房訊網訊 12月22-23日，中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，主題為"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"，來自地產界、金融界、學術界及互聯網界專家、政商學屆精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席。
年會由聯房地產商會、房訊網聯合主辦，全聯房地產商會寫字樓分會、全聯房地產商會節能門窗分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、鴻坤產業投資發展集團、北辰寫字樓經營管理公司、中糧廣場、金隅·智造工場、天圓祥泰大廈、遠洋地產、保利地產、嘉豐達、58企服、好租等合作伙伴的支持。
年會邀請有思考精神和行動力的企業家、卓有成就的經濟學家及富有遠見的金融家，共同探討房地產最深刻、最前沿的話題，熱議行業發展趨勢，引領商辦地產行業標準和創新。700余位房地產行業精英參加了年會，圍繞年會主題，聚焦商辦地產回歸與重構，共謀行業可持續發展。
中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會現場
中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦十三屆年會，聚焦房地產行業發展進程，同時記錄并見證中國商辦地產歷史軌跡，是中國房地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇之一！
以下為房訊網圖文實錄：
主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們，大家早上好！
非常感謝大家能夠相聚在北京富力萬麗酒店，參加“中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會”的活動論壇。一個品牌活動，行業盛會能夠連續舉辦十四屆，我覺得這首先是仰仗主管領導對活動的大力支持，更要感謝的是所有參加并協助、支持我們年會能夠成功舉辦的各界朋友。所以在此，我代表主辦方首先向到場的所有的各界新老朋友表示熱烈的歡迎和由衷的感謝。謝謝！
簡單作一下自我介紹，我叫虞瀾。在這個舞臺上是第四年第八次舉辦這個活動了，對我而言這個活動并不陌生，對很多老領導、老朋友來說，我也是他們非常信任的一位論壇主持人，所以非常榮幸。
本屆年會主題為“回歸與重構：商辦地產可持續發展之路”。今年以來，北上廣深一線城市商辦限購標志著商辦地產從個人投資主導向機構投資主導的回歸，從粗放的建設運營向標準的產品價值回歸；同時，貨幣政策收緊，利率增加，而目前產品同質化嚴重，客群單一，去化壓力加大，租售比難以達到投資回報需求，因此全國商辦地產市場不容樂觀，政策幅度超出預期，市場及開發商集體陷入焦灼狀態。如此種種無不面臨行業回歸與重構的臨界點：商辦地產可持續發展之路，劍指何方？
今年的主題定的非常務實，也非常值得大家進行深入思考。今天是農歷的冬至，冬至一到，證明年終歲末，正是總結的好時機，今天在這樣一個時刻，我們能夠坐在一起探討從宏觀到微觀行業的變化，回顧一下過去一年大家都作出了哪些成績，分享一下成功的經驗，也可以切磋一下各自的不足或弱點，這是一個很好的時刻，也是非常值得珍惜的舞臺。再次祝愿、祝福大家在今天的活動當中得到有用的信息，并且創造更多的價值。
“中國寫字樓產業園發展論壇”是由房訊網發起，并聯合全聯房地產商會共同主辦, 是中國商辦地產行業規格最高、規模最大、影響最廣的專業論壇！商辦地產行業，精英們，尤其是企業一把手、領導人都參加了，證明這個活動今天會分外精彩，今天出席的嘉賓包括600多家全國主流房地產開發商，金融機構、代理公司、物業公司、智能樓宇、建材公司以及主流媒體的來賓和朋友，讓我們對各位領導和嘉賓以及各位朋友的光臨表示熱烈的歡迎。
今天的活動將通過新浪網、和訊網、鳳凰網、騰訊網、網易、房訊網進行全程的視頻直播和圖文直播。這是一個非常好的宣傳路徑。
我宣布“中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會”開幕。首先請允許我向大家介紹今天到場的主要領導和嘉賓。他們是：
全聯房地產商會秘書長 趙正挺先生
清華大學房地產研究所所長 劉洪玉先生
新城控股集團有限公司 高級副總裁 歐陽捷先生
北京中糧廣場常務副總經理 史德威先生
中糧置地北京公司中糧置地廣場副總經理 馬佳音女士
嘉豐達資產管理有限公司 董事長 汪浩先生
58企服董事長、亞太商業不動產學院院長 朱凌波先生
58企服CEO 王勇先生
好租網銷售副總裁 曹宇先生
全聯房地產商會會長助理、米蘭之窗節能建材有限公司 董事長 馬俊清先生
房訊網董事長 劉凱先生
全聯房地產商會秘書長 趙正挺
趙正挺：尊敬的劉洪玉老師、尊敬的歐陽捷總裁，以及尊敬的各位領導和各位來賓，來自新聞媒體的朋友們，大家上午好！
首先我謹代表主辦方——全聯房地產商會對本次論壇的召開表示熱烈的歡迎和衷心的感謝。
大家知道，中國寫字樓產業園發展論壇源于2004年12月，到現在已經成功舉辦了十四屆，由房訊網發起和全聯房地產商會聯合主辦，是中國房地產行業規格最高、規模最大、影響力最廣的論壇之一。每一屆年會都有一個鮮明的主題，本次年會的主題是“回歸與重構：商辦地產可持續發展之路”。
剛剛閉幕的中央經濟工作會議，總結黨的十八大以來我國經濟發展的歷程，分析當前經濟形勢，部署2018年經濟工作。會議明確提出并闡明了習近平新時代中國特色社會主義思想，明確推動高質量發展這一根本要求。高質量發展是不斷滿足人民群眾日益增長美好生活需要的發展，提高、保障和改善民生水平，加快建立多主體供給、多渠道保障，租購并舉的住房制度，持續做好民生的工作。黨的十九大報告強調：中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民群眾日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分發展之間的矛盾。報告指出：堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，讓全體人民住有所居。在這個前提下，房地產的功能也會產生新的變化，將更強調房子的居住和使用性功能，也是支持實體經濟、支持社會民生的的必然發展之路。
房地產行業的政策環境和市場生態將發生重大的變化，房地產行業集中度將逐步提高。2018年百強房企銷售額占到所有的50%以上，2017年上半年，占比達到57%，預計三年內，10強房企市場份額將突破50%。以上不難看出，房地產的金融高寬松、高杠桿時代已經結束，因此，房地產行業邁向高質量發展的新階段，蓋更多高質量的好房子、滿足人民對美好生活、美好辦公的需要，也是新時代房地產企業的必然抉擇。
全聯房地產商會愿意與在座各位嘉賓共同攜手推動房地產行業邁向新的高度和新的階段。
今明兩天，我們和在座各位一道從中國經濟發展的形勢著眼，聚焦商業辦公發展進程與房地產界、金融界及財經界、政府機構和專家及領袖們共聚一堂，探討商辦發展趨勢，模式創新、企業轉型等行業的熱點，就突破困境、轉型升級，與典型案例等展開系列演講和對話，找尋全新路徑及廣泛深入地合作機會，同時記錄并見證中國商業辦公歷史軌跡，并推動行業健康向前持續發展。
本次論壇還將進行住建部立項的《商業辦公建筑建設與運營技術導則》發布會，歡迎大家關注與支持。
預祝中國寫字樓產業園發展論壇第十四屆年會取得圓滿成功，也祝各位身體健康、萬事如意。謝謝！
房訊網董事長 劉凱
劉凱：尊敬的各位領導、各位來賓、各位合作伙伴、各位媒體朋友：大家好！
首先代表論壇組委會，代表房訊網對大家蒞臨本次論壇表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！
中國寫字樓綜合體發展論壇源于2004年12月，已連續成功舉辦十三屆年會，今年的主題是"回歸與重構：商辦地產可持續發展之路"。
十九大報告明確提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
2017年，房地產行業政策整體延續分類調控、因城施策的主基調。回歸房地產的居住屬性，去除投資屬性是整個宏觀經濟轉型中房地產業必然選擇。房地產新時代，基本特征就是由高速增長階段轉向高質量發展階段。因此整個房地產面臨重構的要求，由"有房住"到"住好房"的轉變；由過去的"購房為主"到"租購并舉"的轉變；由"單主體供給"向"多主體供給"的轉變。
商辦地產方面，2017年以來，北上廣深等一二線城市商辦限購標志著商辦地產從模糊不清的商住屬性向辦公屬性的回歸,從個人投資主導向機構投資主導的回歸，從粗放的開發銷售向標準的持有運營回歸；對于商辦地產來說，房住不炒，商辦不住；住有所居，辦有所址，是新時代商辦地產價值重構的必然要求。城市更新、聯合辦公、長租公寓、REITs、裝配式建筑……新時代、新商業、新辦公,無一不預示著行業面臨價值重構的臨界點。
我們認為，商辦地產下半場將進入存量房時代，資產運營、買賣、租賃和金融化，將是未來最值得關注的大市場。其中，行業標準的制定和產品標準的制定無疑是商辦地產價值體系重構的當務之急。
所以，為探索并解答這些問題，今天上午我們將聆聽商會領導、經濟學家和行業領袖，分別從宏觀的、政策的、市場的、企業的各個方面進行解讀，就宏觀經濟形勢與商業地產創新升級、存量市場新產業新空間與新生態等熱點話題展開系列主題演講；下午我們將就中國寫字樓市場回顧與展望、新常態下如何整合資源合作共贏等熱點話題展開系列主題演講；其次，中糧置地廣場項目發布會和住建部《商業辦公建筑建設與運營標準（討論稿）》發布會將在下午隆重舉行；最后，我們還安排了兩場圓桌對話，就新時代下的商辦力量，以及商辦標準規范與發展等議題展開熱烈討論和觀點交鋒。
希望通過兩天的會議和交流對大家有所幫助，有所啟迪。回歸本來，重構價值；引領標準，引領創新，讓我們不忘初心，牢記使命，攜手同行，推動中國商辦地產邁進新時代。
最后，我要再次感謝大力支持本次論壇的中糧置地廣場，北辰實業、鴻坤集團、中糧廣場、金隅地產、遠洋地產、保利地產、天圓集團、嘉豐達、58企服、好租網和所有合作伙伴，感謝出席論壇的所有會員、嘉賓及媒體朋友。
謝謝大家！
清華大學房地產研究所所長 劉洪玉
劉洪玉：非常榮幸今天有機會來參加本次論壇。組委會給我的任務，是希望我能夠解讀一下十九大以后房地產市場的形勢。
現在講形勢，中國進入了新的發展時代——中國特色社會主義新時代。新時代，有很多特征。現在大家都在學習十九大報告，在總結新時代一些特征，包括新時代有新的矛盾、新的目標、新的思想、新的部署，剛剛結束的中央經濟工作會議，講到習近平新時代中國特色社會主義思想，也是新時代非常重要標志，即我們經濟發展的方式從過去的高速增長進入到高質量增長的時代。新時代將來要邁向的是2050年社會主義現代化的強國，那個時候要實現一系列民生福祉的目標。與我們行業最主要相關的是住有所居。新時代房地產行業，在十九大報告中能夠體現出來的內容有：
對于市場宏觀發展方向的描述。
與土地相關的改革和城市群（即城市發展模式、發展形態）的一些調整和變化。
與稅制和金融體制，尤其是金融監管體系方面改革的問題。
如何實現高質量的發展。
經過2015年去庫存；2016年開始比較嚴厲的調控；十九大以后，又定義整個社會經濟發展進入新的時代，房地產市場也進入了一個非常重要的時間節點。所以大家都非常關心未來的市場發展主要有哪些特征，政策會有哪些發展方向，企業應該如何把握住市場機會，讓企業也能夠可持續發展。
二、關于新時代房地產市場發展。
住房市場：住房結構會發生比較大的調整。供給量：新建商品房供給和存量住房供給結構關系會發生變化。
在一些主要城市，二手房交易占比已經超過了新房，在穩定的市場體系里，如美國，現在每年新建住房交易大概是70萬-80萬套的水平，存量住房有500萬套。慢慢在住房市場供給過程中，存量房供給會發揮越來越重要的作用。
房子供應數量基本解決了，政府從應急性直接參與供給的行為會減少，未來更多的是通過政府支持下的市場供給來提供側性、保障性住房。這次也提到“多渠道保障、多主體供給”。住房保障方式會發生變化，重點會支持棚戶區改造、危舊房改造，從這個方向去轉向。
住房需求：有人說房子總量均衡，只不過是結構性矛盾，有的人說還差很多，就看站在什么樣的角度去看待這個問題。如，北京市需求還是非常旺盛，供給顯得不足。但從全國大的市場概念上來看，改善性需求、更新需求、人口遷移導致的需求，未來會占主導地位。享受型需求，即第二住房、進階性住房，還有一些特殊群體的需求，青年公寓、適老住宅（國外叫做active senior）。
過去這個行業靠投資，但是未來新增投資空間會逐漸減少，因為建設量已經足夠大了，從1995-2016年，住房建設投資占全社會投資比重超過8%左右的國際頂尖水平。實際上未來投資可能更多的是改善型、維護維修改造類的支出，住房消費自住比重可能會下降，租賃需求會上升，所以與租賃住房相關消費支出潛力非常巨大。
商用房地產領域，現在總體上空間供給過剩，新建需求減少，但是用途調整、更新改造的需求增加的很多。過去一些不是非常好的物業占了非常好的位置，這些地方有了很多增值型改造投資的機會。
在商用房地產領域，專業服務需求增加了，資產管理、運行管理、非房地產企業不動產管理，將來會成為跟商用房地產相關的領域里主要的活動。
租賃市場發展對經濟貢獻也非常巨大。今天的活動叫商辦不動產，實際上商業房地產里或商用房地產里，英文里有一個詞是“收益性房地產”，把出租公寓、出租住宅也是歸到這一類里。商用地產里產生收益的不動產里，跟寫字樓類似的，還有一類叫公寓。美國公寓市場有多大住著3800多萬人，有2000多萬套房子，經濟產出1.3萬億美元/年，提供1200多萬個就業崗位。這是屬于相對高端一些的市場發展，而且租賃市場發展，住房消費類支出的增加也是最后歸結到房地產對經濟的貢獻。大家覺得德國不太關心房地產問題，市場也很穩定，但是德國的房地產行業在GDP當中占的份額仍然非常高，因為與房地產相關的資產管理和服務，包括房地產租賃市場上的消費。
這就會給我們行業帶來很多發展機會，就是如何去做owner、owner+manager，如何圍繞這些資產去開展相關的金融服務，會提供很多機會。由于租賃市場的發展，也讓房地產企業開始慢慢思考如何從過去以機會型的房地產開發投資為主的業務模式，向增值型、收益型機會的覆蓋。從投資角度來說，高質量增長階段，機會型肯定也還會有，但是更多機會會在增值型投資領域。另外現有資產大量慢慢流動起來，能夠進入市場，也會提供收益型投資的機會。
未來市場發展一個比較重要的趨勢是市場房價的增長速度可能會放緩，跟經濟從高速增長向高質量增長的變化，包括人口城鎮化速度已經跨越最高峰階段。當然還有很多原因，如政府調控的決心，對風險的認識，如我們三大攻堅戰，其中一個是防風險，最大的風險是金融風險，金融風險是跟房地產相關的風險，實際上這個概念越來越強化。另外我們也在強調住房要回歸居住的屬性，過去房價單向長期的增長趨勢會有所轉變。
另外會給我們這個行業提供很多新的發展機會。如租賃市場，從更廣義范圍來講，這個行業會有很多新的形態出現；從物業用途上，可能會有更多的細分；從市場區域上，過去關心國內市場，現在國際市場也非常重要，尤其是“一帶一路”；過去關注核心城市、三四線城市，未來可能城市群覆蓋區域里會有更多的機會，即城市和城市之間聯結的地帶會給我們帶來很多的機會，業務模式、商業模式都會發生很多的變化；投資的方向，養老產業（銀發產業）、租賃市場、信息服務、與科技的融合，以及一些新的健康的高質量的生活理念，這些都給我們這個行業提供了很多發展的機會。
我過去一直在講，房地產的發展最開始是位置、位置還是位置，中段開始關注管理問題，提供更好的解決方案。因為僅找到一個好的位置，未必找到最高、最佳的使用方式。所以現在要強調好的管理，好的管理要有賴于跟金融高度融合，把不動產變得可以流動起來，就又變成了金融、金融還是金融。所以房地產企業的角色也在從單一角色向多重角色轉變，專業化變得更加重要。現在行業里共享空間、聯合辦公空間，如城市更新改造、室內環境關注，包括智能物業。
中國住宅市場相對飽和，因為人口和市場占到全球規模的比重相對飽和，我們的人口占19%，但商業房地產市場規模只占全球6%。可以供投資者投資的房地產占比非常小，所以有發展空間。我們現在還處在從增長到成熟過渡的過程當中，離穩定期還有一段距離，專業能力更多體現在如何把一個快速增長的市場變成一個成熟的市場，這里需要我們做非常多的工作。這里有很多發展的機會，很多機構投資者開始進入這個市場，叫建倉。過去商業房地產更多的是開發商持有或者使用者持有，未來可能更多要向一些機構投資者、機構資本去持有。
政策取向。十九大報告中有一段話講得非常清楚，我稍微花點時間再跟大家解釋一下。要落實房子是用來住的、不是用來炒的定位。
我感覺這個定位實際上是為未來住房市場的發展，當然非居住房地產的市場應不能夠用來炒，基本原則定位了，要充分發揮住房的使用功能，有效去引導住房投資，遏制住房投機行為，讓住房逐漸回歸其居住屬性。
很多人說房子是住和投資是兩個屬性，資產的屬性和居住的屬性，但實際上“炒”是投資的一種特殊的形式。
“不是用來炒的”，比如現在發展住房租賃市場，如果大家都不去買房子，租賃市場房源從哪里來呢？我們做過很多研究發現，幾乎所有國家租賃市場當中，個體的出租人，即房東是個人、家庭的情況，所提供的房源都會占到70%，甚至還要高。政府和一些機構投資者在市場當中占的份額只有25%-30%。實際上引導投資是很重要的，投機確實對這個市場的穩定會有非常大的損害，也會帶來很多市場泡沫等負作用，所以要遏制投機。
通過什么樣的方式保住“住”呢？要完善基礎性制度，建立促進住房市場穩定的長效機制。通過基礎制度，主要是住房制度的完善，來讓房子回歸住的屬性。與住房制度相關的，包括：土地供應、住房供應、住房保障、政策性住房金融，都屬于與基礎性制度相關的內容。
用長效機制去“管住炒”。我理解長效機制更多是用來去穩定這個市場的，其中包括土地供應的政策、金融監管的政策、相關稅制、公共服務提供方式的改革、市場參與者行為的規范，都屬于“管住炒”范疇里的長效機制內容。如土地機制，現在開始探索建立房地產多元化的供地機制。
現在強調房子的供應要多主體供應，但如果土地的供應只有一個渠道，也只有一種類型的人可以拿到土地，我們還沒有成為多元化的供應。最近修訂《土地管理法》里關于農村集體經營性建設用地如何進入市場，城鎮低效利用的國有土地怎么再開發，這些都是增加新的土地供給的來源，同時也會引來一些住房或空間新的供給主體。
稅制改革。最近大家討論比較多，我自己感覺房地產稅制改革最主要是保障住房消費，對投資要保持中性，打擊住房投機，讓房地產的升值能夠在投資者和社會之間要合理分享，這是大致的邏輯。希望能夠在入口時，通過結構化的契稅來引導大家購買行為；出口，通過個稅來調節收益分配。持有期的稅更多是和我們財政預算、財政稅收體制改革相關聯，是在中長期可能會成為一個財政收入的來源，但是目前關于這個問題還遠遠沒有達到必要的共識。這個稅制不變，長期穩定、公開透明，不需要根據市場情況，今天增加兩個點，明天減兩個點，增加兩個點是新政，減兩個點也是新政，不是這樣的，是一套穩定的體系，可以應對市場任何情況下的變化。房地產稅制的立法和實施的改革，是針對所有跟入口跟出口、跟持有相關稅的體系的改革。當然最近大家最關注的還是房地產稅，房地產稅到目前為止非常難以形成共識，就是我們做這個事情的目的是什么。如果大家要想做這件事情，可能首先就這個目的、目標要達成共識，但這個共識非常難達成。有的人說為了調控市場，有的人說為了劫富濟貧，為了促進公平，有的人說為了讓政府的財政收入增加，有的人說為了讓那些空房子拿出來使用，有各式各樣的說法。但不管怎么說，稅本身有自己應該去發揮的功能。
多主體供給。土地來源可能會多元，住房來源也要適當考慮是不是開發商才能建房子，非開發商也能建房子，這樣會增加新的供應主體。存量房市場占的規模越來越大，租賃住房市場占的份額會越來越大，這兩者在住房市場當中也會形成供給。因為存量房也可以滿足需求。
多渠道保障。如何發揮社會的力量，讓大家能夠都來參與。現在住房保障就是政府自己一家在做這個事情，很少有非政府的參與，實際上最直接的是有沒有可能有非營利機構參與，過去住房合作社能否回來？因為合作住房可能也是一個住房供應的方式，也可以參與到保障的概念當中來。開發商是否也應該可以參與？因為可以成為一個商業的模式，但可能主要是一些制度，管理的政策還不是非常完善，所以沒有辦法參與。在保障過程中，各個地方的形態應該是什么樣的，中央和地方應該各自如何分工合作，這些都是可以討論的問題。
租購并舉。大家解讀也非常多，而且這次中央經濟工作會議把它當做重點，租買是住房消費的兩種基本形式，影響家庭租買選擇的主要因素：人的特征，是流動的、年輕、剛結婚的還是年紀大的、收入；成本，房子價格、租金、通脹、交易成本等，實際上是人和房如何最好的去匹配。但在中國，住房選擇影響因素遠遠超出前面列舉跟經濟性相關的內容，包括傳統、制度性缺陷，租賃市場不規范，住房價格漲得快，有的人覺得我早晚要買房，價格又漲得這么快，今天不買，明年再買的話，這一年就白干了，所以買得越晚越虧。地方政府為租賃住房承租人提供公共住房意愿，因為很多地方為了控制人口，愿意他們為我們提供廉價的勞動力，但不愿意給他們提供公共服務。
發展住房租賃市場的目標。所以首先要打造一個好的市場環境，要改善供給，培育租賃企業，完善立法，加快服務平臺建設；重點是面向新市民，新型城鎮化最大的問題是如何提升城鎮化發展質量，讓不具備貸款買房能力的人先租上房子住。最近研究德國一些經驗，為什么市場穩定，為什么大家愿意租房子？市場穩定很重要的一個理由是租賃市場發達有利于數的穩定，大家不用跳著腳夠著去買房子，先租房住，有能力再買房住，市場穩定以后，人們更不著急買房子，就變成了一個良性循環。我們現在是一個惡性循環。我們強調發展租賃市場，并不是歧視住房所有權，有人說是為了調控房價，有點想得太遠了。
堅持發展多主體供應、供給多渠道保障、租購并舉的住房制度，最終目標是實現住有所居。現在研究住有所居階段性目標是什么，跟住房數量、質量密切相關。聯合國一直在關注住房宜居問題、住房政策問題，世界人居大會專門有一個住房政策，提出住房政策也是在關注，如有沒有一個清晰的住房政策，是不是實現了包容的住房，有沒有歧視，住房的可支付性如何，住房質量和數量是否適當，是否還有大量非正規住宅存在，有沒有做更新的計劃。住有所居是一個目標，不管是基礎性制度還是長效機制，目標都是要實現住有所居。
剛剛結束的中央經濟工作會議講的這些內容，如何多主體供應、多渠道保障、發展租賃市場應該有哪些具體措施，更加具體化。
穩中求進是我們工作總的基調，房地產穩定也是非常大的重要的作用，所以這里面非常強調要保持政策的連續性和穩定性。如果我們的政策可能會影響市場的穩定，不再跟過去那么連續了，突然有一個什么東西出現在這個地方，就會有偽這樣一個政策的初衷，出現的可能性就不大。
時間關系就講這么多，供大家參考，謝謝大家！
新城控股集團有限公司高級副總裁 歐陽捷
歐陽捷：非常感謝劉凱總邀請我們來跟大家分享關于商業地產發展的新路徑。今天會議是中國寫字樓發展論壇，我不知道為什么我們能到這里來講，可能有點差異，但有一個共同點，即都是持有資產，那么邏輯可能是一樣的。基于此，我們大著膽子來跟大家分享一些看法。
什么是新時代？新時代就是日益增長的人民美好生活的需要與發展不平衡、不充分的矛盾。
不平衡。商業地產在一二線城市是豐盛的，在三四線城市是匱乏的、短缺的。全國一二線城市現在購物中心總量在大幅增長，每年大概以400座購物中心速度在新開業，2016年，全國購物中心接近5000座。這時候發現這些購物中心分布不均衡，在一線城市分布非常多。據統計，全國一線城市平均有120座購物中心，其中上海城市購物中心還在增長，現在上海是最多的，去年達到180座，而今年年底據說要達到230座，意味著一個購物中心靜態覆蓋人口大概是11萬人左右。因為上海2400萬人，如果230座購物中心的話，就11萬人。靜態覆蓋人口就是男女老少、能動不能動的，每星期都來一趟，也就是每天客流量是1.6萬人左右。一個購物中心如果是10萬平方米的話，1.6萬人，這個購物中心根本養不活。
統計購物中心面積大致在5萬平方米以上，有的購物中心體量非常大，可能達到15萬平方米、20萬平方米，這樣其實購物中心絕大多數是生不如死。上海購物中心有80%是不盈利的。
二線城市是否會好一點？一個購物中心靜態覆蓋人口大概21萬人，這些二線城市有的購物中心數量偏少，有的購物中心數量偏多，不均衡。一線、二線購物中心體量趨于飽和，有的甚至過剩。但是結構中間還有不均衡，如合肥，在各個商圈里購物中心總量不一致，有的地方面積很少，購物中心數量很少，有的商圈面積很大，購物中心數量也很多，為什么會出現這種情況？因為過去有一句古話叫鬧市。在這種集中情況下，購物中心之間相互競爭越來越激烈。
未來怎么辦？一二線城市沒有這么多購物中心了，就像寫字樓集中在一二線城市，能否往三四線城市走呢？對于購物中心來講，未來有機會，因為人口在不同城市來看，一二線和三四線城市人口相比，三四線城市人口并不見得少，同時一二線城市購物中心占比更多，三四線城市購物中心占比更少，這時候可以發現其實三四線城市大量人口沒有地方可去。我們還在一些傳統的沿街商業、步行街、批發市場去買東西，三四線城市未來會有很大的市場機會。
過去一二線城市開業的購物中心數量比較多，而三四線購物中心開業數量比較少，意味著這個市場是有機會的。在這種情況下，三四線城市購物中心能夠靜態覆蓋多少人口？我們已經看到的這些城市已經有的購物中心加起來，平均靜態覆蓋人口是25萬人，遠遠超過二線城市，更超過了一線城市。在這種情況下，我們還有很多城市其實是沒有購物中心的，如果把這些再加起來，靜態覆蓋人口數量會更加大。
很多人說到三線城市以后，能不能有購物中心生存的基礎呢？沒有消費力。恰恰相反，江蘇省所有城市居民消費支出增長率，南京是最發達的地區，南京在其中偏低，蘇南地區相比蘇中地區、蘇北地區，越是發達的地方人均消費增長率越低，為什么？基數大。所以從這個情況來看，南京也好、無錫也好、蘇州也好，消費增長率都非常低。也就是說，這些三線城市現在可能消費能力不強，但是未來增長速度會更加快。不僅如此，可以看到湖北也同樣，社會零售總額增長率，武漢并不在前列，而且越來越落后。
品牌密碼曾經做過一個分析，需三四線城市的女性消費狀況做了調研，調研結果令我們大吃一驚，調研結果有幾個特點：
進口品牌購買意愿是百分之百增長。一二線城市進口品牌購買意愿其實已經大幅下降了，曾經到過沈陽，這座城市是商業非常過剩的城市，已經開業的、在建設德國和規劃將要建設的購物中心總量加起來達到4200萬平方米，意味著825萬人口，平均每一個人擁有一個豪華衛生間，不管他去不合去夠中心。他們有一個金廊工程，長23公里，誰會逛23公里走這條街。當時我們走金廊第一段路，大概1公里不到的地區，就看到3個LV包店。到底誰來買？政府官員嗎？顯然不是。是企業家嗎？他們可能到海外去買了。大家想想看誰在買這個包。所以我們一直沒有想明白這個問題。遼寧省很多三四線城市的人跑到沈陽去買LV包，意味著他們對于進口品牌的消費意愿其實大大增強的。
品牌忠誠度，一二線城市品牌忠誠度偏高，68%，三四線城市依然不低，超過了60%，特別重要的是，女性在網上購買東西，人均網上購買率，三四線城市達到1700多元，一二線城市只有2000元，三四線城市增長率76%，一二線城市增長率只有75%，意味著未來很多人買東西時，當地沒有好的購物中心可以消費時，我們會選擇網購，而且網購增長速度導致未來消費額很快接近甚至超過一二線城市。所以未來三四線城市市場機會還是會非常大的。
注意到一個現象，三四線城市生活相對比較安逸，而且很多人有時間，女性可以帶著老公和孩子家庭式消費，會把這些錢花在家庭上。沖動性消費遠遠高于一線城市和二線城市。在北京，相信在座很多女孩子其實沒有太多時間去逛街，但三四線城市他們有很多時間去逛街。未來購物中心發展空間還會非常大，預計到2025年，全國購物中心每年以400家左右速度開業的話，未來可能會達到1萬座購物中心，那時候城鎮人口超過10億人，每一座購物中心靜態覆蓋人口只有10萬人左右。
大家可能會說，10萬人口靜態覆蓋一個購物中心是要餓死的。那個時候人均客單價會比現在要增長多得多，可能會翻一番，反過來意味著相當于現在一個購物中心靜態覆蓋人口20萬人。消費能力增長、消費水平增加、消費客單價增加了，消費就能夠支撐未來購物中心了。
我們曾經看到一些數據，一線城市客單價100元左右，三四線城市平均客單價是50元左右，二線城市大致也在50元左右，所以未來三線城市還是有非常多市場機會的。
如果大家都到三線城市去，可以看到三線城市有多少市場機會？統計了一下，三四線城市的個數加起來有100多個，如果按照購物中心靜態覆蓋人口來計算，匡算下來需要1000座購物中心，這與未來5000座購物中心市場空間相比，是不是三四線城市只有這么一點空間了呢？剩下的空間在哪里呢？可能未來購物中心還會向五線，甚至六線城市轉移。現在一定要到三四線城市擴張，如果現在不去跑馬圈地，未來這個市場空間可能就沒了。所以必須要加速跑馬圈地，快速布局，再過十年，整個市場空間就到達天花板，未來商業地產再沒有空間了。
對于品牌商家也一樣，現在招商難，未來可能無招商，因為所有購物中心布局已經完畢，再招商也沒有機會了。現在品牌商家如果不沉到三四線城市，未來也沒有機會到三四線城市。
衢州是三省通衢，以前三個省都不管，安徽、浙江和福建都不管的地方，土匪橫行。我們在那里建了一個購物中心之后，發現非常火，因為到杭州去不方便，到合肥去不方便，到廈門去也不方便，所以那個地方的市場反而非常好。當我們開業之前，很多品牌商家覺得這個地方怎么能去呢？太遠了，根本看不見。但一開業之后，發現客流量怎么這么大，所以想進來時，沒機會了，因為全滿了。
三四線城市如果選點好、選的準，未來就會有很大的市場機會。購物中心現在進入商業體和業態競爭的戰國時代，我們搶占空白板塊，會占有先發優勢。我們在進口一些二線城市時，那時候這些區域板塊里還沒有購物中心，這些區域板塊中間依然有空白點，我們必須搶占先發優勢。如果二線城市找不到合適地方時，我們必須要向三線城市去進發。
對于未來可能有很多城市確實已經過剩、已經飽和的，怎么辦？未來就要突發自己的競爭優勢，超越別人，進行差異化競爭。未來如何差異化競爭？回到十九大報告提出的不充分的矛盾。什么是不充分？不充分就是物質得到一定滿足，但精神依然非常匱乏。現在有一個非常重要的數據，消費占比在不斷上升，但消費零售總額增速卻在下降。這里反映出一個背向增長，意味著現在商業環境并不理想。全國百家重點大型零售商業銷售額的增速是直線下滑的，從去年到今年都是負增長。百家大型企業都是這樣，更何況更多的中小企業呢。
購物中心、百貨如果區分來看，拖累整個商業市場的主要是以百貨為主，購物中心情況相對好一點，百貨差一些。為什么會是這樣呢？（圖）是一個非常著名的全國可能排到前50強的商業地產企業，做了一個商業模式，我星期天去了一趟，商業非常之蕭條，是商業體量過剩還是商業競爭過度，還是電商沖擊？這些情況都會存在，未來商業網點是自相殘殺的，在一個商業區域范圍內，政府規劃了很多商業中心，當時政府推出來的時候說：未來不會在這兒再放商業了。但覺得商業做得不錯時，為了加速整個城市的更新，再一次推出新的商業體量，所以導致商業競爭越來越激烈、競爭壓力越來越大。不僅如此，電商沖擊、無人便利店等等都會沖擊現在的商業。
另外一個現象，全國總人口增速還在增長，但是零售總額增速卻在下降。這時候可以發現這種電商的競爭也好、商業網點的競爭也好，都沒有讓我們的市場蛋糕變得更大，反過來使銷售總額增速卻在往下走。背后原因其實不是新零售帶來的價值，有人新零售的概念，大家都覺得這是非常好的概念，未來可能會帶來市場蛋糕大幅度增加。兩年過去了，根本沒有。因為“線上只是渠道，電商只是工具”，我2015年講這句話時，我旁邊一個電商老板說你們開發商上傲慢的。我一直想著這句話，作為開發商的人而言，我們是不是非常傲慢呢？去年，他破產了，最后被別人收購掉了。從本質上來講，可能我們對這個市場的理解還遠遠不夠，新零售是線上+線下+物流，如果沒有新零售的話，有沒有物流？如果沒有線上的話，有沒有線下？所以新零售其實本質上不能改變商業的本質，僅僅是一個渠道，僅僅是一個工具而已。
即便是新零售出來之后，電商銷售增速同比是增長還是下降呢？其實電商也很怕，為什么？因為未來的市場空間不會提供更大的市場增長空間了，所以電商依然很怕，提出新零售概念依然解決不了這些問題。電商對購物中心還是有沖擊的，而且這個沖擊正在減弱，但絕不會消失。
什么原因導致整個實體增速在下降？主要有三個原因：
新生人口逐步下降。出生的小孩越來越少時，這塊市場蛋糕就會越來越小。
老齡化。李光耀曾經說過一句話：老齡化讓日本的前景十分黯淡，因為老年人不太消費，吃得吃過了，穿得穿過了，用得用過了，沒有什么東西讓他更多留念，這時候老年人就會讓我們的消費慢慢走向減少。
對物質消費的欲望正在慢慢減退。我們現在對吃穿用還有更強烈的愿望嗎？我們正在慢慢淡化。很多人覺得LV包非常好，但是現在買LV包的人慢慢變得少了，女孩子穿高跟鞋的越來越少了，穿拖鞋的越來越多了。不管是吃的也好、用的也好，都已經增速在下降，而穿的增速已經變成負增長了，已經淡化了。
未來市場蛋糕雖然還在變大，但未來不會變得更大了，人均收入水平還在增長，這時候我們的錢都想去干什么？快進入到了一個不知道要消費什么時候的時代了。
對于購物中心來講，過去的購物中心是買東西的，但是現在購物中心還處在3.0時代，是指過去的純零售購物中心，現在純零售購物中心基本不存在，已經發生了很大的變化。最重要的是帶來一種體驗式消費。2008年，新城控股最早做商業地產時，當時非常期望引進百貨店，把百貨引進到我們廣場里來，但是那時候百貨集體封殺我們，因為知道你一旦出來之后，它就完了。結果我們就沒辦法引進百貨，所以整個招商進程耽誤了整整一年時間。但是最后我們發現如果引不進百貨，我們是否變化一下思路，所以我們做了三分天下：餐飲、快時尚+零售配套。最后不期然間，到2012年，發現百貨被電商沖擊的一塌糊涂時，我們三分天下變成了引領的潮流，這不是我們想去主流引領潮流，而是不經意之間我們變成了引領潮流。所以現在商業地產已經到了以體驗式為主的商業，但這是不是就能夠抵御整個零售增速的下降呢？抵御不了。很簡單的一個道理，我們發現購物中心面臨更大的危機，這個危機在于科技可以讓購物足不出戶。有人說購物中心有魔鏡，女孩子在那兒試衣服時，對著鏡子可以去買。但是我們想想這個魔鏡如果放到我們家里來，可以在家里面去看魔鏡，在家里點擊評論、網上下單、送貨上門，我們還要去逛購物中心。無人商店有意義嗎？當然有價值，但是我們不要去逛時，無人商店也無濟于事。以后無人機的出現，那個時候我們只要是網上下單，接上移動的無人商店，隨時用直升機把東西送到我們的陽臺，所以未來的場景對于零售購物是一個更大的挑戰和沖擊，這種沖擊可能遠遠超過我們的想象。
我們收入還在增長，向往更好的生活場景，這時候怎么辦？我們要洞察人性的原始本性，人類的原始本性到底是什么？馬斯洛理論告訴我們，在滿足我們基本生理需求之后，會尋求安全、社交、尊重、自我實現，而啟蒙文也告訴我們，在滿足了生命本能之后，會追求社會認同本能，會追求自我認同本能，還會追求解脫本能，這三者上面的部分都是精神部分。
說精神消費有點懸，精神消費其實很簡單，就是你花了錢，除了一張紙，什么都沒有帶回來。如，一張門票或一張電影票。精神消費可以總結為三個概念：1.可以體驗感官刺激。2.可以獲得知識迭代。3.可以提升思想感悟。
比如在張家港我們引進了一個名槍匯，在中國打不了槍，除非有關系可以到人武部去打槍，我們在浙江的五悅廣場引進了獵鷹俱樂部，在這里可以真槍實彈射擊。我們曾經去看了一下，出來時碰到一對年輕的情侶，女孩子比男孩子很幸福，我說你們打槍打的怎么樣？他們說很開心。為什么女孩子比男孩子很興奮呢？道理很簡單，因為女孩子打架打不過男孩子，但是打槍能打過你。可以為思想感悟去買單，甚至把密室逃生引進了我們的五悅廣場，趙秘書長可以帶著商會的同事一起去密室逃生，想想我們死里逃生之后會感悟一些什么東西呢，這是我們的解脫本能。
這個時候我們會發現，我們其實需要體驗人生，感悟人生。所以總結了一句話，人生其實就是四個字“體驗+感悟”，人會體驗，當然豬也會體驗，但是豬不會感悟，所以人生有更好的價值、更大的價值就在于會感悟，而且感悟是可以去分享的。
所有人其實都需要新奇特的體驗，有了新奇特的體驗就會有新奇特的感悟，年輕人有沒有？有。年輕人會體驗地位、體驗權力、體驗刺激、體驗探秘、體驗榮耀。在這些東西上，他們會體驗密室逃生，迷宮就是他們在不停地探秘，尋求一種滿足好奇心。
兒童要不要體驗？同樣需要體驗，他們的體驗在恐懼、歡樂、游樂、模仿、學習、友愛，甚至炫耀。在這個時候，有非常多的一些游藝活動可以去滿足兒童的一些人性的本能。
老年人要不要體驗？老年人同樣需要，老年人需要開心、需要回憶、需要放下。上海電影集團旁邊建了一個電影館，里面有很多老年人在夏天的時候跑到那邊去，為什么？那里開著空調，最重要的是他們在屏幕跟前，把他們的電影點出來，這些電影都是市面上從來看不到的，包括過去所有的奧斯卡金像獎，甚至世界上最好的電影，全在那里都有，可以在那里消磨整整一天。在我們那個年紀，初戀之前，其實給我們一部啟蒙教育的影片是《阿詩瑪》，是影響我們整個人生的影片，在市面上看不到，在那兒可以找得到。老年人未來有閑也有錢，他們覺得他們人生太短了，體驗太少了，會需要得到更多的體驗，得到更多感受，而不是在吃穿和用上。
所有人其實都希望得到更多的體驗，得到一些心靈的感悟甚至獲得一些心靈的邂逅，誰不期望這種浪漫奇特的心靈對話呢，我們情感交融的對話其實大家都是很期望的。
所以在體驗中獲得感悟，在感悟中獲得精神的愉悅，就是我們在人生中間的一個最重要的價值。
感悟可以獲得腦洞大開的感悟，比如量子力學。我們曾經跟一些專家討論一個問題：量子糾纏。量子糾纏是什么概念？當時沒有想明白。量子糾纏就是量子通信，這邊有一個量子，那邊有一個量子，這邊量子做什么動作，那邊量子就做什么動作，這個時候就達到了直接的通信，就叫量子糾纏。但當時沒有想明白另外一個問題，世界上如果有無數個量子，會不會做同樣的動作，如果做同樣的動作，怎么通信呢？當然這些屬于科學的問題，在科學過程中可以看到量子糾纏可以讓我們獲得很多奇思妙想和腦洞大開。
我們還可以獲得很多的心靈雞湯，為什么獲得大家的贊賞和傳播，其實就是一種心靈的感應。當然我們還有很多的人生感悟。
這是我在很多年以前曾經帶著學生去爬華山，半路上曾經問他們，我說：你向上看到了什么？說：一片霧。我說：向下看呢？他說：走過來的路。我告訴他這就是人生，向上看一片渺茫，向下看指點江山、指點后來人。我們如果能夠看到這一點的話，未來的精神消費、這種思想感悟，會指引我們整個人生，而且這種精神消費，相信大家都會為它去買單。
相信很多人還沒有完全理解精神消費。我們曾經在個人微信公眾號“歐陽先聲”里曾經連續做了四期節目，就是關于精神消費的，每個月有一個“有話說”節目，用視頻方式表達。我們告訴精神消費將引領未來商業新藍海、精神消費未來十萬億級市場不是夢，當然不僅僅是在商業廣場，在超越商場廣場之外還有很多。比如河南一家公司推出太空邊際游的項目，這個產品他自己沒有，但是在未來若干年之后推出這個產品，上線半個小時，被預約了1000多位富豪，25萬美金/位。未來精神消費市場遠遠超出我們想象，遠遠超過我們的物質消費。
精神消費是廣袤無垠的新藍海，如果我們忽視市場，僅僅盯在零售市場上，就會失去這個大的藍海。精神消費在商業廣場里怎么做？商業廣場的體驗需要場景營造，商業廣場是最好的商業造景地，這里不僅是傳統購物中心模式，在五悅廣場里造了完全復古的建筑，可以看到民國初期的樣子。僅有這些場景遠遠不夠，還需要文化引領，因為場景不可能是常見常新，今天來了是這個場景，明天來了還是這個場景，大家可能就沒有感覺、沒有刺激了。所以我們把一些創意書店引進來，把文化市集引進來，把一些畫廊引進來等，如果展出一些液如油、色似漆、紅絲硯，看看大家最終感受、體驗，對中國傳統文化的向往，可能就油然而生了。在這里還可以引進現在的網絡直播間，未來可以放到商業廣場里，在座很多嘉賓可能有一個小玩一把網絡直播的感受，在這兒所有的網絡直播設備應有盡有。同時還可以做音樂創作室，有人會做歌詞，但是找不到配曲的，沒關系，在這里可以找到作曲家，可以找到小樂隊，可以找到歌手，甚至找到指揮，現場幫你配曲，之后現場錄制，最后拿到朋友圈分享。這里最重要不是你的整個設施設備，最重要的資源是人脈。
文化引領當中還有很多，有大型的活動，通過這種活動，把我們整個商業廣場氣氛能夠帶起來。這種活動我們稱之為文化活動，在新城五悅廣場是全國所有廣場中間獨一無二的，這個活動叫“我愛你五月”。精神消費最重要的在商業廣場里要打造文化引領的主題文化街區，來帶動我們商業廣場。當然在這里還有很多活動。另外我們在五悅廣場里做小劇場，在這里可以演出各種各樣的喜劇、話劇、戲劇等等。
精神消費體驗是無處不在的，但是體驗需要感悟，感悟無時無刻，但是感悟需要分享，分享創造價值，分享需要圈子，所以在商業廣場里面，通過體驗之行來帶動感悟之心，形成整個精神消費的場景生態圈。二流企業做標準，一流的企業做文化，得文化者得天下。
十九大報告中告訴我們，我們必須要文化自信。文化自信就體現在這里，新城也在打造自己獨特的文化IP，總結九個字：有情懷，不復制，具規模。五悅是什么？我開心，五是一家五口歡天喜地到五悅。我們空間感已經完全不一樣了，天棚可以打開，所有空間設計不是傳統購物中心，有很多節點空間、趣味空間、關懷空間，甚至把陽光、語一雨露水、花草全部引進商場，甚至還可以在這里有一些智慧，可以腳踩著鋼琴，如果腳法好的話，小朋友可以在這里彈奏美妙的音樂，甚至還有很多智慧停車，還把人文引進商業廣場，把當地人文歷史、當地名人、地域文化全部引進商業廣場，這里還有非常多的生活。
在商業廣場大家可能很少見到五星級酒店才有的無邊界游泳池，我們現在已經在引進商場廣場，當我們躺在無邊界游泳池里仰望天空，會不會想到我們小時候呢。
五悅就是我開心，如果我們能夠同時滿足客戶的物質消費與精神需求，這個時候，我們的商業才是真正獲得了一個終極的目標。客從何來？我們必須連接客戶的全身心到五悅廣場，就不懼怕我們的客戶不會來。
新城未來。現在已經持有了55個項目，已經開業了22個，今年年底還要開業1個，到2020年，預計將持有100座五悅廣場，未來成為中國商業地產第一梯隊。
如果大家感興趣的話，可以關注我的微信公眾號：歐陽先聲。
北京中糧廣場常務副總經理 史德威
史德威：我在臺下真心聽了歐陽總講的五悅廣場運營理念，我在回想我要講了材料，有一個共同特點，都是以客戶的角度出發。我后來想了想，不論是商業還是寫字樓，做出來之后都是一樣的，是以客戶中糧實際考慮出發，來進行運營的。
我們今天講講中糧廣場背后運營新的思維。我們其實在改造之前就已經開始了這樣一個做法，即運營已經發生了改變。最開始我們在改造之前、改造期間，一直考慮一個問題，現在北京推陳出新這么多寫字樓，全國這么多寫字樓，如果一味拼硬件，確實壓力比較大。無論從地產開發商來講，還是從運維角度來講，硬件永遠都有天花板。進高2.9米和進高3.5米，有什么本質區別嗎？除了浪費能源，沒有什么本質區別。
中糧置地一直考慮這個問題，現在思路認為應該以后以硬件做到還好就好，客戶如果選擇我們的樓，只要60%是靠硬件選擇，40%是靠軟性服務選擇。
回顧一下全國，包括北京寫字樓行業發展。從80年代到90年代，都是老式辦公樓，僅僅滿足基本辦公需求。有一種學校，中間一條走廊，兩邊都是辦公室，政府機關現在用這種老式樓比較多一些，這是比較普通的寫字樓。最開始，國內都是這樣的寫字樓來運營。從90年代之后，北京、上海等幾個一線城市逐漸出現商業運營寫字樓，如國際大廈、巧克力大廈，北京比較早的京信大廈，和以前的區別是可以靈活分割一些辦公區間，我們戶型可大可小，自己業主租完之后還可以裝修。2000年之后，北京、上海，包括一些大城市逐漸開始出現舒適環保新型寫字樓，比如CBD、國貿的出現，帶動一批行業內硬件非常好的寫字樓，包括這些寫字樓越做越好，LEED鉑金級的認證等，都是我們新的環保的辦公樓體現。但是在做到一定程度之后，這些辦公樓可能需要一些變化，就是現在提出來的辦公生活的生態圈。
我們現在團隊認為增值服務已經成為商辦地產轉型運營布局的生態核心。我們已經實踐過的，如生態圈、社交、社團活動、共享（包括會議室共享、資源共享）、跨界服務、智慧硬件、大健康，來打造整體生態圈。
資源整合是生態圈提供服務特別關鍵的一個點，主要是三方面：1.智慧運營 服務集成；2.資源共享 平臺為王；3.以點帶面 輕重并舉
昨天在中糧置地北京公司開會時，我們總經理一直在提，寫字樓以前做的都是B2B的服務。開發商、運營商企業提供給另外一個租房企業的服務。現在是B2B2C的服務，把企業里面的客戶分類，我們作為精準的營銷、作為精準的服務，給這些客戶提供各種服務。C分為很多大類，如公司有一種高層，像領導、董事長、總經理、CEO，他們的需求其實和普通員工不太一樣，他們提出來的需求一般我們員工都提不到，但是也要符合我們員工的一些需求。還有客戶的客戶也是同樣我們服務的人群。還有我們周邊半徑1公里、3公里的客戶也是我們要考慮的范圍。
企業需求和客戶需求共同組成我們最開始打造的目的。其實我們也是從客戶角度出發，我們最開始改造時，提生態圈時，做了很多市調，第一名是健身會所，第二名需求最多的是美食拾集，通過這樣的梳理、調研，把所有的客戶需求全都摸底之后，按照客戶要求，通過軟硬件結合促成這個社區與社群的生態圈，包括引進的健身會所、自營的美食拾級、共享辦公、會議室預定、空氣質量治理、快遞收發專門房間/位置/服務，都是我們戰爭提供給大家的。
以COFFICE1.0為核心版本的ECHO服務。
通過智能設備實現線上線下服務對接。現在已經實現了，從手機設備端，通過設備連接，滿足客戶基本的所有需求。如，門禁卡授權。例，現在COFFICE1.0系統已經在線上運營的，滿足了絕大部分所有的需求。在開會時討論，服務還要不要加？有兩個意見：1.很多人講我們服務不用加了，其實每天常常用的服務就這一些。2.有些人說我們服務還要加，要全、要高大上。我們提供線上到線下點對點服務的連接，提供智能、快捷、貼心的運營服務、精準落地的解決方案，這是我們第一個目的。
以客戶喜好為導向，精準搭建服務互動模塊。我們提供不同社群的活動。愛車黨，可以提供汽車美容、代客泊車。單車俱樂部，我開始沒看好，但上線之后做得還不錯。一臺自行車便宜的5-6萬、十幾萬，很多人沒有想到這個活動是中糧廣場社群活動里最高端的人群組成的，很多公司的大老板、CEO來參加這個社團。
球類運動會，每周四有籃球比賽，我們固定包的場地。中糧廣場改造時，想解決一個場地，但硬件條件有限，沒解決了。我們在外面租了一個場地。
健身房，引進健身空間。
悅跑活動，中糧置地也有自己的商業大悅城，有悅科會，和我們自己COFFICE體系結合在一起，每半年、每季度有悅跑活動，包括我們在祥云小鎮、生態谷都舉辦悅跑活動，效果不錯。
藝術控，大家有興趣可以去中糧廣場地下一層看看，這次是可口可樂把全球可口可樂體驗館的禮物、設備搬到了中糧廣場，到春節前有這樣一個活動。我們有不同的活動，上一次是國博板畫展，再上一次是照片展，每次活動都不太一樣。
攝影達人活動，在藝術控下面還有很多社群。
美食趴，有各種體驗，各個咖啡廳提供的講課，講座，白領自助廚房，中午或晚上，可以教你做菜或烘焙的體驗。
分析數據，了解客戶喜好及辦公訴求。如，每天8點，在騎行俱樂部，10點去開會，然后中午在中糧廣場吃飯，然后1點看一個照片展，3點時在星巴克喝了咖啡、吃了下午茶，晚上8點從寶力豪健身中心出來，這個消費習慣，凡是有ID號碼的人，是卡和手機連在一起的，凡是這樣的人，通過大數據分析，都可以知道你每天在中糧廣場進行的任何活動。通過這些分析、計算，要知道每一個客戶的生活習慣。可能有朋友問了，你知道他生活習慣要干什么？要提供精準服務。如，劉總每天生活習慣我知道之后，用算法算出來劉總在這個時間段希望什么，我應該推送給他什么樣的服務，或者按劉總這樣一類人群之后還會有什么樣的想法要把增值服務繼續推送給他。我們整體運營思維其實非常明確，在這里就是要給大家講清楚，為什么要打造整體生態圈。之后是怎么做，做成什么樣子。
分析真實客戶流量，用數據不斷優化寫字樓生態圈。
花這么多時間、精力、人員打造這些目的是什么？總得有原因。原因主要是四點。
我們開始做的時候，幾個租賃人員把客戶租進來以后除了續租，沒有其他服務。以前我們做1個億，當老板要求你做2.5億時，還按以前這個做法就做不到。按以前的做法，從1個億做到1.1億，這個我信，還按以前的做法要做到2.5億，根本做不到。我們想怎么才能更迅速地提高租金收入，提高客戶黏性，提高品牌效應，提高衍生消費，所以才產生這樣的想法，而且我們在兩年多實踐里做得不錯，從最開始基礎時在摸索這套經驗、摸索這套方法，到現在逐漸成熟，而且我們以后可能這個COFFICE推出2.0、3.0不斷升級版本，為的就是四個目的。
暢想一下，未來就是辦公生活企業服務的顧問和生活的管家。我們在增加客戶整體黏性，包括客戶滿意度時，還是用了很多方式。其實我們改造硬件和軟件是連在一起的，例，我們在地下二中糧共享辦公里做了11個會議室，從168人大的報告廳一直到4-6個人的小會議室，大大小小11個。我們當時在考慮時，為什么要做這么多會議室？共享辦公用不了這么多，實際上只有300多個工位，為什么做這么多的會議室？其實我們的概念是給12萬整個中糧廣場提供共享空間，不是以地下二空間里打造聯合辦公。我們最初想法是把全樓整體共享。我們的社群活動、硬件和軟件的搭配，為了推動整個樓做共享辦公，做共享空間，這我們最開始的目的。
我們當時在做完軟硬件改造時，從今年5月26號正式交房，半年多時間里，有幾個案例給我印象特別深。
有幾個租戶續租時，漲了30元，要攤在兩年多續租租期里，比例是漲10%，不低。我問過為什么客戶沒有抵觸情緒。比如11個會議室，通過共享辦公結合方式，因為是我們自營的，就可以在客戶續租時提供20小時/年會議服務，這是我們實實在在給客戶的。他們使用會議室頻次沒有那么高，租300平方米，沒有必要配一大一小會議室，在這里租200多平方米，用我的會議室就好了，我這里的會議室就是你們的一部分。
如何增加客戶黏性？有沒有用？確實有用。中糧有一部分企業在中糧廣場辦公，1萬多平方米，當時他們辦公時，可以看到他在中糧內部論壇里發中糧廣場的照片，下面評論非常多，很多人覺得搬到現在總部還不如舊樓的服務好。因為我們通過這樣的轉變，來刺激客戶在這里發這些東西，替我們做宣傳。這也是我們的目的。
我們要實現全視角、無介質、通用化、自進化的互聯網智能公眾服務平臺。
在11月份，我們特意去了一次德國，看了瓦格寧根消費者實驗室，去了之后比較受震動，體驗真的非常深。因為本身中糧就是做糧食的，我們和荷蘭大學深度合作，聽我們以前領導講過瓦格寧根實驗室消費者實驗室是精準服務，把健康做了精準配送。歐陽總講的是商業精準的服務，我講的是寫字樓精準的服務和硬件的配套。我們下一步要做的是健康的精準。
用我們系統完全可以做到，現在和他們談，以后在“中糧生活”里做這樣一個實驗室，首期要在中糧體驗一下。客戶來這里打餐，餐底下都是標好的，雞蛋西紅柿里蛋白多少克，碳水化合物多少克，油多少克，用的什么牌子，寫得非常清楚，但是不可能每一個都看，還要計算，這是你做不到的。你做不到沒關系，但是我們設備可以做到，你拿完一個雞蛋、西紅柿，拿了一個紅燒肉、米飯，結完賬，吃完之后，以后手機上就可以顯示今天你攝入了多少大卡、多少能量，通過什么運動能消耗這些能量，才能達到身材的健美，這是我們下一步要逐漸打造的過程。未來我們的想法還是比較多樣化的，與大家分享一下。其實我們點對點、個性化、精準、智能的服務就是我們打造智慧生態社群最終的目的。
感謝大家！
嘉豐達資產管理有限公司董事長 汪浩
汪浩：大家好，首先非常感謝秘書長和劉總的邀請，能夠有機會跟大家做一個分享。剛才聽了大家的發言，學到很多東西，很有啟發。
嘉豐達是一個產業園區的投資和運營機構。
最近我們登了一個消息，“深圳現在開始有無人公交車了”，這個消息我特別敏感。因為在十年以前，大家一直認為無人車是不可能商業化的。在十年以前，Google的工程師已經可以在美國的高速公路上完全實現無人駕駛了，但是大家認為無人駕駛是不可以商業化的，不是技術不過關，原因是設備太昂貴了，其中有一項是激光測距，要畫地圖，這個設備在十年以前是10萬美金/臺。買一輛無人車可能才20萬，配一個感應器就得10萬美金以上。但是今天終于看到這個東西商業化了。
現在技術進步太快了，成本可以很快地降下來，所以給你的容量會非常大。大家拿著iPhone，這個計算能力是十年以前大型計算機的計算能力。蘋果手機里有多少感應器，每天所有的行為都能記錄下來，因為我們技術進步太快了，這些感應器的成本速度降低的太快了，能讓我們所有技術進步令人想象不到的速度去發展。
月份，我去了一趟美國，去了MIT、舊金山、硅谷和爾灣。可以發現特別明顯的一個現象，特朗普上臺是因為美國的基礎設施和美國經濟，確實不好，過去十年全球化過程中，美國有兩波人是掙了大錢：1.華爾街。2.美國一些大公司，Google、微軟、蘋果。美國現在為什么要減稅？很重要的原因是不僅制造業回歸，還希望把美國海外公司的錢拿進來。
蘋果公私要想給股東分紅，賬上有將近1000億美金的現金，如果給股東分紅，要去美國銀行做貸款，因為它的財富都在海外，從海外調到美國給股東分紅要分很沉重的睡。其實特朗普是很聰明的人，說明超級公司在過去十年當中，科技公司掙了極大的錢，美國中部確實很落后，但是看爾灣、紐約、波士頓周圍，很發達。其實科技、科技、科技，是非常重要的事情。
這次去美國MIT看了生物醫藥類、人工智能的公司。我是70后，現在大家都很熱衷于運動，20-30歲跑馬拉松，40-50歲去健身房六塊腹肌，50歲的人在干這個。現在我們這個圈子里流行一句話，再活十年，可以活到120歲，而且是很有生命質量的活到120歲，這已經不是神話了。現在去MIT，大家公認這個觀點，只要有錢，十年以后，可以活到120歲，而且還不是躺在床上、坐在輪椅上活，是有生命質量的活。
過去當你老了，身上有一個器官，如肝臟不好了，腎不好了，怎么辦？等待器官移植。中國現在對器官移植越來越嚴格，所以這個指標越來越少。大家發現沒有那么多器官，怎么辦？現在美國有一種技術可以在豬的身上把你的基因注入進去，例如豬培養出來一個肝臟，這沒有問題，但是不好聽。現在在美國有一項更新的技術，比如某人得了肝癌，被切掉了2/3。現在有一種基因的方法，可以讓你的肝臟長成一個完整的。換句話說，這個技術出來以后，你的身體可以換部件，可以有生命質量地活到120歲，只要再健康地活十年，就可以活到120歲，這不是天下奇聞了。我們國家科技部在網羅全世界最頂尖的科學家，這項技術被科技部盯上了。可以發現中國對科技的重視。現在美國在減稅，美國在制造業回歸，中國現在到了“中等陷阱”，經濟上能否邁過去。只有一個方法，即科技、科技、科技、技術進步。
我昨天在一個視頻上看到毛大慶的演講，他的一個觀點我非常認同，1965-1975年這批人是今天社會的中堅力量，過去十年房地產整個推動、房子的購買是我們這一批人，中國第二個年齡高分是1985年，正好是1965年這批人生的孩子，這批年輕人是我們今天的消費主力。現在國內所有的投資機構投資什么？投資消費升級。新城說的商業廣場，反復強調體驗，反復提到消費升級，史總說，甚至能把你每天熱能消耗量計算出來，1985年、1990年這批年輕人是未來五到十年中國消費升級的一個主力，利用好中國這兩波人口紅利，一波人推動了房地產住宅的需求，未來五到十年，中國的85后，年輕人的消費升級再推動中國五年。但是消費升級過去以后，中國靠什么？中國怎么走出“中等收入陷阱”，怎么面對美國制造業回歸？只有一個，技術進步，科技、科技還是科技。中國人有機會嗎？
大家現在一去美國看就是人工智能、大數據、癌癥治療、基因。給我們看的企業里面30%是中國人，很多清華學生在美國人工智能、大數據、基因里面比例很大，甚至有一個小幫派叫“清華-四中幫”，高中是北京四中的，大學上的清華，這批人很牛，30多歲，已經是博士生導師了，自己有實驗室。看到以后，會覺得中國很有希望。我問過一位美國教授，我說：你覺得大數據在未來十年，中國和美國誰更有機會能夠領先？在美國學術界觀點是：如果開一個大數據的會議，可能一坐下來會說，今天講中文吧，發現50%是華人。美國人有一個觀點：在未來這一波物聯網、互聯網、IT、大數據、人工智能，在各個細分領域里，美國和中國可能會交替領先。我認為這是比較客觀的一個評價，所以中國很有機會。
我10月份去了一趟南美，不懂西班牙語，去的時候覺得比較緊張，就憑一點英語嗎。但是一下到利馬國際機場，第一眼看到的是華為手機的巨大海報，而且不止一幅。我去到利馬的商場，去看智能手機，沒有蘋果，只有華為和三星，為什么沒有蘋果？因為貴。華為市場占有率非常高，這也讓我很吃驚。我們生活在一個偉大的時代，中國希望在哪里？過去十年是房地產，現在十年是消費升級，再過十年是科技、科技還是科技，是技術進步。
新時代之下，房地產長效機制，房子是住的，不是炒的。我們國家現在房地產背后的問題在哪里？不僅關系到房子是住的、不是炒的，而且關系到每一位老百姓的投資渠道、收益從哪來，關系到我們國家整個金融體系的安全性。現在老百姓買到一個房子，第一階段，政府的平臺公司去收儲，整理土地，做了一次土地貸款，開去做了一次開發貸款，老百姓買房子再做了一次按揭貸款，這一套房子到了你手里已經做了三次貸款，加了三次杠桿。
今天趙秘書長說：前一百強企業占了市場57%。大量投資者的投資品就是房子，房子貶值，影響不光是自己的收益，還有整個銀行體系和市場的穩定性。如果按照劉老師的說法，中國進入存量市場的時候，把這些房子資產化、金融化、證券化，不僅對房地產本身是一個健康良性的發展，對金融體系也是很好的機會。試想，如果老百姓手里不是持有一套一套房子，而是持有CMBS和類REITs產品，讓大量自然人去持有，原來持有住宅，現在持有金融產品，市場上原來散戶持有很多住宅，現在變成幾個大的機構去持有一個持有型物業，前世對整個金融體系的健康發展和房地產的長機制都是很有幫助的。
總結第一階段的發言，我認為有三個最關鍵的點：
再未來十年，中國了發展是科技、科技+科技。房地產消費升級，再下一個趨勢是科技行業。
整個轉型期間，三個方向：產業升級、消費升級+城市更新。
對于這些物業持有，資產證券化，做類REITs的產品，這是我們做持有型物業的趨勢。
為什么說中國的產業園是非常有前景的市場？
上海的城區面積是6500平方公里，40%是農地，不可以動的18億畝的紅線。60%的建設用地里40%是開發區（工業用地），這些開發區有的做得好，有的做得很不好。如，亦莊，路東區很有活力，為什么？京東總部在這里，東創科技在這里，一堆科技性企業落戶這里。路西區，一堆制造業，全部遷走了。天津濱海新區開發區，三星搬走了以后，整個40萬平方米的廠房、公寓全部空置掉了。富士康搬走了以后，整個一片街區沒有人了。但是也會發現在上海的張江科技園區非常火爆，杭州的余杭開發區不好，但是杭州的濱江新區特別好，為什么？因為網易的總部、阿里巴巴的總部、華為的總部、新華三的總部、海康衛視的總部全部都在濱江新區。中國有一個很明顯的現象，工業開發區特別大，有的特別好，亦莊的路東區、北京的未來科技城、上地中關村，有些特別不好，為什么？只要是制造業，就一定是完蛋的。再未來十年，中國發展是科技，中國會進入一個偉大的時代，靠的是技術進步，技術進步的載體就在開發區，開發區有做得好，有做得不好，一定要把這些淘汰的2.0產業淘汰走，把新的2.5產業、3.0產業引進來，這樣既支持了國家經濟轉型，也扶植了這些產業，也幫助政府創造了稅收，也為這些投資人取得好的回報。這就是我們現在在做的事情。
嘉豐達只聚焦在一線城市，做2.5產業，關鍵是人，人的核心一定是在一線城市，我們從四線城市考大學，在一線城市找工作，奮斗了十年，不希望又回到一個四線城市去。發現研發機構最難的問題是招人，因為這些人員就在北、上、廣、深、杭州這樣的一線城市里。我們做2.5的產業園第一個聚焦在一線城市，第二個就聚焦在科技、大健康、文創三個行業。
我們做一個全周期的生命產品，過去一個產業總得有二十年的生命周期吧？不對，深圳富士康進來才八年，第八年時遷走了，這個產業曾經非常熱，但是八年、十年，這個產業可能就沒有了。但是一個產業園的生命周期土地使用權是50年，哪個行業能活50年？我沒把握，但是這個產業園的產品是50年的生命周期，怎么讓這個產品在50年時間里應對不同行業周期的變化，都能有生命力？我們現在做了產品是全周期通用型產品，科技企業能來，生物醫藥企業能來，前十年可以做標準廠房，第二個十年可以做研發，第三個十年等到周邊配套成熟以后，可以做成總部。
做產業園、做科技園，想做得好，第一，產業定位，要知道去了杭州的濱江新區，濱江新區的定位是IT行業，因為華為、新華三和網易、阿里巴巴都在這兒；去到上海的張江，知道上海張江的產業定位是生物醫藥；進到亦莊，要知道亦莊的產業定位是高端裝備制造。所以做產業園，我們講定位，有時候跟做住宅、做商業最大的區別，我們第一個定位是產業定位，第二個是專業運營，第三個是能不能長期服務。我們在順義區有一個園區，我們客戶是寶馬亞太區研發中心，我們跟它簽的租約是10+5+5，簽了20年。試想在未來二十年之內，恐怕要持有這個園區。做一個產業園，能否長期持有它、運營它，這是一個關鍵。
我們在北京、上海、天津做的幾個園區，跟大家分享一下寶馬產業園，我們租給它20年，基本上把它德國的一個研發中心原封不動搬了過來。
我們在中關村昌平科技園區做的生物醫藥園區，相比商業地產和寫字樓，我們給大家提供的服務主要是2B端，核心的服務是技術服務。比如對一個生物醫藥企業，能否幫助它把環評下來，之后政府主管部門、管委會才能同意進駐，才能辦到工商局執照，這是區別于商業和寫字樓的。
我們在上海松江開發區做的高端制造的產業園，這個客戶是做汽車發電點火裝備的。
雖然我們本身不是聯想，也不是華為，雖然我們本身不生產任何的科技產品，但是我們有一個理想，希望用我們的專業現在服務這些科技遠去的客戶，把他們服務好了，就是在助力中國的產業升級，幫助中國進入到一個新時代和一個偉大的時代。謝謝大家！
58企服CEO 王勇
王勇：尊敬的各位領導、各位朋友，女士們、先生們，大家上午好！我在加入互聯網行業之前，有多年房地產行業從業經驗，相信待會兒的分享會跟各位同行有很多共鳴，真正做到臺上臺下、線上線下充分融合。
演講題目：寫字樓增值服務解決方案 助力商辦地產可持續發展。
根據數據顯示：2016年，整個一線城市寫字樓租金回報率4%左右，甲級寫字樓總存量3369萬平方米，2017年寫字樓空置率預計超過20%。
現在很多寫字樓做硬件改造，觀察到硬件改造隨著投資規模增大，邊際收益在遞減。
隨著中國粗放企業越來越多，80后、90后，甚至未來的00后，逐漸成為辦公的主力人群，他們對整個辦公空間開放性、靈活性、多樣性會有更多的要求，所以市場急于呼喚寫字樓的增值服務位年輕人提供更好的體驗。
在存量時代的到來、硬件改造的天花板和收益遞減、新一代年輕人入住、初創企業增多的背景下，寫字樓增值服務體系急需出現。58企服為了寫字樓增值服務體系，量身定制了一個方案。
58是一家上市公司，已經孵化出轉轉、斗米兼職、58影業、趕集網、中華英才網、二手車、安居客等。隨著消費升級時代到來，僅僅做服務信息的撮合是不夠的，所以在三年前，58自己孵化成立58到家，經過三年發展，目前58到家作為一個C端家政服務主要的上門服務平臺，現在每天已經有幾十萬勞動力在上面接受訂單的匹配、派遣、支付、評價等，已經成為家政服務行業毫無疑問的領軍者。
最近北京馬路上跑的58速運，也是增長很快的市場。
在自營服務領域，58走在最前面，從最早信息撮合模式變成自營服務的提供者，這是新提出來的新服務，我們自己要打造一個服務體系，去迎合整個市場對于服務高要求。我們做58到家時，有很多消費者是企業里中高端的管理人，他們用了58到家家政服務以后，發現跟傳統服務不同，因此提出來是否可以給他們自己了企業提供清潔服務。后來我們接受了這樣的服務，因為整個C端服務的供給、需求在周末是峰值，但是在周一到周五有一定庫存需要釋放，我們把這一部分庫存釋放到企業里去。大概做了幾十家企業，發現客戶的體驗非常好，但是客戶又提出更多的需求，除了企業的保潔做完之后，能不能把一系列后勤全部做了。我們調研市場，發現很多企業在后勤服務領域有一站式外包需求的。因為企業行政部，小的企業大概2-3個人，大的企業幾十個人，但需要對接的后勤服務跟品類可能有幾十、上百種，而且行政服務人員大部分還是不夠專業的，無法去管理、調動、評價、更換這么多品類的供應商，所以需要專業的、一站式的平臺來服務。我們調研了這個市場，發現這個市場超過萬億級的市場，所以就把58企服獨立出來，專門做一站式后勤服務平臺。
目前可以涵蓋企業后勤服務類幾大板塊，現有八大板塊，18大品類，企業后勤服務的80%需求我們都可以一站式滿足。
對于寫字樓，我們會跟寫字樓一起合作，不管是資管方還是物業方，提供三個價值：1.改善寫字樓調性。2.提升續租率。3.增加收益。
這個方案為什么能提升寫字樓的租金和續租率呢？租用在寫字樓里的企業用戶的行政在選擇供應商時遇到了很多問題，但是天生對于寫字樓里的物業和運營方有信任感，如果寫字樓物業方能提供這一整套服務的話，自然會有一定的黏性。中國服務業發展比較分散，所以整個供給提供品類單一，基本沒有品牌，幾乎沒有保障。
58提出“三重”：重服務、重保障、重標準，通過線下方式，對每一個品類進行流程再造，把風險點排除掉，制造亮點，提升客戶的體驗。在大型項目上會配備專門項目經理，把整個服務過程管理起來。出現問題，會先行賠付，是重保障的體現。作為互聯網企業，在客戶端、供應商端和平臺端做了大概十幾個系統，對過程進行管控，對供應商效率進行賦能，叫做賦能供應商，提升整個平臺效應。
提高寫字樓調性方面的一些做法，定期跟寫字樓運營方一起舉行活動，包括一些促銷活動和員工關懷活動等。跟寫字樓一起運營行政圈子，我們發現在很多專業人士都有自己的圈子，房地產人有房地產人的圈子，HR有HR的圈子，唯獨行政人沒有自己的圈子，我們自建了“行政+”平臺。我們現在有線上課程、線下分享，有很多專門的活動，最近我們在進行“最美行政人”的評選等等。我們自媒體發的第三篇文章已經超過10萬閱讀量，非常驚人，就因為之前沒有人運營他們。
我們與寫字樓合作會有相應分成，以5萬平方米寫字樓為例，最低每平方米行政支出550元，整個樓每年在2750萬左右，整個物業會得到3成，是百萬量級。
總結，我們和寫字樓合作的價值是：1.提升業主黏性。2.提升寫字樓續租率和租金。3.提升物業品牌價值。4.提升物業實際收益。
我們第一個合作是和中糧廣場，直接接入COFFICE的運營體系，后面有三個項目也在合作，北京通州萬達廣場、北京世貿大廈、英藍國際金融中心。
成立一年來客戶情況，有300多家中大型企業和200家左右小型企業，絕大部分是互聯網公司，地產公司、金融公司等都是我們的客戶。
58企服和“行政+”微信號，感興趣的朋友可以關注一下。由于時間關系，今天就分享到這里。
謝謝大家！
好租網銷售副總裁 曹宇
曹宇：謝謝組委會，謝謝各位行業的伙伴、媒體。跟大家分享一些我們好租的干貨。
相信在座的伙伴如果知道好租的話，更多理解為好租是最近兩年互聯網商辦領域里全職中介平臺，好租在大數據方面，在商業模式設計方面，其實做了很多事情。今天我們著重跟大家分享一下好租在最近兩年，在大數據分析方面，如何給社會、企業提供更多有價值的數據，如何做房源精準匹配，最后跟大家分享我們最新兩個基于數據分析的產品。
大數據這個話題很大，好租是怎么做的？
在商辦領域里，廣為去談現在進入了運營時代，房地產黃金十年更多的是在買地，在蓋樓，在圈地。其實現在進入了一個精細化運營階段，這是大勢所趨。在一線城市，現在很多房地產樓宇已經沒有更多拿地和發展的空間，很多大型開發商和物業都轉為做精細化管理，做房源的運營，這是一種趨勢。從這個趨勢中演變出來如何對客戶進行精準需求的把握，如何基于客戶的體驗做一些事情，這是現在很重要的核心需求。在這個階段，發生了很多變化：
在整個市場上，客戶的變化。例，好租很多客戶已經是80后、90后的合伙人或創始人，他們在國家“雙創”政策引導下，對于創業、對于選址、對于辦公空間又有了一些新的認識，他們的需求在不斷變化。可能大家很難想象現在對于辦公空間的裝修已經是個性化的需求了，而不是滿足最基本的能夠辦公，能夠交通方便，挨著地鐵站近，不僅僅是這樣的需求。現在很多辦公裝修領域里，80后、90后這一批業主需求強調辦公也是個性化的。最近業內有很多不同的變化，比如共享空間，應運而生，是典型地產運營的產品。
在這個過程中，我們強調的是個性化，強調不同企業之間滿足客戶社交的需求，更加關注客戶的體驗。市場、客戶其實在發生很多變化，這是為什么很多商辦領域開始進入到了關注客戶體驗運營階段。因為房子本身物理性質不能滿足客戶的需求。
在這個環節中，有技術上的變化，收集客戶需求，描述在房和客兩端客戶需求的變化是什么，描述出畫像，作為數據分析，提供給我們的客戶，讓他在運營方面能更加定位準確，更加精準把握客戶需求。
好租在創業之初，是一個互聯網基因的公司。我們在獲取全行業端口流量方面占有巨大優勢，這是我們過去的優勢，無論是在商辦領域，還是58趕集、安居客、搜房網，我們占據了整個行業垂直領域流量的入口，通過這些入口，帶給客戶精準的投放。這是我們在成立之初時的優勢。
在接下來，我們做了很多精細化運營的工作。雖然我們能夠帶給客戶精準的匹配，但是房和客兩端如何效率更高？我們做了房源精準上線和更新。可以說我們在房源端是業內房源更新速度最快的，而且是房源真實性最強的，坦白來說不完全是技術手段，更多是好租在全國9個城市里上千個經紀人每天靠腿不斷去拜訪、不斷去拍攝、去更新每一個房源、上架下架每一個房源，才能保證房源的真實性，讓我們房源能夠貼很多精準的標簽，為我們做數據的分析奠定非常好的基礎。
基于我們有流量優勢，基于有我們對于房源標準化、房客標簽的標準化，基于我們對房源真實的需求、真實的照片、真實的房源，在我們系統里會有一個算法精準匹配，讓房和客能夠精準匹配上。因為我們能做到這些事情，才能達到比業內比線下中介公司效率提升5倍。
在這些內容背后，首先在房源端，通過這樣一個流量優勢，覆蓋了有客戶需求的70%，也就是說有70%的客戶需求都能夠被我們touch到。另外在房源端，今年在九大城市覆蓋了一線城市和一部分前二線城市，在3萬棟樓里有50萬次房源更新的狀態。每天都在不斷更新房源，保證房源真實性，匹配更加有效。
在真實性方面，有線上和線下。在線上，我們給房源貼了各種標簽，字段非常長，讓房源顆粒度更加精細，便于之后對于房源數據的分析，讓客戶房源畫像更加精準，客戶畫像層次更多、更豐富，標簽更加準確。在線下，不僅在線上抓取房源，房源真實性要靠線下不斷做很苦的事情，每天不斷touch新的房源，進行房源的更新、進行房源的錄入，保證房源的真實性。線上線下的合作，才能保證現在房源運行最基本的基建工程能夠做到位。
在互聯網模式下，在樓盤信息和客戶信息里，能夠在房源信息里多達100個貼這樣標簽來描述我們在房源屬性上的分類。我們房源屬性不僅僅只是基于房源的位置、房源的面積、物業的情況、地理位置等等，會精細到房源平均租戶時間、租戶喜好等等，會有很多這方面的屬性。
上周，應邀參加一個行業的會，好租給我們客戶帶看時，也會把第一道管，對于我們客戶也做了很多精準匹配，了解客戶既往營業模式，如果運營的是股權基金或其他母基金的項目，運營的怎么樣，過去在用房時平均租房周期是多少等，從不同角度幫助房源端分析帶看客戶的質量是什么。好租在做房客精準匹配方面，不僅提高在業內5倍于其他公司的效率，其實更加注重質量，帶給他是靠譜的客戶。
這些工作怎么能夠做到？更多在于這種模式，要求我們銷售人員在客戶帶看之前、之后，要在系統里面錄入客戶基因多達50-100多個字段，才能在算法方面做精準的匹配，才能給大數據的運營夯實基礎。
這來源于房源端數據庫的分析和積累，通過雙方客戶的需求，進行算法方面的集合，最終能夠呈現出兩端選址的系統。這在業內我們是首屈一指的，所以可以給企業方能夠提供這方面很好的解決方案。
前些日子，我們接觸在深圳福田區的物管中心，80萬平方米自持，希望企業落戶到福田，帶來稅收。首先幫助落戶到福田區的企業選址，發現自持物業其實不能夠滿足客戶全部的需求，后來找了其他的，也不能滿足，因為不能描述出整個福田區客戶的畫像，從宏觀到客戶屬性，從微觀到每一個樓宇客戶租戶的狀況，這些數據都是沒有的，后來主動找了我們，我們更多合作是數據方面的，對政府和它的客戶這方面能夠給予他們很好的指導，不僅僅是帶看，更多是給予他們數據上的支持。
年的一部分成績。2017年，房源量突破110萬，客戶50萬左右截止到10月份，GMV突破105億，全年市占率10%，全年帶看18萬次，整個運營效率在行業同業平均水平的5倍以上。
我們推出兩款產品來豐富我們的生態鏈：
第一，基于數據分析，推出“樓點通”產品。因為我們在數據運營過程中，深刻發現，不僅僅是經紀人帶看，其他領域里，發現當我們客戶推出一款產品時，無論是共享空間的產品，還是其他樓宇的產品，首先要了解客戶的定位。我們在帶看過程中，不僅僅是價格的問題，可能更多的是帶看過程中客戶出現的需求沒有把握。比如在廣州運營一個共享空間，要求共享空間是靈活、個性化，但是必須要滿足最基本的辦公屬性，即私密性。尤其二次消防原因，可能是偷懶，最新開始設計時那個房屋就不是私密性的，這個客戶表面上看是對于價格不滿意，其實深層次挖客戶需求，對私密性不滿意。我們在帶看過程中可以積累很多這樣的客戶需求，把這種需求作為競品分析，納入到數據分析中，給我們客戶帶來更多的價值，包括客戶獲取、提高客戶轉化、營銷策劃策略，都可以在“樓點通”里呈現出來。樓點通可以給你策劃做前期產品調研，避免走彎路，最終能夠形成客戶的轉化，形成帶看。在整個過程中，我們扮演了不僅僅是一個廣告商或帶看中介角色，變成營銷的全方位解決方案，樓點通起到這樣一個作用。
網上辦公旗艦店，通過品牌運營、代理運營、中介運營，包括會員制，選址運營，給我們客戶提供更多樣化的服務。
第二，基于數據分析，在11月份，推出SpaceOne SaaS產品。我們發現中級開發商對于客戶痛點，對于樓盤消控、對于資產運營、財務管理、營銷工具的使用其實非常初級。例，對于樓宇控制、對于房源控制還是停留在excel表階段，效率非常低。我們在這個過程中整合了客戶需求，整合四大功能：營銷策劃功能、招商管理功能、資產運營、財務管理。相當于給我們運營商提供一個管理工具。
管理工具軟件截屏。市場剖析方面，因為和全流量系統是做對接的，所以在市場分析方面，會精細到在它所推出的房源在樓盤周邊1公里之內最近客戶的畫像數據是什么，其實給予他很好決策上的支持，這來自于選址系統中實時對接、讀取出來的。包括面積的分析、行業的布局，它周圍大概是什么樣的行業等等，給它提供一些決策上的支持。
在租戶方面分析中，對于房客這邊有多達50-100字段，會詳細到面積、面積占比、企業家數量，包括企業家到租租期時間，企業家體量、運營情況等等，都給我們客戶做了一個很好的分析，有助于現在租戶更加精確和直觀的了解。企業分布，金融行業100平方米左右占到整個租戶30%。
更多想和業內朋友溝通，好租成立兩年多時間里，確實得到了很多業內伙伴的厚愛，我們能夠成長到今天，一方面是在于我們商業模式的優勢，也在于我們這兩年多來能夠跟業內伙伴保持很好的互動。相信在座很多開發商、物業也都是我們合作伙伴，在接下來2018年時間里，相信我們一起同行，能把商辦領域的效率提得更高，因為現在畢竟是運營的大時代了。
謝謝大家！
（未完待續）
來源：房訊網