房訊網訊 2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業地產的白銀時代”，第九屆中國產業園商務區發展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯房地產商會、房訊網（www.yjsp48.cn）聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會承辦。
主持人 虞瀾
主持人 虞瀾：尊敬的各位領導，各位來賓，女士們，先生們，大家早上好！首先，非常感謝并歡迎大家，再次相約在北京富力萬麗酒店，出席第九屆中國產業園商務區發展論壇，再次感謝主辦方對我的邀請，非常榮幸能為大會做主持工作。
論壇活動第一屆源自2009年6月，迄今為止已經成功舉辦八屆了，而我們論壇也是中國產業地產行業當中規格最高、規模最大，影響力最廣的一個專業論壇。我們每年論壇都會從中國經濟發展形勢宏觀角度著眼，聚焦產業地產發展進程。每年6月相約北京，共同探討行業發展趨勢、模式創新，綠色低碳、產城融合以及特色小鎮等等行業內的熱點話題，就行業發展、企業發展、成功案例展開一系列的演講和對話。我們共同來找尋全新的思路和廣泛深入的合作機會，共同地記錄并見證中國產業地產的發展軌跡，并推動行業能夠健康、向前的可持續發展。
我們都知道在今年整個房地產行業發生了很多大事，比如說住宅市場涌現，通州副中心建設加快，一帶一路高峰論壇的圓滿成功舉辦，以及京津冀協同發展穩步推進，甚至是我們的雄安新區規劃雛形出現，在這樣疊加的一個大背景下，市場的力量正在以前所未有的力度影響著產業地產的發展脈絡。
而我們想問產業地產能否成為房地產市場的下一個金礦呢？產業地產如何成功地實現跨界和融合呢？將來在未來的很長的一段時間當中，擺在每個行業從業人員乃至金融界的領袖、精英面前，又是一個全新的命題。今天再次相約在一起，共同進行一個頭腦風暴，是非常有價值和意義的事情。
相信今天的活動舉辦結束之后，大家一定會為我們提出的問題尋找一個非常清晰的答案。
本次論壇，主題叫做跨界與融合：產業地產的白銀時代，我們的論壇邀請很多媒體朋友，表示感謝，我們通過新浪網樂居、和訊網、房訊網全程進行圖文直播。待會登臺嘉賓，甚至對話每個環節、細節，直到您說出的每個文字，都會通過直播傳播出去，大家一定要認真、仔細地聆聽。
同時還要感謝人民網、新華網、鳳凰網、搜狐焦點、網易房產、騰訊、地產中國、房展會、美通社、今日頭條、中國新聞網、千龍網、第一財經、金融界、南方網、大燕網、東方財富網等等，都是全國主流具有相當影響力的媒體，對我們大會進行大力宣傳，對你們對我們工作的支持表示深深的感謝。
首先接下來為大家介紹一下今天出席活動領導和嘉賓，他們是：
中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家 李鐵
新城控股高級副總裁 歐陽捷
全聯房地產商會秘書長 趙正挺
全聯房地產商會副監事長、中國建筑系統門窗聯盟執行理事長 孟繁軍
全聯房地產商會副秘書長 王玉清
好租創始人兼CEO 曲先洋
左鄰聯合創始人兼COO 彭海星
北京麗澤金融商務區控股有限公司總經理 郝永昶先生
全聯房地產商會會長助理、北京米蘭之窗節能建材有限公司董事長 馬俊清
全聯房地產商會寫字樓分會副會長、北辰寫字樓管理公司副總經理 裴曉紅
全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、房訊網董事長 劉凱
今天當然還有現場依舊跟往年一樣，都會有將近六百多位開發商、產業園區、商務園區還有金融機構、代理公司、物業公司、投資公司，包括企業客戶和建材布品公司的代表，以及來賓，來到了會場，跟大家一塊參加會議，并且也會提出他們一些一線從業的實際問題。在這對大家的光臨表示一并感謝。
正式宣布第九屆中國產業園商務區發展論壇正式開幕了。
首先邀請主辦方領導全聯房地產商會秘書長趙正挺先生登臺致辭，歡迎！
全聯房地產商會秘書長趙正挺先生
趙正挺：尊敬的李鐵主任，歐陽捷總裁，各位來賓，各位朋友，歡迎出席第九屆中國產業園商務區發展論壇，我謹代表主辦方全聯房地產商會，對各位的到來表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。2017年，政府正在積極推進經濟結構改革、供給側改革，與此同時，十三五規劃的重要一年，產業政策圍繞傳統產業轉型升級，培育新興產業創新發展，培育產業政策深化落地，精準發起，各項政策出臺，有利于產業結構不斷地優化，為產業地產市場平穩發展、運營創造了良好環境，在房地產領域，行業進入長效發展新常態，引領中國經濟轉型發展的重要載體。
產業園區成為國家新一輪發展的重要抓手，也是房地產行業轉型發展的重要方向，作為房地產運營商的企業正在頻頻受到地方政府的青睞，地方政府引進有產業園區資源的投資機構。
碧桂園、恒大、萬科等且積極推進特色小鎮運營模式，大型開發企業，商會運營多元化板塊，教育、健康、養老、旅游、科技領域頻頻發力。作為行業組織，貫徹政府經濟發展新政策，倡導房地產作為新興產業發展載體，推進地產與產業金融的平衡發展模式。為此，我們先后發展成立了產業園區分會、特色小鎮分會，發起成立養老產業基金等各類產業基金，商會搭建這些平臺，為了更好地推進產業地產結合，并完善產業地產發展當中的產業鏈資源的整合。
感謝劉凱董事長搭建的思想與交流、合作的平臺，希望未來全聯房地產商會與其他單位緊密合作，共同把這個活動辦成最有影響力的品牌論壇，最后預祝本次論壇取得圓滿成功。祝愿各位嘉賓身體健康，萬事如意。謝謝大家！
主持人：趙正挺一直以來在行業的健康可持續發展，我們日常工作得到了他的非常大力支持，孜孜不倦地耕耘著，對我們的論壇活動非常關注、關心，給我們很多關注和扶持。再次表示感謝。
下面有請主辦方的另外一位領導就是房訊網的董事長、全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱先生上臺致辭。
房訊網的董事長、全聯房地產商會寫字樓分會秘書長劉凱先生
劉凱：尊敬的各位領導、各位來賓、媒體朋友：上午好！
首先代表論壇組委會，代表房訊網，代表全聯房地產商會寫字樓分會對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國產業園商務區發展論壇源于2009年6月，由房訊網發起，全聯房地產商會聯合主辦，到今天已經成功舉辦了八屆。作為產業地產行業一年一度的頂級盛會，論壇的每次年會均匯集了產業界、地產界、金融界及學術界最具話語權的權威人士，圍繞當年中國產業地產最新動態設定主題，各界人士對行業內各相關層次的變化做深度交流與有效探討，并形成對當前產業地產發展的共識。
當前，在住宅市場進入限購、限貸、限價、限售、限商"五限時代"、通州副中心建設加快、一帶一路高峰論壇召開、京津冀協同發展穩步推進、雄安新區規劃雛形初現的大背景下，市場的力量正在以前所未有的力度影響著產業地產的發展脈絡，無論是政策環境層面，還是市場變化趨勢，產業地產已成為政府、企業、資本關注的焦點。未來，以產業集聚為特征的產業地產，將著力探索發展模式、運營模式、招商模式的新變化和新趨勢，實現產業地產的轉型升級。
我們認為，產業地產升級正在以產業地產投資的跨界和產業地產運營的融合等方式進行，傳統的產業地產土地、投資、招商和運營體系面臨轉型和重構。
其中，中國產業地產的跨界和融合呈現五大趨勢。第一、多元化市場主體的跨界與融合；第二、資本市場與產業地產的跨界與融合；第三、以互聯網為紐帶的產業地產跨界與融合；第四、產城融合推動產業地產跨界與融合；第五、產業結構調整帶動產業地產跨界和融合。
總之，在當前的行業和市場的格局下，產業之間的關系已經不再是簡單的投入產出關系和上中下游關系，產業之間的邊界越來越模糊。因此，新的市場需求推動產業地產規劃、開發、招商、運營體系的跨界與融合。
今天論壇的主題是"跨界與融合：產業地產的白銀時代"，正是為了探索并解答這些問題。
所以，今天我們將聆聽行業領導、頂級專家、經濟學家和行業大腕，分別從宏觀的、產業的、市場的、企業的各個方面進行解讀，就京津冀協同中的產業園區、當前房地產市場形勢與預測、互聯網+產業地產、中國房地產景氣指數、產業園區發展趨勢、當前房地產市場與企業戰略、商業辦公建設與運營標準構建、商辦地產去庫存等熱點話題展開系列主題演講；另外，還安排了一場產業地產主題論壇，聚焦無邊界服務，探討產業地產的白銀時代的招商與運營。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的合作伙伴鴻坤集團、天洋基業、中海地產、經略天則、好租、左鄰、億翰智庫等所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有來賓及媒體朋友，九年來不離不棄對房訊網的信任與支持。因為你們的支持，我們將繼續努力前行！
謝謝大家！
主持人：非常感謝劉總，一直都是在行業里默默無聞的耕耘著，而且帶著自己的隊伍踐行行業發展的很多案例，最感謝的就是每年都會在年中和年底的時候，舉辦這樣一個行業非常有影響力的一次論壇，既是總結，也是對下半年的展望。非常感謝，并說一聲辛苦了。
正式進入到今天上午的第二個環節，就是主題演講部分。
首先要為大家隆重地邀請出第一位登臺的重量級嘉賓，有幾個身份，要跟大家詳細介紹一下，他是研究員、博士生導師、國務院特殊津貼專家，現在擔任中國城市和小城鎮改革發展中心理事長，也是一位全國知名的首席經濟學家，在產學研界都有著舉足輕重的影響力，曾在中共中央農村政策研究室、國家經濟體制改革委員會、國務院經濟體制改革辦公室等單位任要職。先后主持了聯合國開發計劃署、歐盟、世界銀行、亞洲開發銀行、世界經濟論壇等國際組織的數十個國際合作項目。發起設立了智慧城市發展聯盟，倡導以跨界整合和市場化的方式推進中國智慧城市的建設與發展，策劃組織了中國智慧城市創新大會、中國智慧城市國際博覽會等一系列的重要品牌活動。接下來讓我們用最隆重的掌聲歡迎并邀請李鐵先生登臺做主題演講，他的題目是“京津冀協同中的產業園區空間重塑”。
中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家 李鐵
李鐵：我們在北京開會，很多同行都關心京津冀協同發展，其中一個大背景之一就是這是1.2億人的大的行政區域，發展水平差距也很大，京津冀城鎮化水平差距比較大。
人均財政收入、人均GDP差距也很大，意味著公共服務差別特別大，區域間反差，來北京打工的人，尋求就業機會、發展機會，公共服務陷阱、利益結構差別，這堵墻打破了。
產業結構差距也很大，北京后工業化，沒有經歷過完整的工業化時期，北京因為是國家的行政中心，更多的是服務業管理，服務業增加值達到80.3，達到發達國家的水平，世界上五個發達國家，美國、日本、英國、德國、法國，這些國家占比基本上80%以上，天津二產和三產比重相差不多，意味著什么？天津處于工業化的中后期，但是也沒有完成城市化向服務業轉變，現在某種程度上，整個工業發展結構、產業發展結構和河北有同構性，意味著河北和天津有類似地方，當然河北更粗放一些，天津發展水平更高一些。
這是京津冀三個地區產業結構差別。由于產業結構差別，意味著我們發展產業園區，所謂產業地產，針對三種不同的結構，要做出自己的分析，北京服務業外益，天津和河北問題是產業園區選址問題、發展什么樣產業問題，河北更多的是怎么樣進行結構轉型。
人均財政收入差距和GDP差距，知道北京有很多和全國不一樣，三甲醫院，北京市2143萬人口，50所三甲醫院，天津1500萬人口，30所三甲醫院，北京35家三甲醫院在四環之內，河北7200萬人口，43家三甲醫院，河北人口是北京的三倍多，但是三甲醫院很少。教育資源差距更大，北京211高校，北京24所，天津4所，河北1所。北京大學高考錄取率幾乎百分之百，河北分數比北京高出一百多分，到北京打破這個布局關系，最大問題就是教育問題。
央企總部，北京90家，天津和河北是零，這個很說明問題。提到京津冀協同發展，自然而然想到，北京對周邊的城市帶動到底有多大？大中小城市分布，可以看出北京的發展特點以及與周邊關系。東京有一個主城627平方公里，895萬人，和北京差不多，但是周邊一大批中小城市，5-20萬人口，東京周邊84個，韓國相對少一點，首爾面積不到900平方公里，人口一千萬左右，周邊中小城市不是特別多。北京50公里半徑，把河北周邊納入進去，有24個小城市，30公里半徑更低了。我們過多關注主城區發展，周邊中小城市發展嚴重短缺，北京的病基本上是主城區的病，擁堵、房價高等等，北京對周邊的帶動能力不足，特別是對河北的帶動能力不足。
北京周邊的河北有39個國家級貧困縣，當年王岐山在北京當市長的時候，經常講，北京丟井蓋，為什么廣州、上海沒有丟井蓋？上海、廣州要把井蓋運出去，開車幾百公里以上，才能銷售掉，北京只要出了主城區就能賣掉，環北京貧困帶，30幾個國家級貧困縣，發展差距水平如此之大，京津冀協同發展仍然是一個大問題。
面臨這個形勢，來看京津冀協同發展，特別是對產業園區發展有什么樣的啟示。研究產業園區發展，中國整個經濟增長、城市化快速發展、工業化水平大幅度提高，和產業園區有著天然聯系。這些年產業園區發展對整個中國經濟增長有著巨大的貢獻。
產業園區發展經過幾個階段，但是我們也知道30年前，中國不是這樣，但是畢竟它經歷了一個最重要的階段，就是低成本。所謂低成本和中國國情有關，勞動力成本低，大量的農民工支撐了中國的工業經濟，形成廉價勞動力的豐富的后備資源。但是最重要的是其實還不是勞動力成本，是土地成本，我們在80年代研究中國鄉鎮企業的時候我們講特色小鎮前期的時候，廣東、江蘇、浙江、山東、福建幾個沿海城市，縣以下占全省70%，原因是土地利用，鄉村村村點火、冒煙，提供廉價勞動力，導致工業發展成本實現跨越性發展。
環境成本低，我們經歷過污染過程，雖然現在開始治理，工業化起步階段，政府管理成本低，就沒有今天，是必然的發展過程。產業園區從原來的粗放、成本低，走到今天。這個成本低的特點是我們不能忽略的。
產業園區發展經歷三個階段，第一個階段分散，村村點火、村村冒煙。90年代以前，全國8000多個工業開發區，縣以下六千多個，縣以上兩千多個。這一段時間，工業發展速度很快，但是成本非常低，工業的發展水平也很低，到了第二階段，97年以后，實現了最嚴格的土地保護政策，對傳統的工業園區進行了一次大清理。
通過土地耕地保護原則進行情理，我也是三家組織成員，對全國進行調查。中國在空間上、發展權利上，不同城市間進行比較大洗牌，把八千多個工業園區，關掉了六千多個縣以下，保留兩千多個。產業園區發展主導，傳統的鄉、鎮、村變成地市以上，由于政府主導了這次洗牌過程，產業園區由政府過度參與，導致發展當中特點是粗放，政府不講效益的。
人均城鎮工礦建設用地面積是149平米，標準是100平米。居民點用地面積，本來沒有工業，是粗放的，三百平米，標準是150平米，政府搞園區，最大特點，占地面積過大，道路過寬，到傳統的產業園區，園區搞大廣場，導致土地資源利用粗放。很的園區是雙向八車道馬路，加綠化帶，為了好看，讓別人來投資。為什么搞這么大的路？他們說車流量大，我在園區看了很長時間，白天幾乎沒車，用車時間和上下班時間不一致，根本占不了這么多路，修這么寬的路，浪費土地面積占一半以上，包括綠化，每年還要維護、管理、投資，某種程度上把資源白白消耗掉了。
空間大洗牌，把開發區所有的產業園區基本上只有縣以上，搞產業地產都知道，支撐未來政府的投入，只能靠稅收，稅收收入，現在整個地方政府開支，收入水平來源于兩個，一個是稅收，稅收只能保證政府開支，招商引資還要補償，免多少年稅，各地在競爭。還要解決七通一平，包括零地價投入，天津、北京零幾年的時候，北京工業用地十萬塊錢，三一集團到南口，就是十萬塊錢，天津更便宜。只能靠開發房地產，產業園區模式，政府招商引資，低價引進，政府大量補貼，開發房地產補償。這是一個基本套路。
政府效率大幅度下降，轉變企業經營產業園區，就是第三個階段，提高用地效益，不會搞雙向八車道大馬路，不會搞大公園、大廣場，土地利用上發生根本性變化。企業降低招商引資成本，增加談判歸能，強化市場化管理，對園區管理和服務，通過房地產開發權益，解決公司經營權問題。可以在產業園區旁邊蓋，給你補償。
這三個階段無外乎一件事情，低成本引進企業，低價出讓土地，政府大量補貼，房地產開發進行補償，基本上就是這么一個路數。
30年發展走到今天，我們知道產業園區發展模式難以為繼，因為成本在上升，招商引資的時候，可以降低條件，大大地降低條件，但是條件不能再降了，再降成本越來越大。因為房地產開發成本補不起，土地拆遷成本增高，農民搬遷成本在提高，增減掛鉤，基礎設施成本上漲、物價上漲，各地產業園區發展，還要面臨和其他城市競爭。
三星集團在中國投資，選擇西安、重慶和成都，最后選擇西安，零地價，五年的版稅，基礎設施全部政府提供，拿了小包，拿了地可以貸款，幾百億可以拿來，直接投資，就要一個三星品牌。這是中國整個產業園區發展招商基本這么過來的。各地競爭，企業跟你談判，誰給條件最好就到哪里去，導致政府壓低招商價格。由于房地產發展，大家在攀比，無論工業還是什么，大家都在攀比，房地產成本也在大幅度增加。
我們還面臨一個窘迫現象，就是房子賣不出去，地方發展兩個模式，發展工業增加GDP，發展房地產增加土地財政收入。房地產和土地雙重推動，導致房子賣得很快，土地開發很快，都在蓋房，全國這么多城市，大家都在搞房地產。張三、李四當書記都要搞，張一要在東邊開，李四在西邊開，城市面積越來越大。房子是商品，商品當多了以后，就賣不出去了，尤其一些中小城市，三四線城市書記兩三年換一任，最后導致房子大量擠壓，每次會議上都講，中國房地產有的過高，142億平方米。北京是一線城市，另外一回事，三四線城市房子賣不出去，地方政府沒辦法干工作，地方政府面臨的壓力，招商引資，招商引資能不能引來，拿什么補。
地方債務攀升，就是房地產為主導的發展模式導致的結果。這是我們面臨的現狀。
這種情況下，怎么談地產問題，怎么談產業園區發展模式問題，怎么談產城融合問題，其實不僅僅對我們在座的各位是一個難解的題，跨界融合，特色小鎮，產城融合。越不過去這個坎，一線城市，北上廣深，二線城市房價在上漲，下一步怎么辦，面臨這個形勢。
產業園區發展現狀規律，對公司經營的產業園區，開始向三種模式，第一種是傳統繼續硬著頭皮在做，這是絕大部分地方在做。昨天上午江蘇市長到河北來談，現在土地出讓價格，土地出讓價格25萬一畝，各種成本75萬一畝，一百萬一畝也得干。沒有別的方式，只能這么干。
最近全國大勢宣傳特色小鎮，就是兩個推動力，雖然總書記說了，但是跟我們現在講的不是一回事。重點房地產商只是一個發展機會，地方政府要尋找新的發展空間。所以這是當前產業園區面臨的三種現狀。
隨著城鎮化發展、城市化發展，還是有一定的規律性結果。就是城市化發展到的一定階段后，工業要遠離城市。發達國家工業基本上在遠郊區，我們城市發展，經過商業，然后工業化，然后服務業。
所以我剛才講，服務業占主導，占比重70%以上，韓國雖然59.7%，但是就業比占80%以上，所以我們看，中國現在服務業為主導的京津冀，基本上北京一馬當先，天津嚴重滯后，河北處于落后水平。這個國際規律意味著什么，產業園區也要實現空間大挪移。
蘋果在Cu-pertino市，5萬人口，谷歌在山景市7萬人口，惠普在PaloAlto市，6萬人口，大企業基本上選擇向小城市、小城鎮、農村轉移，追求低成本空間。
這是一個市場規律，也是成本規律，不僅僅是因為經濟成本，包括社會成本，工業實現產城融合，放到主城區，現在需要重新思考，產城融合的“產”還是工業嗎？工業和城市還能放到一起嗎？放不到一起，環境污染大量的噪音、大量貨車進入，對城市造成破壞，對環境造成破壞，所以對產城概念要重新理解。
這個社會成本，包括垃圾廠，包括垃圾處理廠、污水處理廠，到哪個城市都會引起城市居民的強烈反響。
所以工業遠離城市是一個規律，是我們不可避免的規律。我們一定要去做產業園區，要重新去選擇它的發展空間。而且不一定要和行政空間相吻合。過去我們的產業園區都需要和中心城市、高等級城市，和市長、市委書記所在的地方放到一起，未來不一定。產業園、工業、企業遠離城市同時，也要遠離行政區，這是一個發展趨勢。
結合京津冀一體化協同發展，能不能向周邊中小城市轉移，特色小鎮也是其中的一個發展路徑，能不能向周邊中小城市和遠郊區轉移，現在提特色小鎮，我們反對以房地產為主導，把三線模式轉移過去，再造成一些房子賣不出去。但是園區工業的企業，是不是可以搬遷到這里，我們是不是不要在城市旁邊搞一個產業新城，值得我們思考，就是產業園區空間再塑造。
到瑞士去，走在路上，邊上都是中小企業，跟著市場規律去做。
根據北京的特點，服務業產城融合，未來融合應該以服務業為主導，這個在地方政府的官員里面，在我們很多企業家里，還沒有形成一個固定模式。我跟很多市長去交流，他們堅決反對，沒有工業怎么辦？財政收入工業稅收有一塊，服務業稅收見不到，是民富。京津冀尤其北京服務業為主導的發展趨勢，已經形成逆城市化的過程，已經開始自對向遠郊區輻射。
兩個最典型的例子，我們可以叫服務業的產城融合古北水鎮，在北京將近一百公里的地方，形成這么一個服務業為主的旅游新鎮，全是人為的，高投入的，3.6平方公里，外加6平方公里的居住區，只有在北京，既是服務業外溢，北京人口收入水平高。第二個是崇禮，成了北京的避暑山莊了，北京的后花園，冬奧會的舉辦地，房價已經達到4萬了，縣城房價4.5萬，和北京尋找新的空間有關系。看產業發展，不僅看工業角度，還要看消費結構變化，衣食住行簡單消費向多元化消費，需要服務業再塑造，需要服務業空間再挪移。產業和服務業發展關系，特色小鎮旅游業自然建立起來聯系。跨界融合，使產業園區、產業地產模式找到新的發展空間。
第一，產業園區選址不一定要和行政空間相吻合，要另辟空間。
第二，產業園區不一定在中小城市，也可以在小城鎮，甚至可以在村莊，當然和行政管制有直接的關系，行政管制嚴格禁止，權力限制，規劃權、土地審批權等等，現在很多政府思維方式，還是一放了以后就會亂，管不了了。現在公共監督力量，社會監督力量，遠遠超出政府監督力量，特別的發展時期，用新的思維方式解決這個問題。企業向這方面努力了，政府管制沒有放松，管理沒有跟上去。
第三，園區發展模式是不是符合時代的要求。一堆企業在一起成本高，還是有些企業單獨選擇發展空間，大的企業選擇獨立的發展空間，是不是可以允許一些企業，通過我們的中介尋找更便宜、更廉價的發展空間。
交通基礎設施的完善是產業空間挪移的重要條件，京津冀通過軌道交通的完善，增加邊界性和聯通性，降低成本，歐美發達國家產業工業從中心城市向遠郊區轉移，前提是交通，我們大概兩種交通供選擇，一是公路交通高速公路，一個是軌道交通。日本沒有高速公路，更多是軌道交通。更多的是區域間的省級公路，城市建的公路，雙向雙車道，軌道交通非常發達。
我們軌道交通嚴重滯后，交通不方便，逼得還得去城市，或者再修一條線。如何改變交通格局，從軌道交通到雙向的這種城際郊區公路，和過去傳統高速公路形成對比。如果一個城市以服務業為主導，我們的城市交通更多以小汽車和人流為主。
我前幾天去佛山，談發展規劃的時候，最大的問題就是交通制約，廣東的堵車和廣東產業結構之間關系，佛山城市化率達到90%多，工業占比只能占60%到70%，工業比重過高，交通運輸以大貨車為主，結果人流、貨車流帶來污染，交通擁堵非常嚴重，感覺不到宜居。
可是到歐美國家去，基本上人流為主，真正高速公路還是貨流為主。所以我們未來的城市交通模式，適應服務業發展，既有軌道交通也有城郊的公路。同時高速公路配置更方便形成了，人和要素的抵達。所以怎么樣解決交通配置是大前提。
結合京津冀產業轉型選擇要有區別，怎么解決天津、河北工業化的產業同構性，重新塑造產業園區，工業為主的產業園區要遠離城市，要向中小城市、小城鎮進行疏解，北京大部分企業已經向外疏解，更重要的是要認識到北京消費群體、服務業群體和未來的產業轉移、產業地產發展，形成新的產城融合，有著至關重要的關系。
房地產不能搞特色小鎮，特色小鎮還有一個功能，全國特色小鎮有實體經濟、現代服務業、旅游度假休閑，還有住房。面對一二線、三四線城市，特別是北京這樣，其實我們產業地產發展，要解決兩個關鍵問題。產城融合的觀念要變，先有產還是先有人，我們也要調整，過去的城市規劃，先要有工業，然后再有人進來。對于北京來講，需要新的居住空間，再有產業進來，這也有很多先例。
改變原來傳統規劃觀，大量人進來，自然產業要素補充進去。北京產業地產發展要和北京高房價結合起來，五百到七百萬人買不到房子，周邊選擇低價房供給空間，燕郊房價兩萬多，香河一萬多左右，北京郊區小鎮建立住房空間，解決住房供給問題。因為北京房價上漲趨勢不可避免的。現在大家為什么對房價不滿，因為買不到房子，北京每年住房供給十幾萬套，五百萬人將近二百萬左右家庭沒有房子買，看不到買房子預期。怎么樣解決產業地產發展空間，要和住房供給的大形勢結合起來，不能在一個封閉的點考慮問題，要在大空間范圍內考慮問題。
最近關于很多城市房價上漲以后，還是在封閉思維考慮問題，燕郊房價漲了，北京買房子需求下降了，佛山一萬多漲到兩萬，地鐵升到佛山，相當于廣州人5萬價格降低一半價格買房。
傳統產業發展，先有產業再有人口聚集。北京各種研發基地，高端服務業，各個大學，怎么樣和產業地產有機融合。我們也知道雄安新區，可能未來有一些央企、事業單位搬遷，是不是這是一種搬遷方式，他們會不會選擇新的發展空間，我們提供什么樣的服務，旅游業發展，我們怎么樣提供服務。選擇新城發展，提供什么樣的發展模式，是不是回歸到觸動傳統服務業發展街區模式，有很多開發價值。
地產不光住的，別的功能也有，有經營模式，是不是買過來經營，成本就增加了，怎么樣改變地產的發展模式，這也是需要進一步探討的。
政策措施，放權，給中小城市發展權力，進行行政權力調整，規劃上不能更多地限制。加強環境基礎設施治理，進行各類的制度性改革。特別強調，今天講的重點，產業園區不一定和行政區劃吻合，園區遠離城市，自行選擇先小城鎮、村莊轉移。
遠去的智慧化，利用互聯網、物聯網發展，形成共享空間，大有前提可做。
有些不對的地方請批評。謝謝大家！
主持人：關于產業空間重塑里面需要到的一些非常基礎的重要條件，包括挪移過程當中的一些會遇到的重要問題，都是我們在實際的操作落地過程當中的一些問題，非常有建設性的一些意見。再次感謝您。
產業空間重塑和挪移當中，其實有一個非常重要的承載基礎要素之一就是人，服務、設定、后期運營等等，都是值得深入研究和探索要點。當然，我們說尤其在住宅這一塊，人的居住這一方面，到底產品的設計，包括居住所需要的很多配套服務的一些創新，以及探索，我們又該怎么樣衡量呢？接下來再邀請一位跨界專家，他很有意思，他以前是一位大學老師，擔任過行政審批的黨委書記，聽起來和房地產不太搭邊，雖然不是科班出身，但是已經走上了房地產的這條道路，目前在知名的總資產在千億級這樣一個量級規模的上市公司新城控股集團擔任高管，這家企業本身就是做地產的住宅市場、商業地產，包括物業等等，非常有經驗的一家資深的知名房企，目前在全國42個城市都有自己的項目，而且布局也在不斷地擴張。
像上海、常州、蘇州、南京、杭州、天津、武漢、成都、合肥、南昌、海口都有他們的項目。在宜居中國有這樣一個數據，2016年的時候，新城控股集團房企銷售業績排名第15位，如果現在再看這個數據的時候，發現并沒有往下下降，說明它還是在急速擴張和快速發展，正是這樣一家成長性的上市公司，它的VP對房地產的發展趨勢又會有怎樣的預測呢？接下來有請他來給我們講講，掌聲有請歐陽捷先生登臺演講。
新城控股高級副總裁 歐陽捷
歐陽捷：尊敬各位嘉賓，感謝全聯房地產商會邀請來跟大家分享一些研究心得。剛才李鐵主任講到了，先有產業還是先有人，有人就要有房子，因此，我們無論中國未來怎么發展，房地產依然是非常重要的產業，特別是現在目前住宅市場依然占到了全國房地產市場的90%以上，所以我們要是談房地產不談住宅顯然是不行的。
這次我帶來的題目是“未來三年的住房市場的預備判”，很多機構在研究房地產市場，但是看過去多，看未來少，看未來三年可能更少。未來三年很難預判，當時接到這個題目的時候在想，未來三年到底什么樣的變化，我們現在是空口說白話。更重要的是需要找出背后的邏輯關系，未來發展到底什么樣的邏輯，如果找出這樣的邏輯，未來三年預判不是非常重要的事。
我們這次分享三個方面：當前形勢、未來預判、房企業策略。
這張圖非常明確可以看到，房地產拉動作用在弱化，房地產2014、2015年都是在下面，現在已經翻到上面，在粗的綠線的上方，粗的綠線是GDP，但是逐步下降，接近于GDP增加值，意味著什么呢？意味著房地產對于GDP的貢獻正在減弱，當然我們看到工業增加值還在下方，這條上竄下跳的紅線是金融業，金融業在2015年股災前后的時候，對GDP的貢獻非常大。但是現在已經是負增長了。
為什么我們會是減弱呢？從這張圖上可以看到，三個箭頭都是往下，包括住宅、商業、辦公，全部增速都在下降。意味著我們未來增長是不可持續的，這個不可持續從2016年5月份開始持續往下走了。
為什么說不可持續？我們在去年做了預判，去年年底和今年年初的時候，我們曾經發了兩篇文章，我的個人微信“歐陽先生”發的。當時預判今年的房地產市場是“量平加溫、略有增長”，為什么得出這樣一個結論，為什么我們說未來的熱點城市無地可建、無房可售、無房可買。北京基本上無房可買。
一二線城市目前整個成交量明顯下降，出現一個什么情況？今年1-4月份，銷售面積比去年同期下降20%，是什么原因導致的呢？兩個原因：第一，調控見效了，因為限購、限貸，導致有資格的購房人變得少了。第二，供應減少，因為有資格的需求在下降，同時供應再壓低，導致供應減少之后，市場上能推出來的可售房源當然逐步減少了。這里面，還不排除另外的問題，一方面土地供應逐漸減少，另外一方面高價地越來越多，使得限價令下難以開盤，延遲入市，最后捂盤惜售，導致供應在減少。
一線城市1-5月份供應量，基本上相當于去年全年一半左右，這個供應節奏相對來講還是基本合理的，但是二線城市整個供應量是去年、前年1/3，今年有沒有可能超過去年，甚至更大幅度接近2015年，我們相信絕無可能。
有沒有可能一二線城市增加土地供應呢？非常難。雖然我們在4月1日看到了一個非常重大的信息。在前面貴賓室的時候，我們在討論，雄安新區到底給大家帶來什么，那個時候雄安新區橫空出世，把所有人目光吸引過去了，忽略了同一篇發布的重要的文件，住建部和國土資源部發布的通知，通知上明確提出了，低于12個月的區劃周期的城市，要增加土地供應，直至大幅度顯著增加。另外高于12個月甚至更多的，區劃量更高的城市，要減少土地供應，甚至斷供。
但是一二線城市在4月1月以后，多少城市增加了土地供應，多少城市公布了連續三年的土地滾動計劃？其實是非常少的。4月1日以后，其實只有三個城市公布了連續三年的土地供應計劃，而這三個城市都沒有增加土地供應。
我們把去年公布了連續三年土地供應計劃的城市加在一起，我們發現總共16個城市，包括幾個三線城市，其中有八個是下降的，有五個是持平的，只有三個在過程當中有微幅增加，為什么大家不愿意增加土地供應？一二線城市核心區無地可供，如果要供地要拆遷，要進行城市更新，這個時候大幅度提高拿地成本。當然我們現在城市里面可拆遷的地方也越來越少。
另外一個方面，我們過去在外圍郊區攤大餅的建設方式，已經漸漸被拋棄了，所以我們現在大城市在建新區的模式，現在越來越少，為什么我們會減少這些呢？實際上我們都在未來所有的二線城市，都會走上海這條路，這條路叫做什么總量控制、增量遞減、存量優化、流量提效。土地供應越來越少，要集約利用，要提高土地的單位產值，提高土地的利用效率。最近有一篇網絡上流傳很廣的文章，原來重慶市的市長黃市長在復旦大學做的一個演講，演講當中講了非常多的事情，一個市場對整個城市土地供應方面的想法、看法，很重要的是規劃浦東新區中間的金橋工業區的時候，規劃每平方公里產值要達到一百億，那個時候上海大概十幾個億，現在是1200億，如果有這么高的產值，我們相應土地出讓，出讓的價格會比較低嗎？顯然是不現實的。所以為了得到更高的產值，一定要集約利用土地，土地供應就會逐步減少。今年一二線城市土地供應逐漸減少。包括重慶在內。
去年曾經在吉林大學校園招聘，有學生問我，重慶什么時候可以買房，我想回家買房，重慶房價什么時候會漲，我說黃市長走了，重慶房價就漲了。不是黃市長在重慶推動大量的土地，推出大量的土地，推出大量的公租房建設，把重慶房價壓低，更重要的是2016年土地供應量比2015年下降30%，2015年比2014年下降，2014年比2013年下降，土地供應逐漸下降，未來供應就會慢慢短缺。
最近還有典型城市，在安徽，當時去年10月份的時候發布了政策，企業在搶地的時候，推出很多地王，怎么辦？不能穿馬甲。一塊地只能一個企業報名拿地，造成土地拍賣市場上的企業數量減少，土地熱度就會減少，地王概率就會降低。今年5月份，新文件發布了，取消了這條政策，可以披任何馬甲上陣，來的越多越好，因為前面土地賣的便宜了。所以這個邏輯告訴了我們，未來的土地價格會持續一直上漲。剛才李鐵主任講了一句話，未來北京房價一直上漲，很多人提出一個觀點，沒有一直上漲的東西，其實我們恰恰相反，我們是全世界人口在不斷地增長，霍金預測全世界人口75億增加到110億人口，但是地球表面沒有增加，人口往大城市流動，全世界所有一百萬以上人口大城市數量在不斷地增加，全世界各個國家的最大城市的人口數量也幾乎都是增加的。包括日本、東京、紐約。
所以人都是在往大城市走，大城市土地價格、人均用地面積就會減少，意味著土地單價在提高。大城市土地價格上漲，全世界所有城市無一例外。只能抑制需求，匹配更低、更少的土地供應。這是調控的邏輯，延后改善，限制剛需，匹配土地供應越來越少局面。未來一二線城市土地供應不會大幅度增加，未來住房供應難以大幅度增加。
出現扭曲現象，比如限價令，導致房價扭曲，我們擔心房價放開，導致房價失控，越扭曲房價，遠郊比近郊盤貴，毛坯比精裝房貴，二手房比一手房貴，北京二手房房價下降了，市場拐點到了嗎？真的這樣嗎？二手房比一手房貴，人們不買二手房，房價下降了，既然賣的價格不高，就租房子，租房子量增加了，導致房租下降。調整幅度很小。因此導致高端捂盤。
去年上還有一個央企在賣房子的時候，政府說，現在87500，可以房子價格批給你，說不能賣，國有資產不能流失，賣到9萬。等到明年，今年之后，政府告訴他，只能85000，只好再放。所以現在出現高端捂盤，是被動的。我們出現毛坯入市，產品趨同，價格限死了，價格不能超過周邊房價，所幸做毛坯、低端。我們推動產品產業升級、裝配式住宅、節能環保綠色都通通放到一邊去了。
當然這個過程中間，還有關系戶成為巨大的受益群體，北京有很多很好的樓盤，性價比非常高，不敢推，一旦推起來之后，部長、司長的條子都是一片。前段時間碰到一個企業，農業部司長遞了條子，想買房子，我說農業部跟房地產有什么關系。自助很難入市，關系戶首先獲得信息，上海提出搖號，只要登記客戶數量高于推出樓盤套數，必須公開搖號，由公證機關統一組織搖號，開發商怎么辦，關系戶怎么辦。沒辦法，不迅速了。我不公開開盤，不公開認購，客戶量就很少。關系戶就來了，趕快來買吧，告訴你，現在政府限價，周邊賣9萬，我賣85000萬。上海采取措施，所有樓盤只要開賣，必須搖號。
限價令能不能放開？遲早要放開的，現在不敢。可以給一個辦法，漸進式放開，比如今年中央要求，房價環比不上漲，明年上漲1%，后年上漲2%，再后年上漲3%，2022年上漲5%，保持人均收入水平平均保持8%，上海房價收入比，去年最高點的時候，25.7%下降到19.6%，雖然19.6%房價收入比還會很高，但是畢竟是下降的。所以泡沫風險降低了。
當然現在看一二線城市房價反彈壓力依然很大，這種情況下，如果把限購、限貸、限價全部放開，必然失控，導致泡沫風險必然爆發。調控仍將持續。一二線城市看完之后，看三四線城市怎么樣。也在分化，2015年提出一個觀點，四大分化，城市、板塊、樓盤、企業分化，城市分化非常嚴重，板塊分化更不用說了。
這些城市過去庫存消化掉，現在供不應求，研究這些城市全部限價、限貸，供應、需求、房價受限，因此未來很可能被控制。我們提出一個觀點，未來房地產可能進入一個新概念。這些都市圈未來會不會有大發展，很難說。未來都市圈周邊三四線城市發展有一個重要課題，都市圈所有周邊三四線城市，不會自動成為都市圈會員。因為如果我們軌道交通、快速路網通不過去的話，到固安要一個小時，甚至一個小時更多時間，還不如在北京。因此通過軌道交通打通了之后，才能把產業倒過去，人口才能過去。這些城市才逐步發展出來。北京、上海這些城市，都不愿意把這個軌道交通打開，不愿意把高速公路打通，因為地方政府利益關系，現在其實不是放開、打通，建都市圈把周邊城市，包括不是北京的河北城市變成衛星城、衛星鎮，而是現在在做一條護城河，你們要進京，我還要收費，所以這個是未來都市圈三四線城市發展的一個很大的問題。如果像成都一樣，軌道交通全部打開，未來整個大城市發展會超過我們的想象。我們現在上海的軌道交通，現在是690公里全長。僅僅通到了上海昆山，其他地方都不通，但是成都未來的規劃是1000公里，而東京都市圈是2500公里，因此我們可以看到東京都市圈的概念，為什么會有那么多的小城鎮，而上海周邊做不出來。
去年春節部分三四線城市比去年增長300%、100%、200%，可能是回鄉置業，追溯一下，去年5月份這些城市的成交量，已經出現35%以上的普遍性增長，為什么？全國大概40個左右城市，恰恰跟一二線熱點城市房價暴漲時間吻合，這些人在大城市里生活，購房無望，因此回鄉置業、創業、就業，離開了大城市。他們回去之后，導致這些城市成交量去年明顯大幅度上漲，仔細研究的時候發現，這些城市的房價其實沒有變化，因此這些人就是剛需客戶，因為沒有錢，不能推動房價上漲，雖然成交量上漲，房價沒有出現大幅度上漲。
當然還有一批更多三四線城市，仍然在自然的去庫存路上，因此整個銷售面積，雖然有一定的增長，但是增速在慢慢下滑，而房價其實沒有上漲。所有三四線城市的住房供應、土地供應什么情況，今年1-5月份土地供應相當于去年的1/3，這幾年的趨勢是在往下走的，意味著未來三四線城市土地供應不可持續。
我們曾經到了安徽地級市，我們看了以后發現，這個城市里面的潛在供應非常高，將近一千萬平方米，每年銷售面積只有180萬平方米，潛在供應可以供應將近五年時間，政府還在每年增加土地供應，這個庫存怎么去的掉呢？仔細看了之后，我們發現有一個新區房價上漲幅度很快，而且一房難求。最后我們會發現，這里面出現一個重大反差。這個反差怎么回事呢？后來我們覺得這個問題，整個城市轉了一圈，將近一千萬平方米的潛在供應，絕大部分都是爛尾樓。很多中小房企已經死了，所以只有一個樓盤，在去年這么好的形勢下緩過勁來，繼續開工，所有樓盤處在停工狀態，所以在更多的三四線城市，其實我們看到的不是未來能夠把這些庫存去化掉，而是在艱難的去庫存當中，未來不會有更高的增長。
三四線城市增長逐漸乏力，去年大水漫灌效力，去年不可持續，最多延續到明年，明年之后慢慢就會沒了，三四線城市出現人口梯度轉移過程，還在持續。曾經到安徽大別山深處做公益活動，給他里的小學送去圖書館，到那去之后問那的小孩，你們上了高中、讀了大學之后還會回來嗎？所有人告訴我，不會回去。意味著他們爺爺奶奶、爸爸媽媽砸鍋賣鐵，都會幫助他們留在大城市里，這是人口流動背后的資本流動，錢跟人流到大城市。
另外一個現象，農村人口逐漸轉移出來，數量在逐步減少。去年之前的五年時間，年均農村人口轉移出來的數量，1360萬人，再往前的五年時間，年均轉移出來數量1500萬，逐漸減少，以后越來越少，一定往大城市去。未來這些城市的城鎮化已經接近尾聲，過去一直在提城鎮化，對這個問題一直有爭議，但是現在可以非常明確地提出這個觀點，城鎮化已經接近尾聲了，未來可能更大的城鎮在都市圈的三四線。
浙江很富裕的縣城看了一下，這個城市非常典型，每年銷售面積大概30萬平方米，三千套左右的住房，但是整個縣級市，每年新婚五千對，換句話說，城鎮里面的新婚人口基本上消化掉了城鎮的新增加的供應量，這個時候沒有新增的需求怎么辦，地方政府就拆遷。
去年拆了150萬平方，今年拆兩百萬平方，拆遷的時候怎么來做呢？拆遷的時候，政府不造安置房，發房票，拆遷戶拿掉整個房票，買開發商的房子，通過拆遷制造需求、GDP、政績。但是這個時候，他買開發商房子，政府貼錢給房票，政府沒有錢，賣地，所以去年賣了170萬平方米土地，今年大量賣地，否則沒法支撐兩百萬平方米拆遷，加起來350萬平方米，相當于整個全市農村+城鎮，所有住房10%，如果按照這個邏輯滾十年時間，可以把城鄉所有住房全部拆遷完，煥然一新，有這個必要嗎？當然沒有。因為農村人均住房面積達到78平方米，城鎮住房達到54平方米，這個房子有必要拆嗎？所以數量的改善與需求，已經基本上結束，質量改善需求也不多了。因為他們城鎮自己建的好的房子，別墅的房子，加上商品住房的占比，已經超過了80%，所來未來能拆遷的余量已經非常少了，所以這些城鎮化已經基本結束了。當然我們也看到，有些城鎮提出了一個限售概念，限售三年確實有一定道理，短期投資炒買炒賣，限售十年有道理嗎？既不合情，也不合法、合理，二手房市場未來交易一定會大幅度萎縮，而且新房市場供不應求，導致我們整個市場發生變形。因此這種政策，我們覺得過猶不及，未來一定會提前調整。
未來預判定非常清楚，未來幾個大趨勢不會改變。
第一，基本面不會改變，城市化趨勢不會改變，都市圈將成為城市化的新引擎。
第二，大城市土地供應逐年減少，不會改變，供求關系維持長期失衡，導致房價長期失衡。
第三，很多中小城鎮的城鎮化已經接近尾聲了，小城鎮的土地供應規模難以持續增加。
第四，城市居民住房改善居住條件意愿不會改變，大城市住房商品房占比只有30%，北京到底有多少，到長沙，到武漢，到很多地方，我們會看到，我們的住房面積其實成套的商品住宅面積占的很偏低，當然投資者買房保值意愿不會改變。所以現在這個形勢下，限購、限價、限貸形勢下，政府既然限價了，意味著房產具有更大的投資價值，什么地方還可以買房，一線不行二線，二線不行就三四線，所以關鍵問題還是貨幣太多，地方政府地價、開發商推高房價意愿不會改變，當然提高產品品質，意味著推高房價。
未來房地產依然取決于政策面，政策面取決于一二線城市，仍然嚴調控，三四線城市必須繼續去庫存，房地產未來的走勢首先取決于政策面。我們做一個戰略假設，我們看到海外智庫都在討論，未來可能怎么樣，我們先做假設，看未來戰略怎么定，如果假設成立，戰略可能會成立。
經濟下滑，出現繼續下滑或者出現W危險，繼續重啟房地產按紐，放松調控，提升經濟。都市圈需求會強烈反彈，房價報復性反彈，泡沫膨脹。不可能拉動經濟，不可能放棄控制大城市人口規模邏輯，因為抑制需求，不可能大量釋放土地，不可能放棄抑制資產泡沫。我們相信這一屆延續下一屆政府，不會放棄抑制資產泡沫邏輯，還會延續五年時間。如果真正突破供給側改革，解決房地產供給側改革問題，有可能逐步放松。相信三年時間，房地產供給側改革不可能完全突破，我們過去曾經寫過關于供給側改革的四梁八柱文章。我們認為三年時間絕對做不到。
我們認為一二線城市調控還會繼續持續，所以調控標準不會改變，將長期執行，調控執行時間越久，意味著住房市場發展周期會被拉長，就慢慢發展吧。
調控延續，局部微調，沿著上一個邏輯走下來之后，發現第一種情況自然走到第二種邏輯，這種情況下，我們經濟可能會企穩向好，經濟不好不會重啟，經濟好當然不會重啟，貨幣繼續收緊，金融繼續去杠桿，因此會出現一方面抑制資產泡沫，一方面同時去庫存。少數城市嘗試做一些微調，釋放一些需求，或者突破限購限價的政策。
但是有底限，不能突破房價上漲過快的底限，這種情況會不會出現，有些城市已經在放松，放松邏輯是什么，吸引高端人口進來，把低端人口產業擠出去，實現產業和人口的騰籠換鳥，這些已經在做了。未來這樣城市會越來越多。
提出一個新概念，房地產進入一種限制性發展，新一屆政府開啟新的經濟周期，與房地產無關，一線城市限制人口、土地供應，三四線城市限制土地供應，包括農村應該限制土地供應。城鎮每年人均住房面積增加1.2平方米，農村人均住房面積增加1平方米，這個邏輯本身是錯的，因此導致未來三四線城市限制土地供應，房地產限制金融改革。
如果房地產限制金融過渡，我們會怎么辦？因此，我們金融加杠桿，導致錢少且貴，去年年底一直講錢多且廉，所以大家都買房地產。去年11月份，我們說貨幣政策反轉，今年的錢一定變得更加貴，而且少了，現在看錢確實減少，M2增速跌到10%以下，未來我們認為M2的增速可能就在10%左右，不會高于11%，不會低于9%，大概10%左右。
有人說今年大放水，MLF放了4980億元。我們不這么看，MLF到期回收1400多億，注水800億不會算什么，一次逆回購就兩千多億。今年4月份M2出現負增量，這是非常重要的信號。未來還會出現某個月份，M2增量變負的，增量會變得更少。
房企到位的資金，不管按揭貸款，還是定金增速都在下降，產生一個情況，房地產企業資金減少了，怎么辦？大型房企想辦法增加貸款，因此看到這條藍線，就是銀行的開發貸在增加，是不是意味著普遍性的錢多了呢？因為銀行的錢只會給大企業，2013年的時候，我們曾經提出房企分化，中小房企90%退出地產江湖，2014年我們碰到工商銀行總行，他們跟我講，只做百強房企貸款，其他房企只收不貸。2015年基金說只做百強，其他房企開始不做，2016年年終，我們碰到供應商，做玻璃幕墻的膠，他說他的合作伙伴當中，70%是50強的房企，剩下百強附近，中小房企被銀行和供應商拋棄了。大的房企從銀行拿到貸款，今年擴張速度非常快，房地產增加貸款非常多。
按揭貸款增速下降速度非常快，今年可能收窄到個位數，三個重要級人物講了這個話，信號非常有意思，周小川行長去年說，居民部門加杠桿邏輯是對的，但是今年他的口風發生了一些微妙變化，這個變化就是開發貸款在今年還會以相對較快的速度增長，但是會估計適當放慢。郭樹清主席講，居民部門銀行貸款杠桿率并不算太高，但是值得警惕。王照星（音）副主席講，我們希望房地產不能大起更不能大落，因此未來銀行貸款保持相對平穩增速，我們認為是個位數。房企到位資金增速下降，但是如果房地產到位資金在下降，意味著什么？未來銷售額增速也不會大幅度增加，消費增長持續下降，因此導致量平價穩，消費面積基本持平，房價上漲，銷售額略有增加。
我們預計今年保持正增長，但是明年或者后年，如果進入限制性發展階段，我們可能變成負增長。如果這種情況下，房企現金流會不會枯竭，我們認為很可能會出現。銀監會發布了一個通知，非常重要。去抵押貸款的時候，哪怕有資產抵押也不行，必須有現金流，能夠還本付息，如果不能還本付息，有資產抵押，也不給你貸款。因此，很多房企可能就會面臨這個問題，現金流可能不夠。因此大家必須搶現金流，意味著我們搶客戶，搶客戶的時候，我們看到，當然市場蛋糕不會變得更大的時候，客戶資源就會變得越來越少。這個時候，我們可以看到，我們未來可能會出現一個什么情況呢？未來出現搶購大戰一觸即發。
因為限購、限貸之后，有資格的購房者越來越少，三四線城市有資格的人很多，但是沒有人買。因此今年很可能出現小房企斷尾求生的情況。今年到了一個二線城市，當時問了原理的同事，在這個城市里面，有沒有房企想降價，他說我們房企想降價，去年賣六千，今年預計賣五千，我八千賣，客戶流失80%，必須降。明升暗降，今年會大量出現。下半年會不會出現真假，沒有看到，未來不排除。這個房企銷售額30億左右。大房企率先降價有可能，市場拉回來，低價拿地，這是過去的邏輯。
因此可以看到大房企未來邏輯加速跑，通過降價搶奪更多的市場份額。降價不期而至，房價下降10%，成交量下降10%，土地購置面積下降，新開工面積下降，投資下降，聯動上下游下降，拖累整個國民經濟，房大落變成新重點，其實也調控。中央經濟工作會議提出，既要抑制資產泡沫，又要防止大起大落。現在調控雙限制，既不穿透上限，也不突破下限，因此未來調控是要漸進邏輯，維持房地產健康平穩發展。過去房地產操作模式就是我們通過限房價上漲，未來也會限房價下跌。
最近廣東有一個地方出臺政策，限制房價上漲超過5%，限制房價下跌超過15%，過去2015年房價下跌，杭州政府也出臺類似政策，限制房價的上漲和下跌，因此過去的邏輯，我們認為房地產市場放松、刺激、膨脹、打壓周期邏輯，三年一輪換。所以一定要警惕未來市場邏輯。
當然我們現在調控在慢慢地在暫停，我們覺得是非常有道理的，因為我們推遲了上山難，拽住流坡的車更難，再起來，難上加難。把握時機和尺度。房地產市場投資面出現新狀況，就是我們的房地產的土地購置面積，同比出現下降。未來增速不會保持，一二線城市土地供應減少，今年雖然正增長，明年負增長。三四線城市難以為繼。前年土地購置面積負增長，因為前年基數低，今年正增長，明后年不會了。土地購置面積下降，新開工面積自然下降，投資當然往下走，所以今年投資到明后年投資，可能維持正負零上下，未來不可能大幅度增加。
房企策略是什么，大企業引領市場潮流，對于大企業首先要研判大勢，必須有危機意識，防患于未然，對城市做深度解剖和分析，不同城市有不同的邏輯，現金為王，進行資金流測試，現金流盤點，現在拿現金最好，不是分紅，作為財務投資者參股別人，也不對。同時不能搶地，控制投資節奏，手上保持一定的現金流。
深耕擴圍，一二線城市未來長期肯定是看好的，必須深耕，三四線城市一定是擴圍搶規模，像割韭菜，三年之后撤出來，再轉一個大城市。同時加速奔跑，跑的快，市場好的時候快速啟動，市場不好的時候，搶先剎車。節奏控制、速度控制非常重要，對于大企業來講。緊跟市場，合作共贏，減少競爭。準備預案，看看市場，如果市場一旦出現下行，必須手上有預案，怎么做，不能被動。對于中小房企來講，小而美的企業其實還是能夠存在的，不是完全死掉，但是只有極少數的小而美的企業，一個有核心資源，比如有土地，有核心產品，你的產品別人不具備復制。前段時間上海房企跟我講，他們有農業技術，無土栽培技術，放到陽臺上，跟住宅放到一起，可以在家里里面種各種各樣的東西吃，這個時候房子就會帶來更好的附加值，而且獨一無二，有獨特優勢。如果都沒有，跟大企業合作，求包養，投私募，通過基金控制，然后走海外，一些發達國家市場雖然不大，但是很成熟，而且很穩定。
新城控股1-5月份增長接近2/3，2020年達到一千億，目前節奏來看，很有可能提前達到一千億，穩健前行前提下，還是加速奔跑，必須跑的更快，如果跑不快，今后市場沒有地位，有地位才有話語權，有規模才有江湖地位，有江湖地位才有話語權，所以沒有話語權，就在這個市場上今后沒有對供應商、客戶溢價能力。
謝謝大家！
主持人：下面嘉賓將會帶著她的大數據分析研究報告做主旨演講，掌聲有請全聯房地產商會副秘書長王玉清女士，預測一下中國房地產景氣指數二季度的一個表現。
全聯房地產商會副秘書長 王玉清
王玉清：這是我第二次發布房地產企業家信心指數，編制全聯房地產商會企業家信心指數，是全聯房地產商會為房地產企業服務的重要舉措，2005年開始到現在第三個年頭了。下面簡單給大家匯報一下。
因為搞這項工作，有些概念要明白，什么是房地產企業家信心指數，從百度上查，信心指數是從債券市場數據計算出來的，最早是由巴隆來做的，巴隆是誰？我從百度上查，一個是搞藝術的，再一個說是特朗普的小兒子，第三個是說搞債券市場的。這個人詳細的介紹不是很多，但是信心指數對企業、業界行業研究還是有影響的。
我們用十個頂級的公司債券盈利率和終極公司債券盈利率，用兩個比值來計算，如果中值比率希望小，上面的值就會大，反過來就越小，如果比值越大，信心指數越強，說明債券市場牛市就來了，基于這個領域一直把研究工作。
各個行業都有信心指數，有制造業、銀行家、消費者、企業、企業家、股市、股票投資者信心指數都有，30個國家，從供給側、需求側搞信心指數的調查。信心指數調查主要都有什么內容呢？找了一個與房地產業相關的，比如說美國的建筑商協會，也搞了這么一個信心指數。它是搞什么的，對協會四百名建筑商會員進行調查，依據他們對市場的經驗和實際接觸，然后對房地產的現在和未來的情況進行評估，調查內容主要有組成組成部分，進行加全平均得出，當前的房地產銷售狀況，未來的六個月的一些銷售情況，以及潛在的購買情況。
從這個圖表上可以看，金融危機以后，他們的房地產市場是逐年上升的，根據這個，有的房地產企業走出海外，到美國投資，在復蘇的時候。
咱們國家比較影響的信心指數，就是中國人民銀行發布的信心指數，主要調查的內容是什么？ 產品的銷售價格，原材料價格，出口訂單，國內訂單，資金周轉，銷貸款回籠，經營景氣與盈利指標，二季度企業家信心指數65.4%。
這個不太樂觀，國家統計局和他們發布的中國制造業采購經理指數，從2016年開始，一直在50左右，到5月份，有51.2%，跟上個月持平。但是因為50是景氣、非景氣的分界線，在低水平情況下比較擔憂。房地產企業指數，這就是我們的指數。這個指數，我們信心指數是62.1%，跟51點多，差距還是比較大的。我們進行的調查指標是什么？有16個指標，比如行業運營，企業經營與業務，盈利，就業投資，庫存等等，然后經過計算，得到的信心指數。發布單位，怎么發布？國家層面上，就有國家統計局發布，比方說國防景氣指數，中國人民銀行發布中國企業家信心指數，在行業組織有沒有發布，行業組織也有發布。比如中國物流與采購聯合會，跟國家統計局聯合發布，中國制業企業經理人信心指數，咱們的房地產企業信心指數，由全聯房地產商會行業組織發布的，企業研究力量也有發布。
比如比較有名的是中指研究院、克而瑞研究院，最近國家進行管理，不讓他們發布了，可能覺得各個機構都在發布指數比較亂。大專院校根據自己的研究成果發布信心指數。
房地產發布這個指數，基于什么原因？這張圖是商會市場追蹤研究小組，做的圖。看整個房地產的基本趨勢，1-5月份，這個指標全是下行的，只有商品房的平均指數稍微上漲，這種下行房地產的投資同比增長8.8%，增速比上個月，1-4個月回落0.5個百分點，土地購置面積，同比雖然增長了5.3%，但是也是增速回落了2.8個百分點。歐陽總搞的大曲線，2016年整個土地購置是負增長。
這個坑爬到岸邊以后，帶來了房地產價格保障，所以土地是市場的一個很重要的指標。銷售面積、銷售額都回落，只有房地產市場價格稍微上漲。造成整個曲線的下降，什么原因造成的？房地產的調控政策是不可忽視的，是很重要的因素。我分了分，主要分為宏觀國家層面的政策和地方政策，國家的政策根據黨中央的精神，一直致力于長效機制的設立，所以不知道大家關注過沒有，最近的媒體住房部在征求和銷售管理條例，剛才歐陽總也說到這了，在座有什么意見可以提，還有土地管理法的修改意見。至于專項的，比如存款準備金率，稅收政策，土地政策，針對庫存量是增大還是減少，都有陸續出臺。但是最近比較亮眼的是什么呢？地方政策的出臺，根據我國立法法的規定，只有社區的城市才能出現地方性法規，但是現在出臺的法規比較混亂，就連縣級市，連一個小縣也出地方性法規，合適不合適反正現在比較亂，但是歸納起來，大概是有這樣四種，限購、限貸、限價、限轉售。一般在咱們的城市普遍是這樣，對購房資格、貸款資格都有設定相應的門檻。限價，有的地方性法規，超過30%不能再售了。限轉售是最近大家比較關心的，可能這一條對投資房地產的限制更多一些。比如有的是最低買了房子以后，拿到房產證兩年之內不能賣房，保定拿到房產證起十年不能轉售，出臺比較厲害，時間長短問題，這些地方性法規，都是不會延續時間太長。
房地產企業做的信心指數到底是多少呢？從2015年起，我們就調查，樣本量是536家。2017年第二季度，我們的房地產信心指數是62.1%，總體與一季度持平，波動比較平穩。具體表現，房地產行業總體購置面積、購置價格都是回落的，企業的融資難度有所增加，商品房代售面積下降，企業綜合盈利水平、融資難度分化現象還是比較明顯的。房地產行業總體運營比較平穩，企業土地購置面積稍微回落，商品房銷售合銷售價格，企業盈利水平和經營水平持續得到改善，企業融資難度還是增加的，地區差異化情況比較明顯。
指數就缺少不了預測，根據房地產市場調控政策，整個大的宏觀經濟形勢，企業可能土地購置面積還會有所下降，銷售價格既不會是大增，也不會大減，對于我們房地產企業在大大好于制造業的同時，還是有一個平穩發展的趨勢，各位企業家在這里，我覺得信心還是有的。
主持人：總而言之一句話“信心比黃金更重要”。下面一位演講嘉賓，非常年輕，畢業于北京航空航天大學，獲得過計算機科學與技術的碩士學位，曾經先后在騰訊網絡合乎趕集網從事管理工作，有著多年的地產互聯網運營和管理經驗，工作范圍覆蓋互聯網產品設計、項目管理、數據運營分析、商業地產營銷等等，是一個全才。在2012年的時候，他出任了趕集網房產頻道負責人之后，曾經創造過連續兩年流量增長超過80%，盈利增長超過100%的一個驚人成績，2015年從58趕集集團分拆出一個新公司，叫做好租，很多朋友比較清楚這樣一個品牌。他來出任創始人兼CEO，成為58趕集集團孵化的創新項目當中最年輕的企業掌門人，聽聽他的觀點，有請好租的創始人兼CEO曲先洋先生上臺，歡迎！
好租創始人兼CEO 曲先洋
曲先洋：聽了前面幾位嘉賓分享，大家都是行業里資深的前輩，高屋建瓴讓我們看到了很多新理念、新看法、新觀點。因為我是這個行業里的新人了，我從事這個領域的時間比較短，首先從一些小事講起，講講這些新人怎么從我們的角度看待這樣一個產業，怎么從我們的角度能夠做哪些小事情，可能能夠跟大家把整個行業往前推進一小步。
今天我主要想聊一下，互聯網怎么跟今天的主題產業園做一些結合和推進。
首先做一個簡單介紹，我們好租從58、趕集分拆出來的一家公司，目前做辦公及相關商業地產的租售服務商，我們是中介身份，為了能夠更好地幫助持有空間的人，更好地做去化，成為客戶和空間的連接器，這是我們的使命。
我們是用什么方法能夠把互聯網和產業園做一些結合，這張圖2016年1-5月到現在，整個全國房地產開發的增速，這個事情之前幾位大咖給到我們的數據比我的數據詳細多了，不做展開。這些數據放出來，只想證明，隨著整個地產投資，整個存量不斷地增加，去庫存是一個永恒話題，這個事之前三位分享嘉賓講了很多。
如果具體到產業園區，我們看到的狀況是，整個全國國家級的產業園區就有五百強，省級的大概有一千家。整機產業園區產生的GDP超過15萬億，大概占整個全國GDP比重超過23%，所以產業園區在空間類產品當中，包括GDP的占比當中變得非常重要，我們也會關注這樣一個點，今天早上剛看了一下我們自己的數據，隨著整個開發的增速，整個產業遠去的現狀是一個什么樣的，存量現狀又是什么樣的，我看到的是，全國產業園區整體的空置率43.2%，我們運營北上廣深、成都、杭州西安城市，當前看到這些城市里面，當前處于空置狀態，所有用于辦公、生產總面積當中大概28.5%來自產業園，當然這是我們自己的運營數字。
我們怎么用我們的互聯網能力幫助這些產業園區去化這些事情，更快、更準確地找到企業客戶這一點，做一些推進，是我們想要研究和探討的事情。
首先分析一下，產業園區有哪些市場特點，我們羅列了四點。
第一，小客群，因為產業園區通常會有產業行業，包括企業客戶屬性一些定位，其實它不太像正常空間一樣，面向大多數客戶群體都可以做的一個招商。
第二，大客戶，通常來講產業園區面向中大型客戶做，投資邏輯決定是需要的客戶群體更大、更集中，最終決定我們精準找到客戶更難。
第三，成交周期長。有小客群、大客戶特點，必然造成整個成交周期長，讓整個產業園去化，包括為客戶提供更好的服務這一點變得更難。
第四，利潤率不高。不展開說了，前面幾位嘉賓講很多了。
目前，整個產業園的供需痛點是什么樣的？平均控制率43%點多，間接證明了當前整個產業園區供給是過剩的，同質化更嚴重。李鐵理事長給了很多圖和實際數字，我們看到很多產業園區目前開發并沒有到一個非常經濟化的狀態，所以出現空置率高、同質化嚴重這是必然的，同時缺乏很多軟性服務，筆觸財稅人事這種產業園區必須能夠跟正常空間提供差異化服務，其實對于產業園區發展是必須的，必不可少，這些在目前已也的產品當中，看到都還有很大的空間可以提升。
后面簡單地講一下，我們做事情的邏輯是什么樣的，我們之前其實更多的是集中在正常的空間，我們從去年下半年開始，在嘗試產業園區空間，怎么樣把原有的經驗拿過來做一個復制，簡單列一些邏輯，后面還有簡單的小案例，做分享，無論是不是產業園區，只要是空間類的產品，絕大部分的客源渠道，其實來自于線上，更多的從線上了解到整個空間分布情況、存量情況，以及招租情況，這些其實決定了，我們可以把客戶的決策，以及客戶的收集整理成本，更多地向線上延伸，這是互聯網基本上可以做到的事情。
沿著這樣的客源渠道分布基礎，構建我們自己的能力壁壘。因為有自己的股東背景，所以我們能做到這樣的大領域里面，我們做到整個流量和客戶群體覆蓋度，這個領域里面絕對領先的。
基于這樣的優勢，可以做到頂級的客戶服務和儲備，除了線上以外，線下也會通過長期的市場活動、營銷類活動，聚集到更多的房東、供給類、客戶需求類群體，阿里巴巴、百度、騰訊、小米、京東、滴滴知名企業，都有我們幫他們做空間類服務的成功經驗。
更精細化刻劃房源，正常空間以及產業園區都適用，在產業園區里，大家對于客戶行業定位要求，有更細分的邏輯在里面，被我們更精細化地刻劃客源這個事情是必須要做到的，一開始要這么做，要求所有客源、房源必須標準化了，每個樓盤用一百字左右，描述這個樓盤在交易、服務里面所有可能會影響決策的所有信息。每個客戶也會做這樣的事情，大概40個字段，并且這個過程不斷地精進、疊加，并且可以不斷地交叉，比如可以把客戶的行業和供給做交叉，可以把客戶的需求、變遷情況，時間軸上縱向做交叉。通過這樣可以發現行業產業規律，以及需求和供給一些規律性。基于我們對客源、房源的改造和理解，我們后面整個幫助客戶去決策，或者說的直白一點，我們整個招商的過程是這樣一套云端系統。左邊拿的是房源庫，右邊是客戶庫，不斷地優化、匹配客戶和房源之間邏輯，保證為客戶提供服務、房源供給者提供服務，可以大量、高效、復制，更多從右側出發，理解好已有客戶需求，推動左側找到合適的空間，做連接，我們起到連接器作用。在產業園區里我們反過來，先站在產業園區角度，就是左側，產業園區是整個房源當中的一種，反向驅動我們的智能云匹配系統，去右側，在海量的貨物數據庫當中，尋找可以被我們連接，并且產生更好的連接和附加價值的企業。
基于這樣一個場景里面，我們也做了一個向下延伸，就是做整個企業的整體解決方案，比如選租以后，可能會有裝修、財稅這樣的需求，我們嘗試用我們的平臺能力，去整合各個供應方，能夠在這樣的場景里，實現整個閉環的服務，這個其實跟產業園區的邏輯是一樣的，只不過產業園區在封閉的物理空間提供服務，我們是在空間里以松散的組織方式提供這樣的服務，我們運用產業園區的場景和邏輯，運用這套系統、邏輯以后，得出結果是效率提升。
作為連接器，我們在意連接客戶和供給方效率，如果能讓這個行業效率大幅度提高，自然解決行業里面供給方、客戶方、需求方也好可能面臨的一些困難，我們做了一年半左右嘗試，我們把整個承租效率整個行業8%提高到40%以上，四倍左右提升，客戶儲備、數據儲備能力，交易運營數量提升，包括我們對于產業園區有更深的理解，還能把這樣的效率提高到更高的值，起到連接器該有的價值。
空間服務離不開軟件服務，作為中間服務提供商、作為連接器是這樣的，我們運營城市有超過一千名線下服務團隊人員，這些人除了線上連接以外，這些人線下幫助做供給、需求方和我們之間連接，也是我們能力一部分延伸和外援。我們會為他們提高數據化解決方案，提供更嚴密的數據管理，提高線下所有連接器作用。
基于生態閉環鏈條，覆蓋正常企業運營當中需要的26項目服務品類，希望這些品類用一站式服務平臺對接，用管家的1對1服務方式，提高每項服務品質的專業性。我們用工廠職工方法，提供這里面更高的性價比，更可靠的售后服務，通過這樣一套邏輯，把優秀的服務供給商轉到連接器場景，不僅連接客戶，也連接他們所有需要的服務供給方。產業園在封閉物理空間里提供這樣一套邏輯，把線上系統把交易場景、服務場景做成分散，打破物理空間界限這樣一個連接器邏輯。
分享幾個小案例，我們是環上的一個節點，這里面數字放上去，并不是極其漂亮，也不是讓大家極其興奮，確實代表了我們在這個事情上面做了一點點推進，剛剛提到過一次，我們更多的是做傳統空間，包括辦公空間，包括聯合辦公，去年年底開始，我們嘗試做一些偏產業類的，這個其實是小例子，都是在北京嘗試了一些創意公園和文創類的產業園，我們嘗試幫他們做一些定向的租客尋找，用一個月左右時間，我們代理每個產業園當中，成為去化能力最強的渠道。
這個項目云時代，在北京亦莊，兩萬平米，三個月半左右，去化了五千平米，占總面積25%，用我們這套邏輯和體系能夠實現，線下只放了兩個人，更多的依靠線上體下，已有的對房源供給方的理解，對租客端整體的儲備情況，包括我們通過自己的數據能力， 起到連接在一起能力，未來跟這個行業里的各位前輩更多的交流，我們能夠更好地理解這個行業，用我們的方法在這個行業里做一些踏踏實實的事情，能夠再去化，在客戶服務、產業園區的升級建造上，能夠跟大家一塊做一些探索，能夠對這個行業做一些貢獻。
主持人：我們這個平臺就是歡迎大家在不同的角度進行思想碰撞。今天上午最后一位演講嘉賓，我為大家介紹一下他的身份，他是畢業于國防科技大學計算機專業的一位高材生，他先后在華為歷任軟件開發工程師，公司大T系統部產品部長，統一通信與協作產品副總裁，企業全球營銷副總裁等職位，2014年創辦了左鄰，定位在通過移動互聯網、智能互聯、大數據的技術手段，為園區、寫字樓、物業提供移動智慧平臺和聯合運營服務，與園區共贏本地服務升級，掌聲歡迎左鄰的聯合創始人兼COO彭海星上臺演講。
左鄰聯合創始人兼COO 彭海星
彭海星：開場之前，我們有一段視頻，5月份華潤office2.0的發布會，我們做的一個產品，這個視頻給大家看一下。
（視頻）
我們跟華潤置地合作，幫助他們升級打造office2.0產品，我們作為一個外行，作為IT行業來看房地產行業。兩個問題比較困惑，我們提以客戶為中心，我們是否在園區和寫字樓里面真正做到了以客戶為中心，我們對客戶的理解和了解有多少，我們對他們的需求的辨別和對他們企業里面的發展現狀和問題，我們是否能夠真正知道。這是我們看到的第一個困惑和問題。
第二，互聯裝發展了20多年了，現在在地產行業，我們作為一個產業園區，或者地產行業的后來者，我們去跟移動互聯網，或者跟互聯網技術去擁抱我們的切入點是什么。大家可以看到，互聯網過去20多年，基本上通過游戲、聊天、圖片、視頻等各種方式，來消耗大家的時間，然后聚集用戶流量，再通過反向方式進行變現，如果我們來做，是否用同樣的方式，還是我們能夠協助我們企業，或者企業員工，幫助他們節約他們的時間，這是我們一直在做這個行業的時候的兩個困惑點，我一直開始因為我們已經有不少的應用和實際的情況了，我會分享一些我們站在我們的角度實際運營的一些數據。
這些數據就是在給企業和用戶進行畫像，通過我們對會議室預定，通過我們員工考勤打卡情況，通過我們對停車繳費的情況，以及中午在線下站點買飯消費的情況，我們能夠了解到，這些客戶的一些偏好，比如停車充值的時候，大家都喜歡用支付寶支付，大家購買小件商品的時候，買午餐、早餐、咖啡的時候，都習慣用微信支付等等，還有這個企業的員工的發展的情況，事實上都可以通過這些數據，可以得到呈現。
同時我們還能夠了解到什么？對于這個區域內，我們的企業性質，文創類占多少比例，科技類占多少比例，互聯網占多少比例，而且能夠看到他們上下班高峰期什么時候，而且哪一類企業的加班時間更長，基本上互聯網和科技類企業都是比較以加班狗著稱的，所以我們在一些寫字樓和園區里面，我們推出了包括“深夜食堂”的模式，也是得到了大家的歡迎。
通過位置信息，我們能夠看到這個片區工作的人居住也是比較有特點的，大家年齡層面比較年輕，大部分的人居住在寶安片區，房價如果是2500，數據反推，南山片區做人才公寓，定價非常容易做。大家所關注的活動，和熱門話題，事實上活動是大家比較關注的，相親也是比較關注的，出乎意料二手交易、租售也是比較熱門話題，對于企業行政人員最關注的是怎么樣幫助員工解決住房問題，跟之前企業行政關注的點完全不一樣。通過片區內園區和寫字樓的這些運營積累的一些統計數據，通過什么達到了這些數據統計呢？我們認為核心是通過服務，有很多種類，比如一卡通服務，在深圳中國儲能大廈，是333米建筑，這棟樓里面，大家可以看到，從進門到員工的考勤，以及到寫字樓內商圈的消費等等，這些所有的過程全都是通過手機來操作的，在這個樓里面沒有實體卡的，包括停車的繳費等等，都是通過這種方式，大家可能會問，這種情況下對于訪客來說怎么辦？通過短信、微信方式都可以解決這些問題。
我們認為未來五年時間，可能大部分寫字樓和園區內實體卡將不會存在，大家都會用手機方式替代。
企業提供給員工的，很多了，服務熱線、WiFi，我們合作的園區有很多以WiFi作為亮點呈現的，任何企業搬到園區不需要布線，要上網綜合布線很麻煩，所有企業進來以后，通過手機或者PC方式，可以實現對企業的無線整個WiFi覆蓋，企業和企業之間做到隔離。
資源預定，我們在張江高科園區，不僅提供會議室公共資源預定，包括母嬰室，還有推出針對企業的員工的午休間預定，都可以通過手機方式進行線上預定，并且完成支付，而且可以自己完成支付以后，產生二維碼，自己開門。整個過程當中，園區無需要介入的。跟以前傳統的區域打電話，然后咨詢，然后咨詢完了以后，到現場繳費等等冗長流程相比大大提升了效率。
還有快遞查詢，在華潤，我們事實上對接了順豐和中國郵政這兩個快遞，同時利用我們的線下空間，讓所有的快遞的收和發，都統一在這個平臺上，這樣也為寫字樓內的安全和形象有所提升。
第三類服務是企業服務，面向最終在寫字樓和園區里面的企業所提供的服務，我們認為兩大類，一類是產業類的，一類是行政類的，產業類的服務其實如果大家參與園區運營的話，應該很清楚，產業服務因為非標準，所以導致園區在這里面扮演的角色非常尷尬，推動這段時間的運營，我們發現事實上有些產業服務也是可以標準化的，比如一封律師函，一個人調度，還有人力資源的代辦，這些服務事實上是可以通過標準化，放到平臺上，通過電商的方式直接解決的。還有一類是完全非標準的，比如投融資，還有一些金融類服務，這種情況下，我們事實上通過服務聯盟方式解決。而且通過做產業服務運營，我們也發現，這里面最高頻的服務，有很多，財務、稅務、法務等等，有很多，最高頻就是人力服務。對企業行政服務，越來越多大企業傾向于把自己的整個行政中心外包出去，在企業內辟出單獨空間，但是希望把員工零食、卡瑞、茶水間、打印等等所有服務，通過這個空間進行承載。所有不用管，統一外包給第三方，給企業提供不僅是單項服務，更多是整套行政服務平臺。
我們通過服務連接客戶、園區、園區運營方、企業和人，通過后端移動物業管控平臺連接人和設備，企業和場地等。園區內企業和員工提出訴求的時候，填一個物業報修的時候，這個需求到了運營方，內部可能有一套自己的OA系統，這兩個系統之間往往是隔離的，我們在一個平臺上整合完了以后，整個業務流轉和整個業務發生過程，可以在一個平臺上進行閉環的。而且還有一個好處，我們后端把溫度、濕度，還有電梯使用數據，可以很清晰地通過這個平臺統計和傳遞出來，這樣的話，能夠達到人和設備之間的連接。
總結一下，社交不多說了，很多圈層，行政圈層，企業家俱樂部圈層。我們平臺核心做的事情，幫助寫字樓和園區做連接，把整個第三方的服務資源以及企業和企業員工連接到一起，這樣才能夠把真正所說的，我們把企業作為一個客戶也好，或者說一個長期資源和合作伙伴也好，大家一起進行發展。
這些數據展示更多的在園區運營分后臺的數據展示，可以容易看到園區內能耗分布情況，相比業界能耗對比數據，包括停車位一些監控情況。前面大數據和技術方面的事情，我們已經相對來說比較成熟了，但是如何人工智能，然后把人工智能技術用于對寫字樓內和園區內的一些讓設備設施更加智能地去連接這個事情，我們還在做探索，我們可以做一個比方，現在有些園區和寫字樓里面進天梯的時候，從你進門，從你用手機刷卡，電梯自動下來接你，告訴你去多少層。我們積累了大量的電梯運行數據，有些電梯比較繁忙，有些電梯比較空閑，以前傳統電梯維修廠家，按照固定周期進行維保，這些數據已經在跟這些電梯廠家反向討論，能否定向把這些數據讓電梯廠家主動來對一些比較繁忙的電梯做提前維保，而對于一些比較閑的電梯，做其他分析的嘗試。
我們認為以后類似于我們這樣的企業也是創業企業，我們的需求代表了中國大部分中小企業的一些需求，我們在北京、上海、廣州、成都，還有深圳這些地方，我們都有辦公室，但是我們在每個城市員工的用戶體驗是完全不一樣的。所以我們當時提出來一個概念，以后企業辦公的真正場景，或者理想化的場景是什么？我們認為應該無邊界漫游，當一個企業在任何城市的時候，用戶享受到這種服務和這種用戶體驗應該是一致的。這也是希望通過后續這些平臺，能夠結合現有的產業園區和地產商一起打造這樣的模式。
我們公司成立時間并不長，2014年在深圳科技園和美國硅谷同時成立，但是基本上還是以技術為驅動的一個公司，這些是我們的產品，做的東西比較多，從前端到后端都做了，需這些邏輯核心打通了園區和寫字樓的業務流程，園區和寫字樓本身作為一個產品提供商，我們叫做產品提供的集成開發流程。第二個流程是客戶關系管理流程，能夠清晰地知道，客戶需求和現在要求的狀態。第三個流程是客戶把需求反饋到我這里，叫做問題處理和解決的流程。所以整個產品設計功能看上去很多，但是核心圍繞整個寫字樓和園區里面運營的業務主流程做開發。
這是我們的全景圖，包括手機APP，還有PC端，比較有意思的一點，我們跟華潤旗下的太平洋咖啡聯合做了VOLGO咖啡，線下站點是線上服務綜合站點。
我們公司有幾個競爭力，這套平臺能夠把統一的用戶和支付，還有統一的管理，進行一個統一，同時有一些大數據分析，既然做平臺，就要放接口，第三方的一些公司，或者包括園區和寫字樓，本身如果有開發能力，可以基于我們平臺上能夠開發出更多的應用。
我們算是這個行業做得比較早，或者起步比較早，現階段，大家能夠看到比較大一些知名企業都有合作了，比如華潤、張江高科、深圳科技園等等。
這個產品給到寫字樓和園區，最終得有用戶用起來，我們會跟園區一起做運營，因為這塊我們是專業的，與園區一起讓智慧平臺真正的活躍起來。
我們跟寫字樓和園區合作比較多，我們會定期做一些活動，往期已經走進很多地方了，包括軟件小鎮、張江高科，效果不錯，人數控制30人以內規模，下一期走進深圳科技園，中國大陸第一個科技園，1987年成立的，中科院跟深圳市政府聯合成立，希望邀請業界同行，一起走進深圳科技園，做一些業務方面的探討。
感謝大家！
主持人：今天上午到此結束。
實錄：第九屆中國產業園商務區發展論壇（二）