、商業辦公建筑已經是引領世界建筑技術發展的一個方向的。剛才也提到了，超過50%的450米以上的高層建筑都集中在中國，450米以上的高層建筑差不多無一例外都是商業辦公建筑，可能有的是綜合體，一棟樓里有辦公、有酒店、有居住的情況，但是絕大部分都是商業辦公建筑。所以這個導則在編寫過程中也一再的去審視，我們是不是跟上了全世界建筑技術發展的最前沿，我們能不能把最先進的技術、最先進的理念介紹給我們的開發企業，讓我們的開發企業如果涉足商業辦公建筑這個領域的時候，能夠有一個全局的視野，能夠看到整個建筑技術發展未來的方向。
還有一個特點，就是這個導則希望做到的技術與商務并重。雖然導則以建設工程技術管理為重點，但作為一部實用的工具書，我們也對商務辦公建筑運營、服務和資產管理做了細致的闡述，以期為廣大開發企業提供全方位的幫助。
因為資產管理是商業寫字樓非常重要的一個方面，去年年中我看到一個美國的研究機構的一個研究報告，說中國的建筑資產已經超過了美國，位列世界第一，大概全中國的建筑資產接近48萬億美元，而美國的建筑資產是37萬億美元。48萬億美元是什么概念呢？就是全中國13.8億人口，每一個人都有3.5萬美元的建筑資產，3.5萬美元大概合25萬元人民幣。大家想想可能在座的各位可能不只25萬元人民幣的建筑資產。所以建筑資產是所有資產里面最大宗的一項，在全世界所有國家也是一樣。所以對商務的管理、資產的運營，為什么這個寫字樓能夠保值增值，它的建筑品質發揮什么樣的作用它的設計建造發揮什么樣的作用，它的運營管理發揮什么樣的作用，它的資產運營又起到什么樣的作用。我們也在導則里，特別是第三篇章，就是運營管理篇章里面做了很細致的研究和分析、介紹。
所以整個導則的架構是這樣的，以規劃設計、工程建設、運營管理三個篇章作為核心，加上前言、總則、術語、一般規定、總體目標以及認證體系，共29章，16萬字。這個導則涵蓋了商業辦公樓的開發建設、運營服務、資產管理的全產業鏈的操作實務。
雖然導則已經編制完畢，但是后續還有很多工作可以做，房地產商會、金屬結構協會的參編企業，根據導則內容的需要，還會繼續充實和完善附錄，我們仍然在全行業內征集附錄，就是優秀寫字樓項目的案例，還有寫字樓的工程建設過程中材料、部品、技術、施工、專項技術等等的專題論述，都可以列入附錄。這些附錄并不影響導則正常的完整性，但是我們希望我們兩個協會房地產商會、金屬結構協會的這些企業積極把自己優秀的產品、優秀的案例推薦到編委會，編委會經過篩選之后作為附錄，把我們優秀的產品、好的經驗在整個行業里推廣。當然，我們后面還會有一些文字校閱、出版，因為我們是在住建部立項，標準定額所去組織專家，還會有一個專家的評審，我們最終會公布。
我們還會努力，做好后面的工作。謝謝大家！
主持人： 感謝陳總的精彩演講和介紹。相信該標準的成功結題，將有力地加強對我國商業辦公開發建設的引導，規范商業辦公的經營管理，提高商業辦公的服務質量，促進我國商業辦公行業的健康可持續發展。
最后一位演講者曾任職中原地產商業高管10年，負責商業營銷顧問團隊運營管理。帶領團隊累計操盤數量逾100個，累計操盤面積逾千萬平方米，帶領團隊銷額過百億。現任職中耀盛世總經理，致力于創建中國商業地產全產業鏈綜合服務平臺。
掌聲有請：中耀盛世房地產有限公司 總經理 馬耀揚先生
演講題目： 新形勢下的產業地產
馬耀揚：大家好，很高興受本次大會的邀約，再次給大家做一個分享。
目前我國地產處于長效機制的逐步建立過程當中，由于傳統地產在拿地空間的一些縮減，包括我們的一些政策調控，不少房地產開發企業也在尋求一些新的增長點和新的轉型。這里面我們看到有些企業開始進行涉獵產業地產。在"十三五"規劃和各地城鎮化的推進當中，產業地產有了較大的推動，已經成為政府、企業、資本關注的重點。
據不完全統計，有50家的著名房企開始涉足產業地產領域，包括萬科、招商、保利、碧桂園等知名企業。在產業地產發展當中，新的趨勢逐漸形成，我今天給大家帶來的分享就是"新形勢下的產業地產"。
我們先看一下產業地產目前的基本現狀。產業地產是以產業為依托，地產為載體，現實土地的整體開發和運營，由于產業地產和園區產業、區域產業，包括城市服務業的價格同步和協同發展，產業地產越發受到各級政府的重視，在產業地產發展過程當中，有企業園區到工業園區、產業地產發展的三個階段。根據項目所處城市、區域包括地塊情況及企業的發展思路不同，我國目前的產業地產主要是分為三種類型：產業園區、產業小鎮、產業新城。
在產業地產提升土地的產業價值，包括提升城市產業能力，整合人口包括資本等方面具有重要作用，是房地產企業轉型、實體企業多元化及金融資本投資的新的藍海。主體有六類，這六類其實是各具優劣勢的。有代表企業，也有知名房企。接下來看一下產業地產的市場背景。
我國改革開放以后，城鎮化建設迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。截止到2017年末，我國人城鎮化率達到52.52%，依托于城市資源構建一體化的產業鏈，以地產為載體實現整體上的土地開發、規劃、運營和發展，目前我國產業園主要分布在我國的各省市的經濟開發區當中，我們的產業地產商都主要集中在沿海地帶。
2009-2017年，我國產業地產開發投資額呈逐年遞增的趨勢，除了2015年以外，其他年份均實現了同比增長。盡管資金涌入，但是產業地產新開工面積卻呈現波動變化。2017年我國產業地產新開工面積是20350.19萬平方米，同比負增長8.68%，與開工面積的波動不同，產業地產的銷售額和銷售面積是一直呈逐年遞增的趨勢。也反映出來市場的需求目前是只增不減的。
雖然在面積和銷售額上持續增加，產業地產的銷售價格漲幅幅度有限，在2015、2016、2017年連續三年出現下滑，平均價格4801元/平米，同比下滑了0.64%，說明市場對產業地產正在逐步趨于冷靜。同時也反映出來，我們目前在產業地產方面的一些開發企業，在整個開發和運營方面也表現出來能力有些欠缺。產業地產銷售面積和銷售額的逐年走高，也是跟近年來國家一些產業支持政策有關聯，產業支持政策主要側重于新型產業引導，城市群構建區域，協同發展等方面。對于特色小鎮政策的支持力度也是在持續加大，其中物流業是一個新的焦點之一。
產業地產的開發歷史非常廣泛，包括資源和戰略定位不同，開發模式和盈利模式也是有區別的。我們大概的看了一下分了四類，一個是地產開發商模式，一個是產業投資商模式，一個是產城開發商模式，還有一個是基金投資商模式。
地產開發商模式主要是通過一些開發企業獲取土地以后，以整體開發或者定制方式來建設物業，像產業綜合體、總部綜合體，然后以租賃、轉讓或者合資等進行一些項目的經營和營銷活動，最后獲得整個項目的利潤模式。本質上是以傳統的住宅開發模式是沒有太大的區別。也是我們很多現在目前剛剛開始涉獵產業地產的發展商首選的一種商業模式，它的盈利模式也主要就是我們的物業出租、物業出售，包括增值服務。
產業投資商模式主要是基地+基金的雙輪驅動，向社會資本募集園區開發基金，這個基金不僅是投向產業園區，進行一些土地和產業物業的開發，同時還是投向具有一些市場前景的新型的科技企業，用投資的方式來吸引大批創新企業入駐。產業投資在實現資本溢價的同時，也能帶來園區的資產增值。它的盈利模式主要是像園區運作、資本運作、基金管理，比如典型的代表像張江高科就是這一類型的。
產城開發模式，開發企業和地方政府就一些產業建立新的產城的開發協議，在規定的年限里面負責地塊內的一些基建包括功能設施的建設與運營，同時負責產業規劃、空間規劃、建筑設計、項目招商和物業管理等產業發展工作。盈利模式主要是通過一級土地開發和二級開發。
基金投資商模式，主要是基金投資商通過發行地產基金的形式，通過與老舊廠房的一些擁有方，收購一些物業，進行一些現代化的改造，并把改造好的物業進行回租給合作方，或者通過拿地的新建產業園區的形式，吸引一些目標客戶進駐，使物業入駐率進一步提升，達到一定水平，能夠產生穩定或者比較可觀的一些現金流的時候，對物業進行資本化運作，完成新一輪的資本循環，從而從事下一輪投資，盈利模式主要是通過基金管理和物業資本化。
產業地產行業其實既有國家政策的大力支持，也存在著日益增加的市場規模。導致很多企業都在積極進入，這里面也存在很多風險。目前我們中國的產業地產的模式主要存在著三高一低一長，就是高風險、高投入、高技術、低利潤、回款周期長。這里面存在著很多痛點，我們也做了一些梳理。
這里面比較重要的幾點就是：
一，風險評估不足，導致包括我們的一些資金量沒有做很好的預測，從運營時間來看，產業園區從園區規劃、招商到企業入駐到企業投產經營，至少是需要三到五年，甚至是十到八年。相比其他地產開發來講，資金量需求更大，占有時間更久，回款時間長，投資周期更長。
二，開發住宅思維開發產業地產，這是我們園區運營商接下來應該摒棄的觀念。住宅地產的特點是小客戶、大客群、高利潤、高周轉。而產業地產的客群是小客群、大客戶、周期長、回款時間長。所以在住宅地產和產業地產開發過程當中，這完全是兩個不同的思維邏輯。
三，在產業市場研判方面比較缺失，產品同質嚴重。目前很多產業園區開發前期缺乏對國家戰略和政策的研究及城市規劃發展的深挖，導致項目沒有專業級規劃，沒有第三方專業的評估和判斷，完全是憑自己的主觀判斷，完全是copy同質化的項目，后期很難正常經營。
四，園區產業鏈條無法形成閉環，產業園區對于不同產業導向需要不同的產能聚集，而不同的地塊往往具有吸引不同產業的屬性，這種產業配套短期之內很難完成，而完成之后又很難在不同地塊進行復制，開發商地塊區位包括產業配套往往很難形成一個有機的組合，這都會對我們開發增加難度，一些產業園區是最后始終無法形成我們的產業鏈，導致這個產業支撐是缺失的，沒有了這個產業支撐，其實對于園區經營來講是沒有生命力的。
五，產城分離常態，區域配套匱乏。目前在建設當中普遍存在產城分離的現象，由于這個配套嚴重缺失，產業園區沒有做到配套先行，導致產業園區在發展方面缺乏支撐力。
六，重視硬件打造，忽略軟件建設。很多我們的企業在整個建筑物包括建筑本身是花了很大力氣，做了很多品牌設計，但是對于我們的服務、品牌等方面，這些軟實力的建設方面，確實有所缺失。園區建設最終還是要回到產業吸引力上面考慮，傳統地產商我們基本上去看我們的傳統地產是按照地段價值、硬件價值，包括外部配套價值，而產業地產同樣也是會看三點，政策導向、產業環境、軟性服務。
七，專業人才稀缺，運營能力薄弱。這個時代最大的特點是變化快，產業地產面臨前所未有的新政策、新規劃、新業態、新定位，產業園區是地產的一種小眾形式，這使得我們很多園區的一些開發商或者運營商在人才選擇方面是捉襟見肘。
八，營銷策略陳舊，招商資源分散。這里面也是我們在很多園區的營銷方面看到的仍然還是用的較為傳統的一些地產營銷手段來進行產業園區的操盤，最后的結果肯定不是很理想。如果只是認為我們把這個建筑物建立起來，環境優雅，設施齊全，那么我們只要做一些簡單的廣告就可以讓我們的企業入駐的話，那這個問題肯定無法得以實現。
九，盈利模式單一，內生發展缺失。國內很多園區僅僅是依靠銷售來產生利潤、盈利模式，一旦銷售不順或者招商不利，園區后期收益都會受到一定限制，自我造血功能會非常差。
十，政企關系疏理，政策難以落地。產業園區的各個方面都需要我們跟政府及各個部門產生密切關系，才能保證后方穩定，不然會導致很多政策、很多園區所爭取的條件無法形成落地。
我們看了這些痛點，我想給大家看一下這個圖，這是在產業園區運營過程當中非常關鍵的十個要素，這十個要素里面對于像盈利模式、產業定位、招商規劃，包括運營策略，這個是尤為重要的。做好產業園區除了上述的一些要素和我們需要去解決的這些痛點之外，我們更需要去把握未來的趨勢，從未來發展看，我們專業的市場化運作能力將會成為核心的考量。如果只是注重我們的政府關系或者概念包裝的產業商，將會逐漸從市場上被淘汰。
我給大家分享一下，我們會看到市場未來可能會有的幾個趨勢。
一是從行政化主導到市場化運作。
二是產業轉型升級仍然是主要目標。
三是產業地產發展方面將進入規劃為主導的發展階段。
四是產業重心將逐漸布局二三線城市。
五是區域產業地產的發展將會出現結構性差異。
六是從增量擴張到存量并購。像"一帶一路"、長江經濟帶、京津冀協同發展等國家戰略，以特色小鎮、鄉村振興等相關國家政策，刺激了產業地產的熱度不斷升高。在產業地產增量擴張同時，也出現了大量存量并購的現象，一些具有較強資本運作能力、資源整合能力的企業，也都在里面形成了這種并購，所以我們認為在存量擴張這個過程當中，也一定會存在市場的并購。
七是從大而全到小而專，從原有的開發區的模式當中逐漸形成各類專業性的產業園。
我們作為產業地產服務商，我們希望能夠在產業園區發展當中為開發企業各個環節解決相關問題，我們也希望能夠通過我們提供的相關的顧問服務和營銷服務，幫助企業去規避我們在產業園區的一些籌備難、定位難、招商難、運營難等問題。
我國的經濟其實已經由高速增長階段轉向高質量發展階段，優化經濟結構，轉換增長動力的宏觀期，已經是經濟增速在換擋，投資回報率有所降低，民間資本的投資更為趨于謹慎。隨著產業地產脫下各種概念外衣之后，產業地產將更回歸到我們產業地產的本身，產業地產的格局將面臨重新洗牌，在增量擴張、存量并購、特色發展和模式創新的發展過程當中，我們希望與業界同仁一起攜手并進，砥礪前行。謝謝大家！
主持人： 感謝馬總的精彩演講，我們一起來見證中耀盛世的榮耀時間。
下面我們繼續進入論壇第五部分，簽約儀式環節。中耀盛世(北京)房地產顧問有限公司戰略合作簽約儀式。有請四位重量級嘉賓：
優鋪網董事長 陳云峰先生
幼獅空間創始人 彭亮先生
房訊網董事長 劉凱先生
中耀盛世創始人 馬耀揚先生
陳云峰：特別高興在年底的時候能參加這次寫字樓峰會，在這見到了很多特別好的房地產的朋友。這次給了我五分鐘的發言，這個發言我是代表中耀盛世的三個比較大的投資人，第一個就是彭亮董事長，另外是房訊網，第三個是我本身代表了優鋪網。
這次我講一下我們優鋪投資中耀盛世的理由。我覺得這是我們一個專業化的布局，我從創業之后選擇了只做商業地產，實際上大家看看這個趨勢非常明確，將來做住宅的就是做住宅的，做寫字樓的就是做寫字樓的，做酒店的就是做酒店的，做商業地產的就是做商業地產的。這個趨勢已經非常明顯了，在整個開發商內部的組織機構已經基本上是這么設置的了。
優鋪做商業地產之后，我們覺得我們在給開發商服務的過程當中，我們碰到的是一個建筑，是一個綜合體，里面確實會涉及到寫字樓，特別是剛才馬耀揚總經理講到了產業地產，所以我們投資理由是三個方面，第一是這個行業。到現在為止，大家唯一玩不轉的是產業，當然了，也包括商業。產業是一個非常難的事情。
今天向東總去華夏幸福的事情，應該今天是消息出來了，炒了大概一個月，他是從華潤兼華夏幸福的副董事長，比預想的總裁位置還要高一些，因為有最大的話語權。
產業這個事情現在是行業最大的痛點，我覺得寫字樓是劃歸產業的，產業慘到什么程度？像武漢和天津這樣的城市，寫字樓空置率都40%，無限的商機，遍地狼藉，跟住宅根本不一樣。像我提到的武漢市場，武漢的住宅從來沒有正式開過盤，出來就搶光了，但是寫字樓兩三塊錢都能租到長江邊的寫字樓，天津也是一樣。天津和武漢這樣的產業相對比較發達的城市都是這樣，這是一個多么大的市場。所以我覺得這個產業一片藍海，特別呼喚一個特別專業的團隊能夠去為開發商解決這個痛點。
中耀盛世這個定位是非常好的，包括剛才馬總講的主要是產業，產業比寫字樓還難，誰也不要在產業和寫字樓上吹牛逼。
另外一點，業務模式。整個業務模式仍然是需要從前期的策劃到中間的招商，包括后期的銷售，還有運營。這也是一個非常難的事情。
第三點，團隊，我們看好馬耀揚馬總，是因為這個團隊是原裝的團隊，整個中耀盛世團隊馬耀揚應該做了14年，他的幾個合伙人，就是中層沒有低于10年的，這個行業是需要沉淀和積累的，你做個夢起來就想去做寫字樓、去做產業，是根本不可能的。難就難在有它的專業度和門檻。所以這次我們幾家聯手來推這個中耀盛世，我們希望今天參會的朋友們都記住一個公司，這個公司叫"中耀盛世"。
我們做存量、做二房東，做得最好的華亮地產，是默默無聞的在寫字樓二房東方面做得最優秀的企業，還有寫字樓方面最專業的媒體，劉總，劉凱所帶領房訊網，在寫字樓方面默默耕耘，能夠扛到現在，可親可敬。這是一個媒體平臺。另外是我下決心用互聯網穿透商業地產的行業，我這叫買鋪租鋪找優鋪，我個人已經投了幾千萬在里面，當然我們還有像優客工場、東方資產等方面的投資，做好商業的事也很難，但是我覺得這個就是機會，特別是今天。
今天國務院發了一個文件，如果不裁員，給你返還50%的失業補助金，你說現在的經濟都到什么程度了。我剛剛發了一個微信，在2018到2019年，你要是不裁員的企業就是個牛逼的企業。我們經濟都這樣了。當然，比我們慘的還有法國。我剛從法國趕過來了，一片哀鳴，失業率9%，整個老佛爺里面，我數了數，十個人里面有七個是中國人，在LV那排大隊。整個經濟非常簫條。但是我覺得行業最簫條的時候，就是進行產業布局，就是拼你的專業度，就是看誰能不能夠扛住的關鍵的時候。所以我覺得我們幾家通力打造的中耀盛世，希望能夠在北京，特別是全國的寫字樓和商業市場能夠在寒冷的冬天里有一個濃濃的綠意。在這里需要大家的掌聲。
（簽約儀式）
主持人：感謝四位領導、嘉賓。也祝賀中耀盛世在各位的帶領下，不忘初心，砥礪前行，打造中國商辦地產服務領域的旗艦品牌。
（未完待續）
來源：房訊網